Занятие № 20: право собственности и другие вещные права на земельные участки и жилые помещения (2 ч)

1. Право собственности и другие вещные права на земельные участки.

1.1. Правовое регулирование вещных отношений на землю. Проблема соотношения гражданского и земельного законодательства.

1.2. Земельный участок как объект вещных прав. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельные участки.

1.3. Виды вещных прав на земельные участки и их характеристика.

1.3.1. Система вещных прав на земельные участки по действующему законодательству.

1.3.2. Право собственности на земельный участок (субъекты; основания приобретения; особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком).

1.3.3. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком (субъекты; основания приобретения; особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком).

1.3.4. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (субъекты; основания приобретения; особенности владения и пользования). Право пользования земельным участком собственником находящейся на нем недвижимости.

1.3.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (субъекты, объекты и содержание; виды сервитутов; условия и порядок установления сервитута; прекращение сервитута).

1.4. Особенности прекращения вещных прав на земельный участок.

1.4.1. Особенности обращения взыскания на земельный участок.

1.4.2. Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд путем выкупа (порядок изъятия и выкупа; выкупная цена; права собственника участка до его изъятия).

1.4.3. Изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования путем продажи.

2. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения.

2.1. Правовое регулирование вещных отношений на жилые помещения. Проблема соотношения гражданского и жилищного законодательства.

2.2. Жилое помещение: понятие, виды, назначение. Виды вещных прав на жилое помещение.

2.3. Право собственности на жилое помещение.

2.3.1. Понятие и содержание права собственности на жилое помещение.

2.3.2. Основания возникновения права собственности на жилое помещение (приватизация жилых помещений; участие в долевом строительстве и пр.).

2.3.3. Прекращение права собственности на жилое помещение (в том числе бесхозяйственно содержимое).

2.3.4. Особенности права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Управление многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья.

2.4. Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения.

НОРМАТИВНЫЕ И ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНЫЕ АКТЫ:

- Конституция РФ.

- ГК РФ (главы 17, 18 и др.).

- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст.14 (с послед. изм. и доп.).

- Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст.4147 (с послед. изм. и доп.).

- ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества …» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст.40 (с послед. изм. и доп.).

- ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст.3018 (с послед. изм. и доп.).

- Закон РФ от 25.06.1993 г. № 5242-I «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства в пределах РФ» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 32. Ст.1227 (с послед. изм. и доп.).

- Закон РФ от 04.07.1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в РФ» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст.959 (с послед. изм. и доп.).

- Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. руководителем Росземкадастра 17.03.2004 г. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».

- Постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 г. № 8-П (по поводу Земельного кодекса РФ) // Вестник КС РФ. 2004. № 4.

- Определение Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 г. № 455-О (по поводу п.2 ст.292 ГК РФ) // Вестник КС РФ. 2007. № 2.

- Определение Конституционного Суда РФ от 06.02.2004 г. № 135-О (по поводу ст.289 ГК РФ) // Вестник КС РФ. 2004. № 5.

- Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

- Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 г., утв. постановлением Президиума ВС РФ от 07.11.2007 г. (ответ на вопрос № 4) // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».

ЛИТЕРАТУРА:

- Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. 2008. № 1.

- Амелина Н.Е. Приобретение гражданами земельных участков в собственность: переоформление права пожизненного наследуемого владения // Гражданское право. 2008. № 2.

- Андрианова Е.Д. Правовой механизм изъятия земельных участков. Проверка на эффективность // Вестник гражданского права. 2008. № 1.

- Гончарова О.А. Жилое помещение как объект гражданских прав // Жилищное право. 2007. № 1.

- Гордеев Д.П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. № 6.

- Грехова Е.А. Земельный участок как объект недвижимого имущества // Право и политика. 2007. № 5.

- Гришаев С.П. Государственная регистрация права собственности на земельные участки // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 10.

- Гришаев С.П. Гражданско-правовой режим земельных участков // Цивилист. 2006. № 4.

- Дихтяр А.И. Судебная практика по делам, связанным с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Право и экономика. 2008. № 9.

- Ельникова Е.В. О правах застройщика на чужой земельный участок в современном российском законодательстве // Цивилист. 2007. № 2.

- Ельникова Е.В. Право постоянного (бессрочного) пользования: новеллы законодательства и проблемы правоприменения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 10.

- Емелькина И.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Цивилист. 2006. № 3.

- Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. № 4.

- Кабытов Н.П., Хмелева Т.И. Гражданско-правовые коллизии: выкуп земельного участка. Самара: Изд-во «Самарский университет», 2005.

- Ким Д.Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал российского права. 2007. № 6.

- Копцев А.Н. Сервитуты в российском праве: проблемы правового регулирования // Гражданское право. 2007. № 1.

- Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000.

- Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. 2007. № 1.

- Крашенинников П.В. Жилищное право: учебник. М.: Статут, 2008.

- Крюкова Е.С. Понятие и виды жилищных прав. Самара: Изд-во «Самарский университет», 2006.

- Ларин Д.В. Проблемы защиты прав участников сервитутных отношений: законодательство и судебная практика // Цивилист. 2008. № 3.

