15. Государственная регистрация прекращения договора аренды

Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержат разъяснений, нужно ли регистрировать прекращение договора аренды. На практике часто возникают споры о необходимости такой регистрации, а если она нужна, то на основании какого документа она оформляется.

Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

15.1. Вывод из судебной практики:Наличие в ЕГРП записи об аренде объекта недвижимости не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды того же объекта.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

"...Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи..."

15.2. Вывод из судебной практики:Если прекращение зарегистрированного договора аренды зарегистрировано не было, новый договор аренды не может быть зарегистрирован.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.11.2007 N А42-1140/2007

"...Судебные инстанции с учетом положений пункта 1 статьи 610, пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленного факта возвращения арендатором в связи с истечением срока, установленного договором от 01.06.2001, помещения по акту приема-передачи от 01.06.2006 пришли к правильному выводу о том, что договор от 01.06.2001 прекратился, а подписанный Комитетом и ООО "Юнона" договор от 02.06.2006 N 79, отличающийся от предыдущего договора также и по составу сторон (договор от 01.06.2001 заключен с участием балансодержателя), является новым договором, порождающим самостоятельные права и обязанности сторон, и не может рассматриваться как соглашение о возобновлении в порядке пункта 2 статьи 621 упомянутого Кодекса ранее действовавшего договора. В таком случае государственная регистрация договора от 02.06.2006 была невозможна до государственной регистрации прекращения ранее зарегистрированного на основании договора от 01.06.2001 права аренды, которая, в свою очередь, в силу заявительного характера регистрации могла быть совершена только по волеизъявлению правообладателей..."

15.3. Вывод из судебной практики:Отсутствие государственной регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды не свидетельствует о продолжении арендных отношений, если они прекращены в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, предусматривающего возможность отказа от договора, заключенного на неопределенный срок.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 30.08.2007 N КГ-А40/8637-07

"...Заявитель не учитывает, что по смыслу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указанная запись носит правоподтверждающий, но не правоустанавливающий характер, внесение указанной записи предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права.

Между тем, как установлено судами, договор аренды, о государственной регистрации которого в ЕГРП внесена запись N 77-01/35-834/2004-644, прекращен в соответствии со ст. 610 ГК РФ, поэтому то обстоятельство, что указанная запись не была погашена, не свидетельствует о продолжении действия самого договора..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

15.4. Вывод из судебной практики:Уведомление о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок, является основанием для внесения записи в ЕГРП о его прекращении.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Направляя уведомление, следует иметь в виду, что Федеральным законом от 28.06.2013 N 134-ФЗ в ст. 51 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции п. 2 указанной статьи данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ. Лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности. Юридическое лицо в отношениях с указанным лицом не вправе ссылаться на данные, не включенные в реестр, а также на содержащиеся в нем недостоверные сведения. Исключение составляют случаи, когда данные внесены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.

Об этом также говорится в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица".

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2007 N КГ-А40/9305-07

"...Департамент имущества города Москвы (ДИгМ) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным оформленного письмом от 20 ноября 2006 года N 05/056/2006-617 решения Управления Федеральной регистрационной службы по Москве (УФРС по Москве) об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды от 12 мая 1999 года N 06-00266/99 недвижимого имущества (нежилого помещения) общей площадью 189,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Павловский пер., д. 20, а также об обязании УФРС по Москве произвести государственную регистрацию прекращения указанного договора (л.д. 2 - 5).

С учетом установленных обстоятельств дела и требований закона первая инстанция пришла к выводу, что условия договора аренды от 12 мая 1999 года, письменное уведомление Департамента имущества города Москвы от 30 сентября 2004 года о прекращении договора аренды являются надлежащими документами, подтверждающими факт прекращения арендных отношений и что ответчик документально не подтвердил основания для отказа в регистрации расторжения договора аренды N 06-00266/99 от 12 мая 1999 года нежилого помещения по адресу: г. Москва, 2-й Павловский пер., д. 20, тогда как в силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия возлагается на орган, принявший оспариваемое решение (л.д. 63 - 65).

