Мониторинг лесных ресурсов
Cамый популярный и распространенный способ мониторинга лесов в мире, это космический мониторинг. Практически все актуальные проблемы лесного сектора (развитие арендных отношений, сертификация, охрана старовозрастных лесов, борьба с незаконными рубками, пожарами) требуют для своего решения самой актуальной и объективной информации о лесах. Источников такой информации – крайне мало. Топографические карты обновляются реже, чем раз в 10 лет, и почти не содержат информации о лесах, причём детальные карты масштаба 1:100 000 и крупнее до сих пор «закрыты» из-за секретности. В сложившихся обстоятельствах космическая съёмка оказалась самым доступным и востребованным видом информации.
Переход к регулярной космической съёмке лесов со средним и высоким разрешением, позволит на новом уровне решать многие из задач лесного хозяйства.
Среди них:
контроль за процессами лесозаготовок (включая контроль нелегальных рубок);
оценка последствий лесных пожаров;
лесопатологический мониторинг;
инвентаризация лесного фонда, сертификация лесных участков;
оценка лесовозобновления;
оценка последствий деятельности сибирского шелкопряда.
Необходимыми компонентами системы космического мониторинга лесного фонда (включая мониторинг нелегальных рубок) являются:
система наземных станций приёма информации, охватывающая всю страну;
наличие актуальных лицензий на приём информации с космических аппаратов;
центры обработки информации и работы с архивами;
специализированное программное обеспечение для обработки снимков.
Очевидно, что финансовое обеспечение систематической съёмки лесного фонда может быть обеспечено только силами государства или широкого государственно-частного партнёрства – такая задача не по силам отдельной небольшой компании. Так же организации используют аэрофотосъемку.
Мониторинг почвенных ресурсов
В процессе жизнедеятельности социум вырабатывает энтропию, которая имеет различные материальные формы. Почва - индикатор многолетних природных процессов, и её состояние - это результат длительного воздействия разнообразных источников загрязнения. Выбросы в атмосферу от промышленных предприятий и автотранспорта, орошение земель загрязненными водами, нарушений технологических требования при добыче, переработке и использовании нефтепродуктов, многочисленные аварии на нефтепроводах, несбалансированное применение минеральных удобрений и пестицидов приводят к загрязнению почв, ухудшению их физического состояния и в результате потере плодородия и неспособности выполнять свои экологические функции. Существуют различные подходы к классификации мониторинга (по характеру решаемых задач, по уровням организации, по природным средам, за которыми ведутся наблюдения).
В основе почвенно-экологического мониторинга должны лежать следующие основные принципы:
1) разработка методов контроля за наиболее уязвимыми свойствами почв, изменение которых может вызвать потерю плодородия, ухудшение качества растительной продукции, деградацию почвенного покрова;
2) постоянный контроль над важнейшими показателями почвенного плодородия;
3) ранняя диагностика негативных изменений почвенных свойств;
4) разработка методов контроля за сезонной динамикой почвенных процессов с целью прогноза ожидаемых урожаев и оперативного регулирования развития сельскохозяйственных культур, изменением свойств почв при длительных антропогенных нагрузках;
5) ведение мониторинга за состоянием почв территорий ненарушенных антропогенными вмешательствами (фоновый мониторинг).
Специальные задачи почвенно-экологического мониторинга выполняемые на разном уровне (локальном, региональном, глобальном), различаются. Объединяет их общая цель: своевременное обнаружение изменений свойств почв при различных видах их использования и неиспользования.
Локальный и региональный мониторинг должен решать следующие задачи:
1) характеристика источника загрязнения и загрязняющих веществ;
2) определение уровней контролируемых показателей состояния почв, вод, растений на территории, подверженной действию источника загрязнения;
3) установление зон распространения почв с ухудшением контролируемых свойств;
4) определение характера действия загрязняющих веществ на почву, а также путей миграции, аккумуляции и направления трансформации загрязняющих веществ в почве;
5) оценка сопротивляемости почв загрязнению и возможности их самоочищения;
6) рекомендация мероприятий по снижению или ликвидации последствий загрязнения почв;
7) оценка экономического ущерба, нанесенного природе и сельскому хозяйству загрязнением почв.
При глобальном мониторинге должно проводиться следующее:
1) характеристика потока контролируемых химических элементов на почвы фоновых территорий;
2) определение уровней контролируемых показателей состояния почв;
3) выявление зон миграции, аккумуляции, направления трансформации контролируемых химических элементов в почве;
4) определение скорости накопления контролируемых химических элементов в почвах фоновых территорий.
Организация почвенного мониторинга представляет собой задачу более трудную, чем мониторинга водных и воздушных сред по следующим причинам:
1) почва - сложный объект исследования, так как представляет биокосное тело, которое живет по законам и живой природы, и минерального царства;
2) почва - многофазная гетерогенная полидисперсная термодинамическая открытая система, химические взаимодействия в ней происходят с участием твердых фаз, почвенного раствора, почвенного воздуха, корней растений, живых организмов. Постоянное влияние оказывают физические почвенные процессы (перенос влаги и испарение);
3) опасные загрязняющие почву химические элементы Hg, Cd, Pb, As, F, Se являются природными составляющими горных пород и почв. В почву они поступают из естественных и антропогенных источников, а задачи мониторинга требуют оценки доли влияния лишь антропогенной составляющей;
4) поступают в почву различные химические вещества антропогенного происхождения практически постоянно;
5) природное пространственное и временное варьирование содержаний химических веществ в почвах велико, что нередко определяет трудность установления степени превышения исходного уровня содержания химических веществ в почвах.
