Valuation

Таким образом, поправка в первый аналог составит:

руб,

во второй аналог:

руб,

в третий аналог:

руб,

в четвертый аналог:

руб.

Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в площади земельного участка, произведен в таблице 13.

Таблица 13. Внесение корректировок на площадь земельного участка

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Транспортная доступность у всех сравниваемых объектов аналогична оцениваемому, поэтому поправки за эту характеристику не вводились.

Полная корректировка цен аналогов, скорректированных на

отличия, произведен в таблице 14.

Таблица 14. Корректировка цен аналогов

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Стоимость оцениваемого объекта определена умножением средневзвешенной стоимости 1 квадратного метра торговой площади на торговую площадь. Веса обратно пропорциональны количеству введенных поправок.

Vкв.м. 7919*0,25 212749*0,20 271676*0,25 119414*0,20 154400 руб. 0,25 0,20 0,25 0,20

V Vкв.м. *S 154400*8728 1347600299 руб.

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным методом, с учетом округления составляет

1 347 600 000 рублей

(Один миллиард триста сорок семь миллионов шестьсот тысяч рублей).

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Часть IV. Оценка объекта недвижимости затратным подходом

Как и сравнительный подход, затратный основан на принципе замещения и является наиболее универсальным методом оценки недвижимости.

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Таким образом, общая формула затратного подхода к оценке недвижимости принимает вид:

где Ссозд – стоимость создания объекта недвижимости; И – совокупный износ объекта.

Стоимость создания объекта недвижимости включает в себя все затраты на его строительство, при этом эти затраты могут быть двух видов: затраты на воспроизводство или затраты на создание.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Независимо от выбора затрат на воспроизводство или на замещение, все затраты принято разделять на следующие группы:

-затраты на земельный участок;

-затраты на строительство;

-затраты на предпринимательство.

Таким образом, формулу определения стоимости создания объекта недвижимости можно записать в виде:

где Ззу - затраты на приобретение или аренду земельного участка;

Зстр - затраты на разработку проекта и возведение объекта; Зпр – затраты на предпринимательское вознаграждение

застройщику.

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Затраты на земельный участок подразумевают приобретение вакантного земельного участка для возведения на нем оцениваемого объекта. В случае, если оценивается уже существующее здание, то земельный участок под ним оценивается, как вакантный, приобретаемый под строительство.

Расчет стоимости земельного участка может производится несколькими способами. Во-первых, если существует развитый земельный рынок, то стоимость участка возможно определить стандартной оценочной процедурой с помощью доходного или сравнительного подходов.

Во-вторых, если земельный рынок находится в фазе становления, а участок предоставляется в аренду из числа государственных (муниципальных) земель, то возможен расчет стоимости участка через утвержденную на соответствующем государственном уровне методику расчета величины выкупа права аренды земельного участка, предоставляемого для соответствующих целей.

Третий вариант может быть реализован в тех же условиях, что и второй, то в качестве затрат на приобретение земельного участка возможно взять величину кадастровой стоимости участка, определенную в процессе Государственной кадастровой оценки земель.

Стоимость земельного участка под оцениваемым торговым центром была рассчитана, как стоимость выкупа права аренды, рассчитанная по методикам правительства города и составила 38 миллионов рублей.

Определение затрат на строительство осуществляется одним из четырех наиболее распространенных способов: метод сравнительной единицы, метод разбивки по компонентам, метод количественного обследования.

В нашем случае, используется метод сравнительной единицы, который предполагает выделение единицы сравнения, в качестве которой обычно выбирается либо единица площади (1 м2), либо единица строительного объема (1 м3). После чего с помощью специальной справочной литературы подбирается аналогичное здание и определяется стоимость строительства сравнительной единицы данного здания.

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Подбор необходимой справочной информации производится по представленным показателям объектов-аналогов, их техническим характеристикам и конструктивным элементам, наиболее близким к оцениваемому объектам.

При формировании полной стоимости строительства оцениваемого объекта после выбора справочного стоимостного показателя аналогичного здания их корректируют с помощью следующих коэффициентов:

•на различие в конструктивных элементах зданий;

•на различие в объеме зданий;

•на сейсмичность;

•на величину непредвиденных затрат;

•на региональное различие в уровне цен;

•на зональное различие в уровне цен;

•на изменение цен после издания справочника. Полученная таким образом общая стоимость строительства

объекта оценки включает в себя затраты по строительству самих зданий, подведение и подключение наружных инженерных коммуникаций, благоустройству и озеленению территории,

где: Збаз – базовая стоимость строительства аналогичного здания;

Кконстр – коэффициент конструктивных различий; Коб – коэффициент различий в объеме; Ксейсм – коэффициент сейсмичности;

Кпр – коэффициент прочих и непредвиденных затрат; Крег – региональный коэффициент; Кзон – коэффициент зональности;

Кинф – коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве.