Поскольку судом первой инстанции установлено, что договор аренды недвижимого имущества от 12 мая 1999 года N 06-00266/99 прекращен (расторгнут) не по соглашению сторон, а в ином предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации порядке, содержащийся в решении суда вывод о достаточности представленных ДИгМ документов для проведения государственной регистрации прекращения (расторжения) упомянутого договора аренды является обоснованным..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

15.5. Вывод из судебной практики:Если договор аренды земельного участка был заключен до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ), то для государственной регистрации соглашения о его расторжении предоставления кадастрового плана данного земельного участка не требуется, если в соглашении сведения об участке указаны в том же объеме, что и в договоре.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2010 N КГ-А41/14683-09 по делу N А41-8472/09

"...01.08.2008 г. между Министерством имущественных отношений Московской области, Администрацией Щелковского муниципального района Московской области и ЗАО "Тил" заключено соглашение от 01.08.2008 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 16.07.1998 N 39001-Z.

Судами установлено, что Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области с заявлением о государственной регистрации соглашения от 01.08.2008 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 16.07.1998 г. N 39001-Z.

24.11.2008 г. Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области, ссылаясь на абзацы 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, сообщением от 24.11.2008 г. N 14/044/2008-331 отказало заявителю в государственной регистрации указанного соглашения о расторжении договора в связи с тем, что из поступивших на государственную регистрацию документов не представляется возможным определить, в отношении какого объекта заключено соглашение, что не соответствует п. 3 ст. 607, ст. 452 ГК РФ, а также, что не представлен кадастровый паспорт земельного участка, что не соответствует п. 1 ст. 17 Закона о регистрации. Кроме того, заявителем не были представлены документы, подтверждающие полномочия генерального директора ЗАО "Тил" Королева В.В., учредительные документы ЗАО "Тил" или их нотариально удостоверенные копии, а также Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц по ЗАО "Тил" (т. 1, л.д. 20 - 21).

Считая, что данный отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области является незаконным, Министерство имущественных отношений Московской области обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Как усматривается из материалов дела, договор аренды земельного участка N 39001-Z от 16.07.1998 г. был заключен до введения процедуры проведения государственного кадастрового учета, то есть до принятия Федерального закона Российской Федерации от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Из договора аренды земельного участка N 39001-Z от 16.07.1998 г. усматривается, что в последнем определена площадь земельного участка, а также земельный участок обозначен в границах на ситуационном плане, являющемся неотъемлемой частью указанного договора.

С учетом указанных обстоятельств кассационная инстанция полагает правомерным вывод суда первой инстанции, указавшим на то, что договор аренды земельного участка N 39001-Z от 16.07.1998 г. был заключен и оформлен в соответствии с требованиями действовавшего на момент его заключения законодательства, что подтверждается его государственной регистрацией в Московской областной регистрационной палате 08.07.1998 за N 50-01.14-1.1998-317.1.

Как следует из материалов дела, соглашение от 01.08.2008 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 16.07.1998 г. N 39001-Z заключено в соответствии с требованиями ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в той же форме, что и договор аренды земельного участка N 39001-Z от 16.07.1998 г., в связи с чем в нем указаны сведения о земельном участке в том объеме, который имел место на момент государственной регистрации договора аренды земельного участка N 39001-Z от 16.07.1998 г. в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент его регистрации.

Кассационная инстанция не может также согласиться с выводом арбитражного апелляционного суда о правомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации соглашения от 01.08.2008 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 16.07.1998 г. N 39001-Z ввиду непредставления Минмособлимуществом на государственную регистрацию кадастрового паспорта (плана) земельного участка, являющегося предметом договора аренды земельного участка от 16.07.1998 г. N 39001-Z, с указанием его кадастрового номера.

Изложенное, по мнению кассационной инстанции, свидетельствует о том, что приведенные в договоре аренды земельного участка N 39001-Z от 16.07.1998 г. характеристики (данные) о предмете сделки позволяют идентифицировать земельный участок, указанный в соглашении от 01.08.2008 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 16.07.1998 г. N 39001-Z..."

