Cours de droit civil des biens

>Lerégimejuridiquedesservitudesn'est pasle même suivantqu'eles sontde l'uneoudel'autresorte.L'intérêtpratique des classification est d'expliquer et d'appliquer un régime particulier aux servitudes à la fois apparentes et continues.

Section2–Modedeconstitutiondes servitudes.

>Art686C.Civ.Libertéd'établissement quiprévaut.Ceprincipeconnaitcomme seules limites l'interdiction de services imposée à la personne,ou établien faveurdelapersonne,etlerespectde l'ordrepublic.Exdroitdechasseoude pêchesurlefondd'autruinepeutpas êtreorganisésousformedeservitude, carcaneprofitepasàunfondmaisà sonpropriétaire,maisseulementsurun contratdelouage.

>Uneservitudepeuts'acquérirpartire, prescriptionacquisitiveoupardestination dupèredefamile.

→ Lanotiondedestinationdupèrede familevaavoirpourefetdetransformer àl'instantdeladivisionl'aménagement initialeenuneservitudegrevantlefond servantau profitdu fond dominant.Il sufitque lesdeuxfondsactuelement divisés aient appartenus au même propriétaireaudépart,etquecesoitlui quiaitefectué lesaménagements en question.

>Dscecas,silaservitudeestapparente etcontinue,celuiquis'enprévautn'apas besoindeproduirelemoindretitrecarla destination vauttitre (art692 ).La chargedelapreuves'inverse,encesens quec'estàceluiquicontestelaservitude quirevientdeproduireletitreétablissant qu'elen'existepas.

Les servitudes non apparentes et discontinuesne peuventpass'acquérir decetemanièrela.

Section 3 -Fonctionnementdes

débatporterasurlefonddudroit:action négatoiredeservitude.

Section4–L'extinctiondesservitudes.

>Laservitudedureautantquedurele fond.Caractèreperpétuelqu'àcondition d'êtreutiliser,etquin'empêchepascele cidedisparaîtrepourcertainescauses. → Certainesdecescausesrelèventdu droit commun, d'autres sont plus spéciales(703etsuiv.C.Civ).

→Caused'extinctiondedroitcommun

:extinction volontaire. Les parties peuvent avoir prévue une servitude temporaire.L'arrivéedutermemetfinàla servitude.Lesintéressépeuventtomber d'accord prla fairecessersoità titre gratuitsoitàtitreonéreux.

→Causesspécifiquesd'extinction: impossibilitéd'exercicedelaservitude( 703 C.Civ : les servitudes cessent lorsqueleschosessetrouvententelétat qu'on ne peut plus en user ). Si l'impossibilité d'exercice n'est que temporaire,alselerevivrasaufsi30ans sesontécoulé,auquelcasextinctionpar prescription (Art706).De mm,le non usagepd30anséteintlaservitude.LaJP n'admetquelaprescriptiontrentenaire. Le pointde départdu délais de la prescription sesitue au momentou le titulairedudroitdeservitudecessede l'exercer,dudernieracted'usageprles servitudesdiscontinues,etàcompterdu premieractecontraireàlaservitudepr lescontinues.

→ExtinctionparConsolidation,cà direquandlesdeuxfondsseretrouvent dslemêmepatrimoine.

→Extinctionparlapertedufond servant(rare),maisuneperteausens juridique est concevable, sile fond servantestl'objetd'uneexpropriationpar exemple.

TitreI–Leslimitesdesdroitsréelsen généraletdu droitde propriété en particulier

> 2eme partie de l'art.544 « pourvu qu'onenfassepasunusageprohibépar laloiouparlesrèglements».

>JP,rôleinterprétatifetnormatif. >Volontéindividuelejoueaussiunrôle.

→Loietrèglementsnesontpasseuls sourcesdelimites.

Chapitre1–Leslimitationsd'origines légales etréglementaires au droitde propriété.

>Tendanceàconsidérerdenombreux droitscommeétantobjetsdepropriétés alorsqu'ilsn'ontninaturepécuniaireni naturepatrimoniale(propriétédunomde famile,d'ungrademilitaireetc).

