Valuation

3. перемножить величины аннуитетной выплаты и фактора будущей стоимости аннуитета.

Аналогичным образом можно применять таблицы шести функций сложного процента для расчетов с применением данных функций.

Рассмотрим применение шести функций сложного процента на примере.

Владелец склада Петр Сидоров хочет скопить на ремонт склада, планируемый через три года. В настоящее время аналогичный ремонт стоит 500 тысяч рублей. Часть стоимости ремонта Петр планирует скопить, откладывая из ежегодного дохода по 75 тысяч рублей и внося эти деньги в банк под 8% годовых. А на остальную сумму взять кредит.

Для начала Сидоров решил узнать, сколько будет стоить ремонт через три года. Для этого он проанализировал рынок строительно-ремонтных работ и увидел, что в среднем данные работы дорожают на 7% ежегодно, тогда применяя функцию «Будущая стоимость единицы» можно узнать стоимость ремонта к моменту возникновения необходимости в нем:

рублей. Чтобы рассчитать сумму, которую он сможет скопить,

Петр решил посчитать будущую стоимость трехлетнего аннуитета:

.

По окончании требуемого срока он будет иметь в своем распоряжении 243 тысячи 750 рублей для ремонта. Таким образом, для осуществления ремонта Петру будет не хватать 368 тысячи 772 рубля. На эту сумму, как уже было сказано, Сидоров рассчитывает взять кредит. Средние банковские условия по кредитам таковы: 12% годовых с ежемесячными выплатами на 8 лет. Сколько же необходимо будет выплачивать владельцу склада по кредиту? Для ответа на этот вопрос наиболее целесообразно применить функцию «Взнос на амортизацию единицы»:

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

рублей, т.е. для погашения кредита Сидорову будет необходимо

выплачивать 5 тысяч 992 рубля 8 копеек ежемесячно.

Для выполнения первой части расчетно-графической работы студенту необходимо решить задачи с использованием функций сложного согласно своему варианту. Исходные данные для выполнения первой части РГР приведены ниже.

Вариант 1

1.Владелец гостиницы планирует сделать ремонт через 6 лет. В настоящее время стоимость ремонта составляет 150 тысяч

идорожает на N (последняя цифра номера зачетки)% в год. Какую сумму ежемесячно должен класть владелец в банк под 10% годовых, чтобы в итоге скопить требуемую сумму?

2.За какой срок денежная сумма, положенная в банк под N% годовых, утроится?

3.Семья планирует взять кредит и выплачивать за него не более 3500 рублей ежемесячно. Средние банковские условия таковы: срок кредита 6 лет под 12% годовых. Какую долю от квартиры стоимостью 1 млн рублей сумеет профинансировать семья?

4.В настоящий момент Андрей Иванов имеет 70 000 рублей свободных средств для осуществления личных инвестиций на срок пять лет. В процессе анализа возможных объектов вложений он обратил внимание на инвестиционный фонд А, обещающий своим вкладчикам 8,5% годовых с ежеквартальным начислением дохода на счета клиентов. Сколько составят сбережения Андрея через 5 лет?

Вариант 2

1. Владелец гостиницы планирует сделать ремонт через 3 года. В настоящее время стоимость ремонта составляет 175 тысяч и дорожает на N (последняя цифра номера зачетки)% в год.

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Какую сумму ежемесячно должен класть владелец в банк под 11% годовых, чтобы в итоге скопить требуемую сумму?

2.Под какой процент следует положить денежную сумму

вбанк, чтобы через N лет она утроилась?

3.Семья планирует за N лет скопить на обучение ребенка, которое сейчас стоит 7 000 000 рублей и дорожает на 8%

вгод. При этом за эти годы семья планирует скопить 40% от требуемой суммы, ежеквартально кладя деньги в банк под 12% годовых, а потом на оставшуюся часть взять кредит на следующие 5 лет под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Сравните денежные суммы, которые семья должна класть на счет

впервые годы, и которые должна выплачивать банку в последующем.

