5. Теория капитализации. Капитализация, коэф капитализации. Дисконтирование, ставка дисконта.

Капитализация дохода представляет собой сов-ть приемов и методов, позволяющих оценить ст-ть объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся эк-ой жизни при усл исп-ия актива наиболее эффект образом. Доходный подход предполагает, что рыночная стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгоды от владения собственностью.

Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости на основе функций сложного процента. При капитализации чистый операционный доход, приносимый оцениваемым объектом, делится на общий коэффициент капитализации. Стоимость=ЧОД\К

Под общим коэф капитализации понимается ставка, исп-мая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей ст-ти. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвиж-ти и уровнем приносимого этим объектом собств-ти дохода.

Коэф кап-ии состоит из 2частей: ставки дисконта, т. е. ставки дохода на инвестиции, и ставки возмещения или нормы возврата инвестиций. Общая ставка или общий коэф кап-ии это отношение чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости.

Ставка дисконта отражает норму прибыли на вложенный капитал и представляет собой большую часть общей ставки кап-ии и учитывает надежность вложения, риск, ликвидность и затраты на управление инвестициями.

Дисконтирование-опред ст-ти ден потока,путём приведения ст-ти всех выплат к опред моменту времени.

6.Градостроительный регламент зу и объектов капитального строительства(окс)(назначение. Состав,особ формирования) Роль град.Регламентва в инвестицион.Привлекательности зу.

Град регламент-правовой режим ЗУ, равно как всего, что находится над и под поверхностью ЗУ и исп-ся в процессе их застройки и последующем исп-нии объектов кап стр-ва.

Состав град реглам:

1) виды разреш исп-ия ЗУ и ОКС 2) предельные (мин и макс) размеры ЗУ и предельные параметры разреш стр-ва, реконструкции ОКС;3) ограничения исп-ия ЗУ и ОКС, устанавливаемые в соответствии с зак-вом РФ

Град регламенты уст-ся с учетом:

1) фактического использования ЗУ и ОКС в границах территориальной зоны;

2) сочетания в одной террит зане 2х видов исп-ия(существ и планируем);

3) функц зон и характеристик их планируемого развития;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны особо охр прир террит и др объектов.

Град регламент действует на все ЗУ и ОКС в границах террит зоны,обознач на карте град зонирования

Град регламент НЕ действует на ЗУ:

в гран террит памятников ист и культ,общего польз-ия, есть линейные объекты, для добычи пол ископаемых.

Град регл НЕ УСТ-СЯ:земли лесного,водного фонда,запаса, особо охр, сх угодий(назнач)

Роль град.регламентов в инвестицион.привлекательности ЗУ. Т.е. Насколько ЗУ интересен для вложения денег. Приносит или нет доход.