Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 609 ГК РФ

1. Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения или земельного участка, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок >>>

2. Государственная регистрация нескольких договоров аренды одного объекта, заключенных на срок менее года >>>

3. Договоры аренды недвижимого имущества, не подлежащие государственной регистрации >>>

4. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, а также изменений к такому соглашению >>>

5. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации >>>

6. Государственная регистрация изменения размера арендной платы >>>

7. Государственная регистрация продления срока действия договора аренды недвижимого имущества >>>

8. Государственная регистрация пролонгации договора аренды на тот же срок >>>

9. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества >>>

10. Государственная регистрация договора уступки права требования на получение арендных платежей >>>

11. Сроки регистрации договора аренды >>>

12. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации >>>

13. Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды >>>

14. Государственная регистрация договора аренды части вещи >>>

15. Государственная регистрация прекращения договора аренды >>>

16. Возможность признания недействительным договора аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован >>>

17. Уклонение от государственной регистрации договора аренды >>>

18. Государственная регистрация предварительного договора аренды >>>

19. Последствия отмены решения суда, являвшегося основанием для государственной регистрации договора аренды >>>

20. Требования нормативных актов субъектов РФ (их органов) и условия договоров аренды о государственной регистрации таких договоров >>>

21. Соотношение договора аренды, права аренды и их государственной регистрации >>>

22. Государственная регистрация сделок, направленных на передачу в аренду имущественного комплекса >>>

23. Государственная регистрация обременения, порождаемого договором аренды >>>

24. Возможность сохранения договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при смене собственника арендованного имущества >>>

25. Возможность применения к договору аренды с правом выкупа имущества правил, регламентирующих форму договора купли-продажи >>>

26. Государственная регистрация договора аренды жилого помещения, заключенного с целью проживания в нем арендатора >>>

27. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест >>>

28. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 609 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

1. Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения или земельного участка, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок

ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако при разрешении споров, связанных с регистрацией таких договоров, возникает проблема, поскольку 30-е число месяца не всегда является его последним днем и в таком случае срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е число предыдущего месяца (если в месяце 31 день) следующего года, фактически составляет менее года.

Договор аренды земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ подлежит государственной регистрации, если заключен на срок один год и более. На практике возникают споры по поводу того, подлежит ли такой договор регистрации, если срок в нем установлен так, как указано в приведенном выше информационном письме ВАС РФ.

1.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о сроке действия договора аренды здания (сооружения) либо нежилых помещений в данном здании (сооружении) или земельного участка, определенном с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, существует две позиции судов.

Позиция 1.Срок действия договора аренды здания (сооружения) либо нежилых помещений в данном здании (сооружении) или земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Приведенные ниже судебные акты содержат вывод в отношении периода с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29, 30 или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен на срок с 1 января по 31 декабря). Ряд судов занимают данную позицию, исходя из разъяснений, изложенных в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды". В названном пункте письма вывод сделан в отношении периода с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. В указанных случаях суды, видимо, отождествляют предлоги "по" и "до".

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.06.2010 по делу N А43-37159/2009

"...Кроме того, срок действия договора от 25.08.2004 N 328-К установлен с 01.08.2004 по 31.07.2005. В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до (по) 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения части 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

С учетом изложенного договор от 25.08.2004 N 328-К заключен сроком на один год.

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Стороны не представили в материалы дела доказательства государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.08.2004 N 328-К.

Таким образом, в нарушение приведенных правовых норм договор аренды земельного участка от 25.08.2004 N 328-К не прошел государственную регистрацию, а потому является незаключенным, как не зарегистрированный в установленном законом порядке. Незаключенность сделки означает ее фактическое отсутствие, следовательно, требования истца о внесении изменений в незаключенный договор необоснованны.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

ст. 609, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Позиция 2.Срок действия договора аренды здания (сооружения) либо нежилых помещений в данном здании (сооружении) определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, не признается равным году и потому не подлежит государственной регистрации.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.06.2010 по делу N А53-23343/2009

"...ООО "Региональные коммунальные системы" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом администрации города Шахты (далее - комитет) о признании незаключенным договора от 16.04.2008 N 9 аренды муниципального имущества - тепловых комплексов для производства и передачи тепловой энергии (далее - договор аренды от 16.04.2008 N 9) и взыскании с комитета 233 694 рублей 33 копеек неосновательного обогащения на сумму внесенных арендных платежей (уточненные требования).

Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.04.2008 N 9 аренды муниципального имущества - тепловых комплексов, расположенных по адресу: город Шахты, улица Кобылкина, 22, и улица Полюсная, 10, для производства и передачи тепловой энергии. Перечень и характеристики имущества указаны в приложении N 1, являющемся частью договора. Срок действия договора определен с 16 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г. Согласно пункту 6.1 договора общество обязалось вносить плату за фактическое пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта. В приложении N 3 к договору аренды определены кадастровые кварталы, адреса и площади земельных участков, занятых объектами, используемыми для производства и передачи тепловой энергии.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судами установлено, что по истечении срока действия договора общество направило в адрес комитета письмо с просьбой о его продлении, спорный договор, заключенный на срок менее года, действовал до 9 ноября 2009 г. в связи с его продлением на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций об отсутствии правовых оснований для признания договора незаключенным, а комитета - неосновательно обогатившимся за счет общества на сумму внесенных им арендных платежей соответствуют материалам дела и приведенным нормам права..."