- Лотникова Н.П. Проблемы переоформления права постоянного бессрочного пользования // Вестник ВАС РФ. 2007. № 2.

- Малеина М.Н. Обременение частным или публичным сервитутом зданий и сооружений // Хозяйство и право. 2006. № 7.

- Минина Е.Л. Проблемы законодательства о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд // Журнал российского права. 2008. № 8.

- Павлова Е.Е. К вопросу о праве собственности на жилое помещение // Правовые вопросы строительства. 2006. № 1.

- Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006.

- Ростовцева Н.В. Об актуальных вопросах российского жилищного законодательства // Журнал российского права. 2008. № 11.

- Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. № 5.

- Сайфулова Л.Г. Прекращение права собственности граждан и выселение // Юрист. 2007. № 3.

- Свердлык Г.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Жилищное право. 2008. № 8.

- Тимофеев Д. Изъятие неиспользуемых земельных участков // Законность. 2008. № 9.

- Формакидов Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2008. № 1.

- Шахов С.Ю. Специальные случаи прекращения права частной собственности на жилые помещения// Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. № 9.

- Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // Законодательство. 2002. № 4.

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ:

1) Институты вещных прав на земельные участки и жилые помещения закрепляются не только гражданским, но и специальным законодательством, - соответственно, земельным и жилищным. Сложным и нерешенным при этом является вопрос о соотношении названных видов законодательства (в условиях, когда и ГК РФ, и ЗК РФ, и ЖК РФ устанавливают приоритеты своего действия). Постарайтесь выработать собственную позицию по данной проблеме.

2) В настоящее время земельный участок может быть объектом следующих вещных прав: а) право собственности; б) право пожизненного наследуемого владения; в) право постоянного (бессрочного) пользования; г) право ограниченного пользования (сервитут). Владение и пользование земельным участком могут осуществлять и лица, не имеющие вещных прав на землю, например, арендаторы и ссудополучатели.

Обстоятельно разберите каждое из обозначенных вещных прав (в том числе в сравнительном плане), прежде всего, с точки зрения субъектного состава, оснований приобретения и прекращения, особенностей реализации правомочий владения, пользования и распоряжения. Уясните, в частности, что:

- пользование земельным участком осуществляется в пределах, определяемых его целевым назначением;

- субъектами права собственности и сервитута могут быть и граждане, и юридические лица, права пожизненного наследуемого владения – только граждане (причем предоставление участков на данном праве после введения в действие ЗК РФ более не допускается), права постоянного (бессрочного) пользования – лишь государственные и муниципальные учреждения, органы государственной власти и местного самоуправления;

- распоряжение земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения не допускается, кроме случая перехода права на участок по наследству; распоряжение земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования запрещено вообще;

- сервитут (частный и публичный; срочный и постоянный) устанавливается только тогда, когда нужды собственника не могут быть обеспечены без этого.

3) Право постоянного (бессрочного) пользования не следует смешивать с правом пользования земельным участком собственником находящейся на нем недвижимости (см. ст.271-273 ГК РФ). Важно знать, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится, по общему правилу, вместе с земельным участком; не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (ст.35 ЗК РФ). Сказанное – проявление принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст.1 ЗК РФ).

4) Особый акцент должен быть сделан на изучении специфики (в том числе процедурного плана) прекращения права собственности на земельные участки (ст.278-286 ГК РФ). Запомните, что если изъятие участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется посредством выкупа, то изъятие участка ввиду его ненадлежащего использования – путем продажи с публичных торгов.

5) Жилое помещение, как и земельный участок, имеет строго целевое назначение: оно предназначено для проживания граждан. Законодатель определяет следующие пределы использования жилых помещений - в них не допускается размещение:

- промышленных производств;

- предприятий, учреждений, организаций (если помещение не переведено в нежилое). Вместе с тем, допустимым является использование помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (без перевода в нежилое!), но только если это не нарушает: а) права и законные интересы других граждан; б) требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч.2 ст.17 ЖК РФ). Имейте в виду, что речь в данном случае идет об использовании наряду с проживанием.

6) Многоквартирный дом структурно состоит из двух частей:

а) жилых и нежилых помещений, находящихся в раздельной собственности любых участников жилищных отношений;

б) общего имущества в доме, находящегося на праве общей долевой собственности собственникам помещений (причем любых – как жилых, так и нежилых).

Доля каждого собственника в указанном праве пропорциональна размеру общей площади помещения. Законодательство закрепляет принцип, в соответствии которым доля следует судьбе права собственности на помещение (ч.2 ст.37 ЖК РФ).

7) Члены семьи собственника имеют право пользования помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. В соответствии с ч.2 ст.31 ЖК РФ они имеют право пользования помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Право пользования носит вещный характер; члены семьи, в частности, могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.

Учтите, что право пользования члена семьи прекращается:

- при переходе права собственности на жилой дом (квартиру), если иное не установлено законом (ст.292 ГК РФ);

- при прекращении семейных отношений с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (см. ч.4 ст.31 ЖК РФ).