19. Последствия отмены решения суда, являвшегося основанием для государственной регистрации договора аренды

19.1. Вывод из судебной практики:Отмена решения суда, являвшегося основанием для госрегистрации договора аренды, дает право третьим лицам обратиться в регистрирующий орган с требованием об аннулировании записи о регистрации.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.02.2007 N 11221/05 по делу N А32-29556/2004-21/607-2005-21/1312

"...Согласно решению суда первой инстанции от 03.11.2004, вступившему в законную силу, Территориальным управлением Минимущества России по городу Сочи было издано распоряжение от 28.12.2004 N 04-04/3285 "О предоставлении Киколенко Наталье Юрьевне земельного участка в пользование на условиях аренды в связи с приобретением права собственности на недвижимое имущество и упорядочении землепользования федерального государственного унитарного предприятия "1-я судостроительная верфь" Министерства обороны Российской Федерации по ул. Ушакова, строение 2 в Лазаревском районе города Сочи".

Во исполнение этого распоряжения между Территориальным управлением Росимущества по Краснодарскому краю и Киколенко Н.Ю. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 30.12.2004 N 04-15/36 сроком на 49 лет (применительно к требованиям статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В последующем в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была произведена государственная регистрация этого договора, основанием для совершения которой послужило решение суда первой инстанции от 03.11.2004.

Спустя год суд кассационной инстанции это решение отменил, в связи с чем основание для сохранения государственной регистрации заключенного договора отпало, поскольку в силу статьи 2 названного Закона государственная регистрация должна подтверждать лишь существующее право.

При изложенных обстоятельствах третьи лица вправе обратиться в регистрационную службу с требованием об аннулировании записи о государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка, а при отказе или уклонении этого органа - оспорить его решение либо действия (бездействие) в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

20. Требования нормативных актов субъектов рф (их органов) и условия договоров аренды о государственной регистрации таких договоров

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения. На практике встречаются случаи, когда требования о госрегистрации договоров, не подлежащих такой регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ, предусмотрены в нормативных актах субъектов РФ и их органов. Договор, не подлежащий госрегистрации, также может содержать условие о такой регистрации. Анализ судебной практики позволяет дать оценку указанным нормативным требованиям и условиям договоров.

20.1. Вывод из судебной практики:Нормативный акт субъекта РФ или его органа, предусматривающий обязательную госрегистрацию договоров аренды, не применяется, если в федеральном законе такая регистрация не установлена.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

"...1. Изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК, Гражданский кодекс) устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Таким образом, Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК и пункта 2 статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации..."

20.2. Вывод из судебной практики:Договор аренды нежилых помещений, который не прошел регистрацию, предусмотренную нормативным актом субъекта РФ до введения в действие Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не считается незаключенным.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

"...2. Регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет права требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК..."

20.3. Вывод из судебной практики:Условие договора аренды, не подлежащего госрегистрации, о том, что он подлежит госрегистрации, ничтожно.

Примечание:Позиция, согласно которой условия договора, не подлежащего госрегистрации, о том, что он подлежит госрегистрации и вступает в силу с момента ее совершения, противоречат нормам Гражданского кодекса РФ, нашла отражение в п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.07.2012 N Ф09-6439/12 по делу N А07-20387/2011

"...Между этими же лицами 29.04.2011 вновь заключен договор N 19/11 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:69:02 04 01:0188 общей площадью 3841,5 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Благовещенск, ул. Социалистическая, д. 31, для использования в коммерческих целях сроком с 01.05.2011 по 31.03.2012.

Пунктом 13.1 указанного договора предусмотрена его обязательная государственная регистрации.

Общество "НПЦ "Эко-Гарант", ссылаясь на наличие у общества "ЦЭТ" задолженности по арендной плате по вышеназванным договорам, обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, общество "ЦЭТ" ссылалось на незаключенность договора аренды от 29.04.2011 N 19/11 в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из следующего.

В рассматриваемом случае требования истца основаны на договорах аренды от 01.06.2010 N 18 и от 29.04.2011 N 19/11, заключенных на срок менее чем один год.

Суды, оценив представленные в материалы договоры аренды с учетом требований ст. 168, 247, 248, 432, 608, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии оснований считать их незаключенными либо недействительными. Включение сторонами в такой договор условия о необходимости его государственной регистрации, не порождает последствий, обязывающих стороны договора произвести государственную регистрацию договора аренды.

При этом, принимая во внимание п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59, согласно которому включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обоснованно отклонили ссылку ответчика на незаключенность договора аренды от 29.04.2011 N 19/11 в связи с отсутствием его государственной регистрации, признав п. 13.1 данного договора ничтожным в силу требований ст. 168, 180 названного Кодекса, что, в свою очередь, не влияет на действительность самого договора.

Довод заявителя кассационной жалобы о неправильном применении к рассматриваемым правоотношениям п. 5 информационного письма от 16.02.2001 N 59, так как в нем идет речь о договоре купли-продажи, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку в указанном разъяснении содержится правовая позиция относительно возможности государственной регистрации любых договоров, в отношении которых действующим законодательством не предусмотрена их государственная регистрация.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."