15.6. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, с какого момента считается расторгнутым по соглашению сторон договор аренды, прошедший государственную регистрацию, существует две позиции судов.

Примечание:ФАС Волго-Вятского округа в Рекомендациях научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 34), разъяснил следующее: соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества сроком не менее года подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации. При этом для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Позиция 1.Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, является расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 07.07.2010 N Ф09-5387/10-С6 по делу N А07-20597/2009

"...На основании решения Комитета от 19.11.2007 N 287дз между истцом и ответчиком 10.12.2007 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.1995 N 1100 с 19.11.2007.

Комитет, считая, что с 19.11.2007 общество "БСУ "Монтажхимзащита" пользуется спорным земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, без установленных законом или сделкой оснований, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы за землю в установленном порядке в размере в соответствии с договором аренды, в связи с чем нормы о неосновательном обогащении применению не подлежат. При этом суд исходил из того, что договор аренды от 12.10.1995 N 1100 считает продленным на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а соглашение о расторжении договора с 19.11.2007 не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем договор аренды продолжает действовать по настоящее время.

Соглашаясь с решением суда первой инстанции и выводом о невозможности применения к спорным правоотношениям норм, касающихся неосновательного обогащения, суд апелляционной инстанции вместе с тем указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что не прошедшее государственной регистрации в установленном законом порядке соглашение о расторжении договора не влечет для сторон правовых последствий, указав, что данный вывод не привел к принятию неправильного решения.

На основании заключенного между сторонами соглашения от 12.10.2007 договорные отношения между истцом и ответчиком прекратились с 19.11.2007 в соответствии с п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции правильно отметил, что отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора не является нарушением формы соглашения..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Позиция 2.Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, считается расторгнутым по соглашению сторон с момента госрегистрации данного соглашения.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 ("Форма и государственная регистрация договора аренды"), 651 ГК РФ ("Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения"), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Согласно п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров из договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 14 названного постановления.

В соответствии с этими разъяснениями в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу N А46-1552/2008

"...Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу "Омскстрой" (далее - ЗАО "Омскстрой") о взыскании 57 890 рублей 65 копеек арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.01.2006 N Д-Кр-31-5935 и 18 053 рублей 57 копеек пени за период с 25.07.2007 по 26.11.2007.

В связи с вводом объекта в эксплуатацию и передачей жилого дома эксплуатирующей организации Департамент и ЗАО "Омскстрой" 06.08.2007 подписали соглашение о расторжении договора (далее - соглашение), указав, что договор следует считать прекратившим действие с 01.03.2007.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения отказано, о чем ЗАО "Омскстрой" и Департаменту сообщено в письме от 13.09.2007 N 43/37258.

Отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения сторонами договора в установленном законом порядке не оспаривался.

Акт приема-передачи земельного участка не подписывался.

Посчитав, что договор аренды земельного участка является действующим, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку договор заключался сторонами сроком на 3 года, то в силу правил статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).

То обстоятельство, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, которое подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, не освобождало ответчика от обязанности арендатора вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

15.7. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, необходимо ли для государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды представлять в регистрирующий орган документы, подтверждающие, что договор аренды, срок действия которого истек, не возобновился на неопределенный срок, существует две позиции судов.

Позиция 1.Для государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока действия договора аренды не требуется представления документов, свидетельствующих о том, что договор аренды не возобновлен на неопределенный срок.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившим в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, которые заключены после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных сроком на один год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 названного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2011 по делу N А40-6761/11-21-77

"...В связи с истечением срока, на который договор аренды от 24.06.2005 г. N 50А8/СО-003/1ДА-240605 был заключен, ООО "Бизнес-центр "СадКо" 08.09.2010 г. обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о прекращении обременения являющихся объектом аренды помещений.

Письмом от 08.10.2010 г. N 11/154/2010-285 Управление Росреестра по Москве сообщило со ссылкой на п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 18, п. 1 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о приостановлении государственной регистрации прекращения обременения в связи с непредставлением документов, свидетельствующих о том, что договор аренды от 24.06.2005 г. N 50А8/СО-003/1ДА-240605 не был возобновлен на неопределенный срок в установленном п. 2 ст. 621 ГК РФ порядке, то есть непредставлением документа, удостоверяющего обстоятельство возврата арендатором арендодателю являющихся объектом аренды помещений.