>Vitalité de la notion de propriété. L'expansiondelanotiondepropriétéest alédepaireavecunprofondreculdes

prérogativesdupropriétaireprivé,surtout quandils'agitdepropriétésimmobilières. >Desrestrictionssesontmultipliéesau furetàmesurequel'Etatintervenaitdans plusenplusdedomaines.

Section1–Leslimitationsd'intérêt

laseuleinitiativedesvoisinsparticuliers.

>Certaines de ces servitudes sont réciproquesencesensqu'elespèsent delamêmemanièresurlesdeuxfonds voisins.

→Ex.deschargesprévuesparart. 671à681C.Civconcernantlesdistances àrespecterprbâtirouplanteroupercer desouvertures. Idem pourl'écoulement deseauxpluviales.

>Certaines servitudes ne sont pas réciproques,etnepèsentquesurunseul fonds,au profitde l'autre.C'estpar exemplelaservitudedepassage.

Paragraphe 2 – Les limitations concernantleslocataires.

>Limitationsurlesbaux. >En1804,etpdlontps,lebail(contratà exécution successive ) relevait pr l'essentieldelalibertécontractuele.Les dispositions relatives au louage de chosesavaientuncaractèresupplétifdu coup.

>Enraisondelapénuriedelogement (WW1 & 2),législateura adopté des textes impératifs,à visée sociale,pr protégerleslocatairescontrel'instabilité etlaprécaritédeleurstatut.Ils'estalors s'agitde protégerleurmaintientde la choseloué,lerenouvelementdubail,ou deleursaccorderundroitdepréemption encasdecessiondel'immeubleloué.

→ Toutescesmesuresprotectricesse sonttraduitesparunrétrécissementdes droitsdespropriétaires.

>Lesprérogativesreconnuesparlaloi auxlocatairesonttendanceàrendreflou lafrontièreentredroitpersonneletdroit réel, pcq le droit des locataires, personnel, se teinte d'une dose de réalité.

Ex.Lefaitprlespropriétairesindivisde renouvelerunbailsurunbienindivisest assimilableàunactededisposition,alors qu'endroitstrictecelasevraiêtreunacte d'administration.

>Loidu1erseptembre1948,aujourd'hui marginale,ilustre l'ateinte causée au droitdepropriété.Demême,statutdes bauxd'habitationrésultantdelaloidu1er Juilet1989,figurantaujourd'huicomme étantledroitcommundel'habitatlocatif.

→ Sil'on regarde le droitde se maintenirdansleslieuxàlafindubail,ds laloide1948,lelocatairepeutconserver la jouissance du bien au delà de l'expirationdubail.Lalocationétantun droitautomatique quidure autantque l'immeubleestrégitparlaloide1948.Le locatairevadevenir'occupant'.Ledroit aumaintientsetransmetauconjointet auxascendantsetàsesenfantsmineur. Leloyerdûparlelocataireéchappeàla volonté des parties.La loile fixe en référenceàunbarème.Leloueurpeut efectuer un droit de reprise pour habitation ou pour construction. Ce dispositifn'a jamais été abrogé,mais concerneuneminoritédelogementcar

lesimmeublesconstruitsaprès1948ne relèventplusdecerégime.

→ Surlalégislationde1989,lesbaux sontnécessairementconcluspourune durée minimum de 3ans.Le locataire peutcontinueràjouirdeslieuxaudelàdu termecontractueldèslorsquelebaileur n'a pas donné congé,ily a tacite reconductiondubailpour3autresannées (6anssibaileurestPM).

Lecongénepeutêtredélivréencourde bail.Ildoitêtrejustifiésoitparlareprise soitparla vente du logementparle baileur,ou par un motiflégitime et sérieux(ex.lelocatairen'exécutepasses obligations,propriétaire veutrénover). Ceteloidonneaulocataireundroitde préemption lorsque le propriétaire à donnécongéprvendre.

Chapitre 2 – Les limites jurisprudentieles au obligations généralesdevoisinage.

>Levoisinageestunesituationdefait susceptible de produire des conséquencesjuridiques.

>RèglesdoctrinalesetJptielesrégissent ledroitdesvoisins.

