Valuation

называемые евробонды. Именно эти бумаги полностью удовлетворяют указанным условиям, т.к. эти бумаги обладают максимальным суверенным рейтингом и минимальным уровнем риска, так например, в связи с финансовым кризисом августа 1998 года, по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся, и имеют множество траншей с самыми различными сроками погашения

Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке разнообразных видов риска.

Виды рисков, необходимые для учета в процессе оценки недвижимости, разделяют на следующие виды:

-инфляционный риск;

-предпринимательский риск;

-риск ликвидности;

-страновой риск.

Рассчитанная величина инфляционного риска должна отражать возможные потери собственника объекта недвижимости от инфляции, предполагаемой в период предполагаемого владения объекта. Величина данного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.

Предпринимательский риск является составным, в данном показателе учитываются вероятности

•изменения общей экономической ситуации,

•изменения федерального законодательства,

•увеличения количества конкурирующих объектов,

•природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,

•неполучения арендных платежей,

•влияния криминогенных факторов,

•неэффективного управления объектом оценки,

•влияния финансовых проверок,

•неправильного оформления гражданско-правовых документов, связанных с объектом оценки.

Каждый из данных видов риска оценивается экспертным путем по шкале от 1 до 5 %, после чего вычисляется среднее

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

значение, которое и используется в дальнейшем в качестве меры предпринимательского риска.

Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, вопервых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления. Проведение всех необходимых регистрационных мероприятий требует времени, что встает на пути быстрой конвертации объекта недвижимости в денежные средства.

Таким образом, риск ликвидности находится в прямопропорциональной зависимости от срока экспозиции оцениваемого объекта и рассчитывается по формуле:

где Rf – безрисковая ставка;

срок экспозиции – временной промежуток от момента выставления объекта на рынок до момента совершения сделки.

Страновой риск должен отражать вероятность потерь инвестора при вложении его средств в экономику конкретной страны. Данная информация при проведении оценки недвижимости берется из аналитических отчетов международных рейтинговых агентств, таких как Moody’s, Fitch и Standard&Poor’s, которые одновременно с присваиванием рейтинга суверенной экономике указывают и соответствующий этому рейтингу уровень риска. Необходимо также пояснить, что учет странового риска в коэффициенте капитализации производится только при оценке недвижимости для нерезидентов РФ.

Таким образом, после проведения описанных расчетов получается увеличенная на все указанные величины риска безрисковая ставка, которая составляет доход на вложенный капитал. Получаемую таким образом величину принято называть доходом на вложенный капитал:

где Rf – безрисковая ставка, Rinf – инфляционный риск,

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Rrisk – предпринимательский риск, Rл – риск ликвидности,

Rстр – страновой риск (при необходимости).

Но кроме дохода необходимо еще учесть темпы возвращения вложенного капитала и прогнозируемые изменения рынка недвижимости.

Величину прогнозируемого роста или снижения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации.

Скорость возвращения вложенного в объект капитала, называемая нормой возврата капитала может быть рассчитана следующими способами:

•методом Ринга,

•методом Хоскольда,

•методом Инвуда.

Метод Ринга используется в случае, если можно с высокой долей вероятности предположить, что возврат вложенного капитала будет осуществляться равными долями в течение всего срока владения объекта. Тогда норму возврата капитала можно рассчитать по формуле:

где n – предполагаемый срок владения объектом.

Если же существует вероятность, что вырученные от эксплуатации объекта недвижимости денежные средства будут реинвестироваться по ставке доходности, равной доходности основного вложения, то для расчета нормы возврата капитала используется метод Инвуда:

. (15)

Как видно из формулы в данном методе используется функция фактор фонда возмещения.

В случаях, когда нет оснований полагать, что вырученные средства будут вложены под такую же ставку доходности, то используется метод Хоскольда, отличающийся от предыдущего

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

тем, что вместо дохода на капитал в ней фигурирует безрисковая ставка:

(16)

Следовательно, на основании всего вышеизложенного можно записать итоговую формулу для вычисления коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:

где α – величина прогнозируемого роста или падения рынка. В случае ожидаемого роста берется знак «-», а в случае падения –

«+».