Суды, руководствуясь п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 17, абз. 2 п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. п. 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 06.08.2004 г. N 135, пришли к правомерному выводу о том, что государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, осуществляется на основании заявления любой его стороны и, если иное не установлено договором аренды, не требует представления каких-либо дополнительных документов, в том числе свидетельствующих о том, что договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок.

При указанных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу, что решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды объекта недвижимого имущества не соответствует требованиям ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."

Позиция 2.Для государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока действия договора аренды необходимо представить документы, свидетельствующие о том, что договор аренды не возобновлен на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2011 по делу N А55-13075/2010

"...Общество с ограниченной ответственностью "Ибица" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании недействительными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление, Росреестр), выразившихся во внесении в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аннулировании права аренды на земельный участок по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе города Самары, общей площадью 7215,60 кв. м, возникшего на основании договора аренды N 228 от 18.04.2008 земельного участка, и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области восстановить в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды на земельный участок по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе г. Самары, общей площадью 7215,60 кв. м, возникшем на основании договора аренды N 228 от 18.04.2010 земельного участка.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010, заявленные требования удовлетворены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО "ЛОТС-1" 18.04.2008 был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе г. Самары, общей площадью 7215,60 кв. м, для строительства офисно-торгового центра (л. д. 24 - 38).

Согласно пункту 3.1 договора и пункту 1 дополнительного соглашения N 1 к договору срок действия определен с 07.04.2008 по 20.10.2009.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в лице своего представителя 22.10.2009 обратилось в Управление с заявлением о регистрации снятии ограничения (обременения) аренды на указанный земельный участок.

На основании заявления Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области 23.12.2009 была произведена государственная регистрация снятия обременения в виде аренды в отношении спорного земельного участка (л. д. 120 - 122), что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, отклоняет доводы кассационных жалоб и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Удовлетворяя заявленные требования, суд указал, что сам факт истечения срока действия договора аренды не является основанием для автоматического погашения записи о государственной регистрации договора, поскольку в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. У регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе города Самара, общей площадью 7215,60 кв. м.

Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам и правомерным удовлетворение заявленных требований.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб..."

15.8. Вывод из судебной практики:Если прекращен зарегистрированный договор аренды, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРП, то регистрация прекращения договора субаренды не может быть приостановлена на основании заявления субарендатора.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2013 по делу N А41-46694/11

"...Судом апелляционной инстанции установлено, что конкурсный управляющий ООО "ПТК "Комфорт-Сервис" 29.07.2011 направил в адрес ООО "Торговля-Эспа" телеграмму, в которой заявил отказ от исполнения договора аренды помещений от 09.12.2008.

16.08.2011 конкурсный управляющий общества обратился в управление с заявлением о государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде.

Управление Росреестра по Московской области 26.08.2011 внесло в ЕГРП запись о государственной регистрации расторжения договора аренды от 09.12.2008.

В связи с внесением в ЕГРП записи о прекращении договора аренды от 09.12.2008 ООО "ПТК "Комфорт-Сервис" 26.09.2011 обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации погашения записи от 02.09.2009 N 50-50-46/040/2009-378, произведенной на основании договора субаренды от 01.10.2009 N 57-С-К, заключенного между ООО "Респект" и ООО "Марта".

Уведомлением от 24.11.2011 Управление Росреестра по Московской области приостановило государственную регистрацию погашения регистрационной записи от 02.09.2009 N 50-50-40/040/2009-378, в связи с необходимостью устранения нарушенных прав субарендатора ООО "Респект" и обращения последнего в Арбитражный суд Московской области по обжалованию действий конкурсного управляющего.

Удовлетворяя заявленные требования в части признания незаконным решения о приостановлении государственной регистрации погашения записи об аренде от 02.12.2009 N 50-50-46/040/2009-378, суд апелляционной инстанции исходил из того, что 26.08.2011 Управление Росреестра по Московской области внесло в ЕГРП запись о государственной регистрации расторжения договора аренды от 09.12.2008, заключенного между ООО "ПТК Комфорт-сервис" и ООО "Торговля-Эспа".