1.2. Вывод из судебной практики:Срок действия договора аренды здания (сооружения) либо нежилых помещений в данном здании (сооружении) или земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу этого месяца следующего года, а также с 1-го января по 30-е декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор государственной регистрации не подлежит.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.11.2010 N Ф03-8080/2010 по делу N А04-1946/2010

"...Срок аренды установлен с 01.01.2006 по 30.12.2006 (пункт 1.2 договора).

В силу требований пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Изучив условия договора аренды от 01.01.2006 N 323/6, арбитражные суды обеих инстанций установили, что он заключен на срок менее одного года, поэтому не подлежал государственной регистрации. Также суды установили, что по истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем признали договор аренды от 01.01.2006 возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ и, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежащим государственной регистрации.

Поскольку при принятии решения и постановления арбитражными судами правильно применены нормы материального и процессуального права, основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

1.3. Вывод из судебной практики:По вопросу о сроке действия договора аренды здания, сооружения или земельного участка, определенном с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29-го, 30-го или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (либо одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, существует две позиции судов.

Позиция 1.Срок действия договора аренды здания, сооружения или земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29-го, 30-го или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (либо одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, не признается равным году, и потому договор не подлежит государственной регистрации.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02 по делу N А41-К1-8587/02

"...Как следует из материалов дела, объединение и школа "Венда" подписали договор от 17.09.01 N 37 на аренду базы отдыха с правом выкупа. В пункте 11.1 договора стороны определили срок его действия с 17.09.01 до 16.09.02. В подписанном сторонами приложении от 20.09.01 N 1 к договору содержится подробная характеристика арендуемых помещений.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора аренды и отсутствие необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определен сторонами по 15.09.02 включительно. Это дало ему возможность считать договор заключенным на срок менее года.

Суд первой инстанции при разрешении спора исследовал все обстоятельства по делу и доводы сторон и установил следующее.

Указанный в договоре срок аренды (с 17.09.01 до 16.09.02) действует по 15.09.02 включительно. При этом суд исходил из того, что предлог "до" используется здесь стороной в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Данный вывод суда подтверждается материалами дела.

Таким образом, суд кассационной инстанции принял постановление об удовлетворении иска без учета волеизъявления сторон при заключении договора аренды, ошибочно истолковав пункт 11.1 договора как заключенный на срок не менее одного года, тем самым допустив нарушения части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления от 17.09.02..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Позиция 2.Срок действия договора аренды здания, сооружения или земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29-е, 30-е или 31-е) числа предыдущего месяца следующего года (либо одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

Примечание:В соответствии сп. 8 ст. 2Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся вст. ст. 609и651ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключиласт. ст. 609,651ГК РФ из перечня, приведенного вп. 8 ст. 2Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. УказанныйЗаконвступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся вп. 14данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяетсяп. 1 ст. 617ГК РФ.

Судебная практика:

ОпределениеВАС РФ от 28.05.2010 N 6678/10 по делу N А75-1804/2009

"...Как следует из судебных актов, 18.07.2005 между Чекиной Ф.Н. (арендодатель) и ИП Е.А. Карвацким (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Красноармейская, д. 35, площадью 42 кв. м. Срок действия договора определен сторонами с 01.08.2005 до 31.07.2006.

Основанием для обращения с иском послужило невыполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.08.2005 по 14.02.2006.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судами, подписанный сторонами договор аренды сроком на 1 год не прошел государственную регистрацию.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того что, поскольку договор является незаключенным, между сторонами не возникли арендные правоотношения, порождающие обязательства сторон..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

2. Государственная регистрация нескольких договоров аренды одного объекта, заключенных на срок менее года

Закон позволяет заключать несколько договоров аренды в отношении одного объекта таким образом, что срок действия одного договора начинается после истечения срока действия другого. Возникает вопрос о том, подлежат ли такие договоры госрегистрации, если суммарный срок аренды по ним превышает один год.

2.1. Вывод из судебной практики:Если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, что срок действия одного договора начинается после истечения срока действия другого договора, то такие договоры представляют собой одну сделку и подлежат госрегистрации, при условии что суммарный срок аренды по всем этим договорам более года.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу N А53-17516/2009

"...07 мая 2008 года предприниматель (арендодатель) и аптека (арендатор) подписали договоры N 2, 3, 4, 5 и 6 о передаче в аренду нежилых помещений (комнаты N 2, 7, 8) общей площадью 147,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Таганрог, пл. Красная, 3в.

Срок действия договоров составил: N 2 - с 01.06.2009 по 30.04.2010; N 3 - с 01.05.2010 по 31.03.2011; N 4 - с 01.04.2011 по 29.02.2012; N 5 - с 01.03.2012 по 31.01.2013; N 6 - с 01.02.2013 по 31.07.2013.

Считая, что названные сделки нарушают требования закона, предприниматель и третье лицо обратились в суд с заявленными требованиями.

Оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к правильному выводу о том, что рассматриваемые договоры представляют собой единую сделку, совершенную на срок более одного года. Изложенное подтверждается соглашением сторон от 12.11.2008 (т. 1, л. д. 47, 48).

В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства государственной регистрации сделки, суды обоснованно признали оспариваемые договоры в совокупности незаключенными (часть 3 статьи 433 Кодекса).

Довод кассационной жалобы о том, что суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ошибочен. Стороны совершили оспариваемые договоры от 07.05.2008 одновременно, а не после истечения срока действия первого договора, заключенного на срок менее одного года..."