Метод сравнительной единицы в силу хорошего сочетания простоты и точности в настоящее время выступает наиболее часто используемым методом расчета стоимости строительства.

Базовая стоимость строительства торгового центра, аналогичного оцениваемому составила 39 000 руб/м2, коэффициент

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

различий в объеме – 0,95, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,14, коэффициент инфляции – 1,19. Таким образом, затраты на строительство оцениваемого торгового центра составят:

Зстр 39000*0,95*1,14*1,19*9321 468492381 руб.

Затраты на предпринимательство представляют собой необходимую норму прибыли застройщика, вычисляемую по итогам анализа рынка, в настоящих условиях она составляет порядка 20%.

Таким образом, мы определили все виды затрат, относимых к стоимости создания объекта оценки. Но объект оценки является не новым объектом, а уже прошедшим какой-то срок своей службы, за который объект неминуемо потерял часть своей стоимости. Для учета этих потерь вычисляют совокупный износ.

Совокупный износ представляет собой сумму трех видов

где: Иф – физический износ; Им – функциональный (моральный) износ;

Ив – внешний (экономический) износ.

Каждый вид износа отражает снижение стоимости объекта недвижимости, вызванные различными причинами. Физический износ — это обесценивание объекта, вызванное ухудшением в процессе эксплуатации его физических характеристик под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Наиболее распространенный метод определения величины физического износа называется методом срока жизни:

где: ХВ – хронологический возраст; ФЖ – срок физической жизни.

По приведенной выше формуле величина физического износа рассчитывается в процентах от полной стоимости создания оцениваемого объекта.

Функциональный износ (функциональное или техническое устаревание) – снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чеголибо (например, система отопления отстала от современных

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

стандартов, фундаменты более мощные, чем необходимо, или планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т. д.). Данный вид износа, в основном, зависит от уровня научнотехнического прогресса в промышленности, строительстве и архитектуре.

Стоимостным выражением функционального износа считается разница между затратами на воспроизводство и затратами на замещение, но подобный способ расчета слишком трудоемок. Поэтому в практической деятельности чаще всего используют метод, основанный на капитализации потерь, вызванных наличием функционального износа:

где: ПД – потери дохода, вызванные моральным (функциональным) износом оцениваемого объекта.

Потери дохода могут быть рассчитаны путем сравнения дохода, получаемого с объекта оценки с аналогичными современными зданиями, полностью удовлетворяющим требованиям пользователей, т.е. с отсутствующим моральным (функциональным) износом.

Внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы автомобильным движением, строительство экологически вредного предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства,

Теоретически величина внешнего износа может быть определена, как разница между рыночной стоимостью объекта и стоимостью создания, уменьшенной на величину физического и морального износов. Практического применения подобный метод имеет мало, поэтому чаще всего внешний износ рассчитывается аналогично функциональному, с той лишь разницей, что при расчетах берутся потери дохода, вызванные именно экономическим износом.

Исходя из того, что причины возникновения внешнего износа никак не связаны с самим оцениваемым объектом, можно утверждать, что устранение его силами собственника объекта в большинстве случаев не представляется возможным. Таким образом, экономический износ бывает только неустранимы, но в некоторых

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

случаях воздействие, обуславливающее его наличие, может исчезнуть под влиянием внешних причин.

Оцениваемый торговый центр введен в эксплуатацию в 2008 г., соответственно его хронологический возраст составляет 4 года. Нормативный срок службы аналогичных капитальных зданий составляет 75 лет, следовательно, физический износ здания составляет 5,3%.

Учитывая недавнее время ввода объекта в эксплуатацию и отсутствие значительных изменений на окружающей территории, можно констатировать отсутствие у оцениваемого объекта морального и экономического износа.

Расчет стоимости объекта затратным методом произведен в таблице 15.

Таблица 15. Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом

Стоимость объекта оценки, полученная затратным методом, с учетом округления, составит

573 миллиона 361 тысячу рублей.

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Часть V. Согласование результатов оценки

В результате применения всех описанных выше методов мы получили три величины стоимости торгового центра, как мы видим из полученных результатов, стоимости, определенные при применении разных подходов получились различными. Для получения итоговой величины стоимости недвижимого имущества необходимо провести процедуру согласования результатов.

Стоимость оцениваемого нами объекта, полученная по результатам трех подходов, различается больше, чем на 10-15%, поэтому процедура согласования проведем по методу взвешивания полученных результатов.

Для этого выберем характеристики, по которым будет проводиться сравнение использованных методов. Набор таких характеристик представлен в таблице 16.

Таблица 16. Расчет весов достоверности при согласовании результатов оценки

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)