Вместе с тем, приостанавливая государственную регистрацию погашения записи от 02.09.2009 N 50-50-40/040/2009-378 о субаренде на основании заявления ООО "Респект", Управлением Росреестра по Московской области не учтено, что согласно п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Таким образом, в связи с расторжением договора аренды от 09.12.2008, заключенного между ООО "ПТК Комфорт-сервис" и ООО "Торговля-Эспа", все договоры субаренды, заключенные на основании данного договора считаются прекращенными, в том числе и договор субаренды от 03.08.2009 N 01-ДС/09, заключенный между ООО "Торговля-Эспа" и ООО "Респект", а также договор субаренды от 01.10.2009 N 57-С-К, заключенный между ООО "Респект" и ООО "Марта".

Суд апелляционной инстанции, исходя из того, что Управление Росреестра по Московской области не вправе было приостанавливать государственную регистрацию погашения записи от 02.09.2009 N 50-50-40/040/2009-378 о договоре субаренды на основании заявления ООО "Респект", при том, что оснований для такого приостановления не имелось и им не может служить лишь сам факт подачи заявления субарендатором о таком приостановлении, нарушены права и законные интересы заявителя в отношении принадлежащего ему имущества, пришел к правильному выводу об удовлетворении требования о признании незаконным решения управления от 02.09.2009 N 50-50-40/040/2009-378 о приостановлении государственной регистрации погашения записи о договоре субаренды, оформленное уведомлением от 24.11.2011..."

15.9. Вывод из судебной практики:Если в нарушение закона сторона зарегистрированного договора аренды отказалась от его исполнения в одностороннем порядке и прекращение договора было зарегистрировано, то действия органа, осуществившего такую регистрацию, признаются судом незаконными.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 24.10.2013 по делу N А41-9802/13

"...Судами установлено, что между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом "ПРОФИТ ЦЕНТР" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.2008, согласно которому последнему передается в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:10:010213:2, общей площадью 64641 кв. м, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Левобережный, вдоль ул. Дзержинского, для использования в целях: размещение (строительство и эксплуатация) многофункционального гостинично-рекреационного комплекса с обустройством набережной и зоны отдыха.

Срок аренды - 49 лет (пункт 2.1 договора).

Данный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

По договору передачи прав и обязанностей от 16.10.2008 Закрытое акционерное общество "ПРОФИТ ЦЕНТР" передало права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.2008 обществу с ограниченной ответственностью "Миханики Русия" в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор передачи прав и обязанностей зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Московской области 15.11.2008.

Администрация, указав, что ООО "Механики Русия" не исполняет надлежащим образом обязательства по договору аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 в части внесения арендной платы, сославшись на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4.1.1 договора аренды, письмом N 5357 от 23.11.2012 заявила об отказе от исполнения данного договора.

Представив в Управление Росреестра по Московской области указанные уведомления об отказе от договора, а также претензии в адрес заявителя с требованием о погашении задолженности по арендной плате, справку о наличии задолженности заявителя за период с 01.04.2011 по 03.12.2012, Администрация заявила о прекращении государственной регистрации сделки, ограничения (обременения) по договору аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.2008.

Управлением Росреестра по Московской области в ЕГРП внесена запись о прекращении (погашении) регистрации договора аренды от 21.08.2008.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как сказано выше, срок аренды по договору N ЮА-71 от 21.08.2008 - 49 лет.

Таким образом, досрочное расторжение указанного договора аренды допускается по требованию арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора; в данном случае имела место регистрация прекращения договора аренды на основании заявления арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора.

При изложенных обстоятельствах суды правомерно признали действия Управления Росреестра по Московской области по регистрации расторжения договора аренды земельного участка на основании заявления арендодателя об отказе от исполнения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 незаконными.

Суд, установив незаконность действий Управления Росреестра по Московской области, обязал ответчика погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008..."