>Lethéoriedestroublesdevoisinage s'estélaboréepresqueexclusivementà partirde la propriété des troublesde propriétairesvoisins.

>Un propriétaire peut engager sa responsabilitélorsqu'ilexercesontdroit de manière dommageable pour ses voisins.

→Apartirdumomentoùleslimites qu'imposent toute vie en Sté sont franchies, la responsabilité du propriétairedoitpouvoirêtreengagée.

>Lathéoriedesobligationsdevoisinage ad'aborddusurmonterlaconceptiondu droitdepropriété etdeson caractère absolu prpermetre l'émergence d'un principederesponsabilitéàl'encontredu propriétaire.

>2 théories se sontprogressivement élaborées,carilya2manièred'exercer anormalementsontdroitde propriété: une manière abusive etune manière excessive.

→Pourl'abus=>théoriedel'abusde droit.S'estrévélée insufisante prtout régler. On suppose que l'auteur du troubleesttitulairedudroitdepropriété, etqu'ilaagitavecintentiondenuire.Or leslocatairesouusufruitiersnesontpas propriétairesetl'activitépeutêtreliciteet porterquandmêmepréjudiceauvoisin.

→Excès=>théorie destroubles anormauxde voisinage.Ilfautque le trouble dépasse la mesure des obligationsordinairesdevoisinageprque l'auteursoittenuàréparation.

Section1–Théoriedel'abusdudroit depropriété.

>Ledroitdepropriétéconfère-t-ilàcelui quile détientune liberté absolue en

enverslavictime,avecceluiayantpritla décisiondefaireconstruire.

>Loi2007aajoutélapossibilitéprle propriétaire baileur de demander la résiliation du bail sile preneur ne respecte pas le voisinage environnant (Art.1729 C.Civ).Ele faitégalement obligationaupropriétairedefairecesser lestroublescausésparlelocataireàdes tiers.Ele a égalementfaitrentrerles répressiondestroublesdevoisinageds lacompétencedelapolicemunicipale.

Chapitre 3 – Restrictions conventionnelesaudroitdepropriété.

>Lacessiondel'abususdelachose, peutêtrevolontairementrestreintesous certainsaspectsparle cédant,siune claused'inaliénabilitéestinséréependant une cession.Le nouveau propriétaire n'auradcpasledroitd'aliénerlebien qu'ilvarecevoir.

→ L'interdictionpeutêtreabsolueou relative

Section1–Ledomainedesclauses d'inaliénabilité.

> Rarementcontenu ds un acte de cessionàtitreonéreux. >Cesclausessontfréquentesdansles actesàtitregratuit,commeparexemple ladonationouletestament.Lerécepteur delachosen'aurapasledroitdel'aliéner ensuite,etcelui-ciestmalfondéàrefuser ceteclause. >Prêtrevalable,ceteclausedoitêtre fondéesurunintérêtlégitime. >Art.537énonceque«lesparticuliers ontlalibredispositiondesbiensquileur appartiennent sous réserve des conditionsdelaloi».

→ Maisloi1971insèreart.900-1pr admetre et règlementer les clauses d'inaliénabilitérelativesàunbiendonné ouléguéparunepersonnephysique.

Section2–Lesconditionsdevalidité desclausesd'aliénabilité.

>2conditionsdevalidité:

→ Laclausedoitêtrejustifiéeparun intérêtsérieuxetlégitime.L'intérêtpeut êtresoitmatériel,soitmoral.Ilpeutêtre recherché soit ds la personne du disposantoudugratifié(celuiquireçoitle bien),soitdslapersonned'untierspar rapportàcesdeuxlà.

On peut imaginer que le disposant consente une libéralité assortie d'une charge,càdireàchargeprlegratifierde payerunerenteviagèreàuntiers.

Onpeutimaginerqueledisposantdonne unbienenseréservantl'usufruitdeson vivantacinterdictiond'aliénerlebien.

C'estau juge du fond d'apprécierle caractère sérieux et légitime de l'interdiction d'aliéner. Si l'intérêt disparaît,le donataire pourra disposer librementdubien.

C.Cassesttrèsrigoureusecarditquela