Рассчитаем коэффициент капитализации для нашего оцениваемого торгового центра кумулятивным построением, опираясь на следующие данные:

-текущая доходность еврооблигаций РФ составляет 8,5%,

-прогнозируемая величина годовой инфляции составляет

11%,

-среднерыночный срок экспозиции 3 месяца,

-предполагаемый срок владения объектом 10 лет,

-за это время рынок вырастет на 20%,

-также существует возможность реинвестирования получаемого дохода.

Предпринимательский риск был рассчитан экспертным путем в таблице 2.

Таблица 2. Расчет поправки на предпринимательский риск

Несистематический риск

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Поправку на риск ликвидности найдем, исходя из известного срока экспозиции:

Таким образом, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения составит 22,1%, тогда рыночная стоимость торгового центра, полученная методом прямой капитализации, будет равна:

или с учетом округления 286 миллионов

112 тысяч рублей.

Метод прямой капитализации имеет как свои достоинства, так и недостатки. К первым относится простота расчетов, получение большинства информации, необходимой для расчетов, непосредственно от заказчика.

Недостатки метода являются продолжением его достоинств. Простота расчетов, обусловленная тем, что в вычислении стоимости участвует чистый доход за один год, приводит к тому, что максимально достоверные результаты метод прямой капитализации дает в тех случаях, когда доходы от оцениваемого объекта стабильны и незначительно меняются по годам. Если же ситуация на рынке объектов оценки нестабильна, денежные потоки, приносимые объектом значительно меняются от года к

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

году, то результаты оценки методом прямой капитализации могут не отражать истинного положения вещей.

Вэтих случаях целесообразнее использовать метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод, базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать сумму его доходов за период владения, приведенных к дате оценки.

Ввиде формулы, это отображается следующим образом:

где ЧОДj – чистый операционный доход за j-тый год; i – ставка дисконтирования;

n – предполагаемый срок владения объектом; М – величина реверсии (перепродажи).

Алгоритм расчета чистого операционного дохода по j-тому году идентичен тому, что мы рассмотрели выше. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.

Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость. Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал и рассчитываться по формуле (13).

Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год:

Метод дисконтированных денежных потоков, как уже указывалось выше, с одной стороны, наиболее адекватен в случаях нестабильных доходов от объекта, с другой, недостаток данного метода заключается в необходимости обоснованного прогноза на весь период владения объектом.

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Переходя к оценке торгового центра, необходимо сперва проанализировать существующую ситуацию на рынке торговых помещений, в результате чего мы увидим, что в последние годы чистые доходы от торгового центра значительно варьировались. И рыночная ситуация позволяет прогнозировать существующую тенденцию величинами, сведенными в таблицу

3.

Таблица 3. Исходная информация для прогнозирования денежных потоков

Ставку дисконтирования рассчитаем на основе данных, приведенных выше:

Расчет стоимости денежных потоков и вычисление стоимости торгового центра, приведены в таблице 4. Стоимость объекта недвижимости торгового назначения методом дисконтированных денежных потоков составляет 410 миллионов 790 тысяч рублей.

Таким образом, в данном разделе мы выяснили, что доходный подход основан на пересчете будущих доходов от оцениваемого объекта недвижимости за один временной период или за весь период владения объектом в его стоимость. Доходный подход включает в себя метод прямой капитализации и метод дисконтированных потоков, первый из которых имеет наилучшее применение в стабильных экономических условиях, при постоянных величинах дохода, второй – при заметных колебаниях рынка, к которому принадлежит объект оценки.

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Таблица 4 .Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Часть III. Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.

Ключевым понятие в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнения объекта оценки. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основной характеристикой для объекта оценки выступает величина сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости.

Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также, что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, то подобранные объекты-аналоги неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной смысл сравнительного подхода – ответить на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»

Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки. Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.

Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если по объектаналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная корректировка, если же объект-аналог хуже – то положительная.

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)