9.Принципы оценки недвижимости.

Основные экономические принципы оценки можно разделить на четыре группы:  основанные на представлениях пользователя; связанные с ЗУ и улучшением на нем; связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, основанные на представлениях пользователя

Принцип полезности – сп-ть данной недвиж удовлетворить потребн-ть пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения – максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости с такой же полезностью.

Принцип ожидания - текущая стоимость доходов или др выгод, кот могут быть получены в будущем от владения об недвиж.

Принципы, связанные с ЗУ и улучшением на нем

1. Принцип остаточной продуктивности - определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после компенсации расходов на труд, капитал и предпринимательство (координацию).

2.Принцип вклада (предельной продуктивности) подразумевает сумма, на кот увелич или уменьш ст-ть объекта или генерируемый им чистый доход от него вследствие налич или отсутств какого-либо дополнительного фактора пр-ва.

3. Принцип возраст и уменьш отдачи – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистый доход имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой доход хотя и растет, но уже замедляющими темпами и это замедление происходит до тех пор, пока прирост ст-ти не становится меньше, чем затраты на добавл ресурсы.

4.Принцип сбалансир-ти подразумевает, что любому типу землеп-ия соотв-ют оптимальные размеры различн факторов пр-ва, при сочетании которых достигается максим стоимость земли.

5. Принцип экономич-го размера - кол-во земли необх для обеспеч эффект масштаба землепольз-ия в соотв с рыночными усл в данном месте.

6. Принцип экономического разделения предполагает, что если права на объек недвиж-ти могут быть разделены на два или более имущественных интереса и при этом общая ст-ть объекта возрастет, то такое разделение должно быть сделано. Принципы, связанные с рыночной средой  

1. Принцип зависимости ст-ть конкретного ОН зависит от влияния др ОН в районе его расположения, и сама ст-ть влияет на природу и величину стоимости окружающих объектов.

2. Принцип соответствия опред, в какой степени архит стиль и уровень удобств и услуг отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

3. Принцип спроса и предложения. Спрос на недвижимость создается ее полезн и доступ-ю, но огранич финансовыми возможностями людей

4. Принцип конкуренции. Когда прибыль на рынке недвижимости превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то на данном рынке обостряется конкуренция, что приводит к снижению среднего уровня чистого дохода.

5. Принцип изменения основан на том, что ст-ть ОН меняется с теч времени. На рынок недв-ти постоянно оказывают давления соц, эк, политич и физич силы, за кот необх следить.

Принцип остаточной продуктивности.

Когда совокупный доход,это доход от земли(минус капитал,труд,предпринимат сп-ть).Две аналогичные фирмы,1-на углу,2-во дворе.Потребность в труде, капитале,управлении одинакова.