Valuation

Средний срок экспозиции торговых помещений — 2 месяца. Средние ставки аренды в торговых помещениях в центре столицы составляют 43 000 руб/м2, а за пределами Третьего транспортного кольца 36 800 руб/м2 в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 42 000 руб/м2. Нормативный срок службы капитальных зданий 100 лет, коэффициент конструктивных различий

– 1, коэффициент различий в объеме – 0,9, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,N, региональный коэффициент – 1, коэффициент зональности - 1,1 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,25. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 50%, при этом существует возможность реинвестирования дохода по той же ставке доходности. Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы. Величина прибыли застройщика

— 20%. Операционные расходы — 4 000 руб/м2 в год, необходима

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет 3,97% годовых. Инфляция равняется 6,50%, страновой риск для России — 0,22%.

Вариант 2. ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро по адресу: Семеновская площадь, д.1. Показатели объекта оценки приведены в таблице 20.

Таблица 20. Описание объекта оценки

Таблица 21. Описание аналогов продаж

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Оценка производится для иностранного инвестора. Средние ставки аренды в торговых помещениях в центре столицы составляют 43 000 руб/м2, а за пределами Третьего транспортного кольца 36 800 руб/м2 в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 42 000 руб/м2, коэффициент конструктивных различий – 1, коэффициент различий в объеме – 0,95, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,N, региональный коэффициент – 1, коэффициент зональности - 1,12 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,2N. Нормативный срок службы капитальных зданий 100 лет. Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 25%, возвращаемые средства будут реинвестироваться в ценные бумаги. Средний срок экспозиции торговых помещений — 3 месяца. Величина прибыли застройщика 20%. Операционные расходы — 4 500 руб/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет 3,97% годовых. Инфляция равняется 6,50%, страновой риск для России — 0,22%.

Вариант 3. ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро по адресу: Семеновская площадь, д.1. Показатели объекта оценки приведены в таблице 22.

Таблица 22. Описание объекта оценки

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Таблица 23. Описание аналогов продаж

Средние ставки аренды в торговых помещениях за пределами третьего транспортного кольца 36 800 руб/м2, а за пределами МКАД 30 000 руб/м2 в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 42 000 руб/м2, коэффициент конструктивных различий – 1, коэффициент различий в объеме – 0,87, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат –

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

1,N, региональный коэффициент – 1, коэффициент зональности - 1,05 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,19. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 20%. Рефинансирование получаемого дохода не предусматривается. Средний срок экспозиции торговых помещений — 3 месяца. Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы. Величина прибыли застройщика 15+N %. Операционные расходы — 3 500 руб/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет 3,97% годовых. Инфляция равняется 6,50%, страновой риск для России — 0,22%.

Вариант 4. Объект оценки занимает владение 21 по Семеновскому переулку, замыкает Семеновскую площадь с северозапада. Квартал, в котором располагается выделенный участок, ограничен с севера — измайловской ул., с юга — Щербаковской ул., с запада — Семеновским пер., с востока ул. Измайловский вал. По классификации МИФа относится к Районам, не вошедшим в исходную классификацию.

Семеновская площадь является важным функциональным объемно-планировочным и транспортным узлом восточной части столицы, что делает оправданным включение в ее композицию высотного здания (30 наземных и 3 подземных этажей, верхняя отметка объекта — 120 м) административно-делового назначения. Станция метро «Семеновская» находится в непосредственной близости от здания, обеспечивая отличный подъезд сотрудников и посетителей.

Таблица 24. Описание объекта оценки

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Таблица 25. Описание аналогов продаж

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать исходя из кадастровой стоимости. Средние ставки аренды в офисных помещениях в Центральном деловом районе 29 120 руб/м2, в Сити — 27 520, а в Районах, не вошедших в классификацию — 23 040 руб/м2 в год. Средние ставки аренды в офисах класса В примерно на 1 280 ниже ставок в офисах класса А. Средняя стоимость строительства торговых помещений 37 500+100*N руб/м2, коэффициент конструктивных различий – 1, коэффициент различий в объеме – 0,95, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,N, региональный коэффициент – 1, коэффициент зональности - 1,15 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,23. Нормативный срок службы капитальных зданий 150 лет. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. Рынок офисных помещений за это время должен вырасти на 50%, а доходы от объекта будут инвестированы в ценные бумаги. Средний срок экспозиции офисных помещений — 3 месяца. Операционные расходы — 4 350+10*N руб/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет 3,97% годовых. Инфляция равняется 6,50%, страновой риск для России — 0,22%.

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Вариант 5. Объект оценки занимает владение 39 по Ленинградскому шоссе. По классификации МИФа относится к Районам, не вошедшим в исходную классификацию.

Является уникальным в своём роде проектом, располагающимся на берегу Химкинского водохранилища в непосредственной близости от Ленинградского шоссе и в 5 минутах пешком от станции метро Водный стадион. Объект обладает без светофорным транспортным доступом как из Шереметьево, так и до центра города.

Таблица 26. Описание объекта оценки

Таблица 27. Описание аналогов продаж

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы. Средние ставки аренды в офисных помещениях в Замоскворечье 16 480 руб/м2, в Шаболовском — 12 060, Новослободском — 13 570, а в Районах, не вошедших в классификацию — 23 040 руб/м2 в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 37 500+100*N руб/м2, коэффициент конструктивных различий – 1, коэффициент различий в объеме – 0,95, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,N, региональный коэффициент – 1, коэффициент зональности - 1,15 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,23. Нормативный срок службы капитальных зданий 150 лет. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. Рынок офисных помещений за это время должен вырасти на 50%, а доходы от объекта будут инвестированы в развитие бизнеса. Средний срок экспозиции офисных помещений — 2 месяца. Операционные расходы — 4 600+10*N руб/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность еврооблигаций РФ с погашением в

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)