4.Сколько будет через три года стоить склад, способный приносить ежемесячно N тысяч рублей чистого дохода? Известно, что ежегодно складская недвижимость дорожает на 10%, а средняя банковская ставка по вкладам – 8% годовых.

Вариант 3

1.Господин Петров за 22 млн рублей приобрел склад, сданный в аренду на 10 ближайших лет с ежеквартальной выплатой арендной платы. Хватит ли ему получаемого дохода для выплаты ипотечного кредита, выданного на N (последняя цифра номера зачетки) лет под 11 процентов годовых? Выплаты по кредиту осуществляются ежемесячно, а среднегодовая инфляция – 10% годовых.

2.Какую сумму нужно вложить в банк сейчас под 9% годовых, чтобы получить через 10 лет N млн рублей?

3.Семья планирует за 7 лет скопить на обучение ребенка, которое сейчас стоит 450 000 рублей и дорожает на N% в год. При этом за эти годы семья планирует 35% от требуемой суммы скопить, ежеквартально кладя деньги в банк под 11% годовых, а потом на оставшуюся часть взять кредит с ежемесячными выплатами на следующие 5 лет под 14% годовых. Сколько семья должна класть на счет в первые годы и выплачивать банку в последующие.

4.Владелец небольшого бизнеса Иван Конев с ежемесячным доходом 4*N тысяч рублей планирует взять кредит

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

на покупку квартиры стоимостью 1,5 млн рублей. Средние банковские условия состоят в сумме, не превышающей 70% от стоимости объекта на 12 лет под 15% годовых с ежемесячными равными выплатами в течение всего срока. Хватит ли Ивану ежемесячного дохода для выплаты кредита?

Вариант 4

1.ООО «Лютик» планирует приобрести офисное здание, сданное в аренду на 8 лет за 25 млн рублей в год. Сколько необходимо будет выплачивать компании ежеквартально банку для погашения кредита на покупку, выданного на N (последняя цифра номера зачетки) лет под 12% годовых, при условии 8%- ной ежегодной инфляции?

2.На какую сумму кредита, выдаваемого на 10 лет под 15% годовых, может рассчитывать заемщик, если он хочет выплачивать не больше 17 000 рублей в месяц?

3.Семья планирует взять кредит и выплачивать за него не более N тысяч рублей ежемесячно. Средние банковские условия таковы: срок кредита N лет под 11% годовых. Какую долю от покупку квартиры стоимостью 1,5 млн рублей сумеет профинансировать семья с помощью кредита?

4.Молодая семья хочет скопить за десять лет 500 тысяч рублей на образование своего ребенка. Одним из вариантов является помещение имеющихся 70 тысяч рублей на банковский депозит под N% годовых с ежеквартальным начислением процентов. Сколько необходимо поместить на банковский счет, чтобы скопить требуемую сумму?

Вариант 5 1. Господин Зеленов приобрел место на парковке за 185

000 рублей. Он рассчитывает сдавать его в аренду за 20 000 ежегодно, с ежегодными выплатами в течении ближайших 8 лет. В конце этого срока он хочет продать это место за 200 000. Получит ли Зеленов 12%-ную отдачу от своих вложений при ставке дисконта N (последняя цифра номера зачетки)%?

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

2.Какова текущая стоимость ипотечного кредита, предусматривающая ежемесячную выплату 30 000 рублей на протяжении N лет при ставке кредита в 17%?

3.В конце 12-го года инвестиции принесут 1,5 млн рублей. Владелец инвестиционного актива должен погасить через N года долг в 600 тысяч рублей. Средняя доходность на рынке составляет 12% годовых. Сколько инвестору следует заплатить за инвестиционный актив, если он рассчитывает получать на свое вложение 10%-ный доход?

4.Какова сумма окажется на счету через 7 лет, если ежеквартально вносить на счет 54 000 рублей под N% годовых?

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Этап 2. Именно поэтому на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД), т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:

где потери – потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.,

дополнительные доходы – доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

Этап 3. На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

где ОР – операционные расходы.

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные. К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов. В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления. Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов,

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.

Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.

Например, необходимо провести оценку торгового центра, расположенного в Москве на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро. Показатели объекта оценки приведены в таблице 1.

Таблица 1. Описание объекта оценки

При проведении оценки торгового центра необходимо начать с расчета потенциального валового дохода. Согласно информации, полученной от заказчика, средняя ставка аренды в данном торговом центре составляет 12 235 рублей за кв.м. в год, площадь, которую возможно сдать в аренду, - 8 728 кв.м. (см. таблицу 1). Следовательно, потенциальный валовый доход составит:

ПВД = 12 235*8 728 = 106 783 589 рублей.

Действительный валовый доход – это сумма, остающаяся после того, как из потенциального валового дохода вычтен

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

процент недоиспользования, внесена поправка на плохие долги и добавлены любые обоснованные прочие доходы.

В оцениваемом объекте в настоящее время наблюдается 95%-ная загрузка торговых помещений и предполагается, что такая ситуация сохранится в дальнейшем, таким образом, потери собственника объекта составят 5% от ПВД. В качестве прочих доходов собственника ТЦ учтем доход от гостевой платной автостоянки, вместимостью 25 машиномест. Расчет этого дохода производился из учета среднегородской платы за пользование платными стоянками в размере 50 руб./час. Торговый центр работает без выходных, 12 часов в день, средняя загрузка автостоянки в день около 80%, что должно быть учтено при проведении расчетов.

ДВД = 106 783 589 – 5%*106 783 589 + 50*25*12*365*80%= = 105 824 409 рублей

Переходя к последнему этапу расчета ЧОДа, оценщик отдельно рассчитала постоянные и переменные операционные расходы. Из постоянных ОР в анализируемом объекте присутствуют:

1.арендная плата за земельный участок,

2.страховые взносы;

3.налог на имущество;

4.амортизация.

Величина арендных платежей для данного объекта рассчитывается на основе нормативно-правовых актов правительства и мэра Москвы и составляет 1 783 192 рубля/год. Средняя ставка при страховании коммерческой недвижимости в настоящее время равняется 0,1% от балансовой стоимости недвижимости. Налоговая ставка на недвижимое имущество для коммерческой недвижимости составляет 2,2%, а ежегодные амортизационные отчисления осуществляются в размере

7 270 200 рублей.

Постоянные ОР = 1 783 192 + 0,1%*63 000 000 + 2,2%*63 000 000 + 7 270 200 = 10 502 392 рубля

Анализ переменных операционных расходов собственника торгового центра позволил выявить средние затраты на оплату коммунальных услуг, платежи за управление, заработную плату и налоги, взимаемые с заработной платы, расходы по

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

обеспечению безопасности, ежегодные расходы на обустройство территории, затраты на рекламу, закупку материалов, сборы за различные услуги и т.п. в размере 3 450 руб/кв. м.

Переменные ОР = 3 450*9 321 = 32 257 450 рублей Необходимо обратить внимание, что средняя удельная

величина операционных расходов, умножается на общую площадь объекта, а не на арендопригодную, как при расчете ПВД, т.к. вся площадь недвижимого имущества нуждается в освещении, охране, отоплении, уборке и т.п. Сложив постоянные и переменные операционные расходы, получим общую величину:

ОР = 10 502 393 + 32 257 450 = 49 659 842 рубля/год Следовательно, чистый операционный доход составит:

ЧОД = 105 824 409 – 49 659 842 = 63 164 567 рублей

После определения ЧОДа приступают к расчету ставки капитализации. Как ясно из приведенного выше примера, ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации, но для выполнения данной расчетно-графической работы будет применяться метод кумулятивного построения.

Данный метод заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.

Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:

•минимальная вероятность потери средств;

•продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.

Довольное долгое время не существовало единого мнения, какой же из этих инструментов наиболее подходит при оценке объектов недвижимости. Но в начале 2000-ных годов российские оценщики в основном пришли к пониманию того, что наилучшим инструментом в современных российских условиях являются государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации, так

You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)