В лаборатории у почвы определяют:
1. Механический состав
2. Физические свойства
3. Влагоемкость и влагопроницаемость
4. Кислотность и плодородие по составу растительности
5. Кислотности
6. Измерение параметров(температура, цвет, запах, микроорганизмы)
Многие методические вопросы почвенного мониторинга не решены. Окончательно не определено понятие «фон», «фоновое содержание». Часто современное состояние биосферы оценивают, сравнивая его с прошлым состоянием с помощью косвенных методов: путем ретроспективной экстраполяции современных данных, сопоставлением со сведениями в прежних публикациях, определением содержания загрязняющих веществ в захороненных средах и музейных образцах, используя изотопный анализ химических веществ. Все эти методы не свободны от недостатков.
Мониторинг растительного покрова
Под мониторингом растительного покрова (РП), или ботаническим мониторингом (БМ) понимаетсяспециальное длительное слежение за его состоянием (флорой и растительностью) на постоянных пробных площадях и ключевых участках. БМ – это один из главных методов изучения динамики растительного покрова под воздействием естественных и антропогенных факторов. К сожалению, из-за трудоемкости БМ, до сих пор основным методом изучения динамики РП является метод трансформации пространственных рядов во временные. В этом случае подбираются пробные площади с растительным покровом, находящимся на разной стадии восстановления, затем эти площади выстраиваются в гипотетический ряд последовательных смен, и этот ряд интерпретируется как временной ряд изменения растительного покрова в одном месте, - т.е. на одной пробной площади. Превалирование этого метода над длительным мониторингом стало причиной создания ряда "геоботанических мифов" и теоретических заблуждений. К числу таких мифов принадлежит, например, учение о климаксовой растительности.
Таким образом, БМ следует рассматривать только как метод изучения динамики растительного покрова, его флоры и растительности, и не более. В отличие от метода трансформации пространственных рядов во временные, БМ позволяет выявлять и изучать не только демутационные смены в РП, но и необратимые изменения. Именно пренебрежение методом БМ привело геоботаников к переоценке роли сукцессионных процессов над необратимыми изменениями. Описательный и классификационный этап развития ботаники, по сравнению с такими науками, как физика и химия, несколько затянулся. Но это и неудивительно, так как ботаникам приходится иметь дело с таким разнообразием объектов, явлений и процессов, которое на несколько порядков выше, чем разнообразие в точных науках.
Изучение процессов, а именно изучение трансформации сложных многокомпонентных систем, какими являются экосистемы и растительные сообщества, - это следующий этап развития ботаники и зоологии. На первом этапе развития ботаники и геоботаники в том числе преобладало выделение объектов и явлений, их распознавание, детальное описание и классификация. На все это в геоботанике ушло около 200 лет. Да и сегодня описательно-классификационный этап в наших науках все еще в самом разгаре. Особенно в Сибири и на Дальнем Востоке, где все еще немало серых и даже «белых» флористических и геоботанических пятен. Однако, пора переходить ко второму этапу - изучению динамики флоры и растительности, так как нерешенность именно этих проблем тормозит развитие общей и прикладной экологии.
Сукцессия растительности – это последовательный ряд смены серийных растительных сообществ на конкретном местообитании после выведения конкретной экосистемы из состояния динамического равновесия. В результате сукцессии на конкретном местообитании восстанавливается исходное растительное сообщество, называемое геоботаниками климаксовым, или коренным. Коренное сообщество растений устойчиво и в данных климатических условиях не изменяется. При этом конкретная экосистема возвращается в свое исходное состояние и пребывает в нем до тех пор, пока не изменятся климат, рельеф, гидрологический режим, пока не пройдет пожар, или не случится какая то другая катастрофа. Начнется новая сукцессия, которая либо приведет к восстановлению исходного растительного сообщества, либо нет.
Если прошел пожар, лес вырубили, луг или степь распахали и потом забросили, то скорее всего, сукцессия завершится восстановлением исходного коренного сообщества. Однако, если изменился климат, понизился или повысился уровень грунтовых вод, сообщество растений, выведенное из состояния равновесия, в процессе сукцессии не восстановится. Ряд сукцессионных смен пройдет, но завершится эта серия новым сообществом, которое также будет находиться в состоянии относительного равновесия с внешней средой, – оно будет коренным, но иным, чем исходное коренное сообщество. В одном из своих докладов я пытался обосновать идею о том, что в современных условиях в районах с неустойчивым муссонным климатом коренные сообщества вообще не успевают сформироваться. Существенные для растительности подвижки климата происходят быстрее, чем длится сукцессионный ряд. В этом случае растительный покров на значительных площадях находится в перманентно неравновесном состоянии.
Мне представлялось тогда, что в континентальных районах с устойчивым климатом коренные растительные сообщества в ходе сукцессий успевают восстанавливаться. Одним из таких районов должно быть Южное Забайкалье, в том числе Сохондинский биосферный заповедник. Но мониторинг растительного покрова на постоянных пробных площадях, заложенных нами в 1982-84 гг. и переописанных в 2000-02 гг., показал, что и здесь нарушенная коренная растительность не успевает восстанавливаться. Климат в Даурии изменяется быстрее, чем заканчивается сукцессионный процесс. Следовательно, по крайней мере, в современную климатическую эпоху коренная растительность сформироваться не успевает, и в растительном покрове преобладают серийные сообщества. У многих такой вывод вызовет усмешку, настолько мы уверовали в догмат о климаксовой растительности.
Доказать, или опровергнуть вывод о невозможности климаксовой (и коренной тоже) растительности в современную эпоху можно только путем длительного мониторинга растительного покрова на постоянных пробных площадях. Но вот этой-то информации в современной геоботанике как раз и не хватает. Геоботаниками за полтораста лет были составлены сотни тысяч геоботанических описаний, но почти все они были разовыми и не предполагали ревизии - повтора через определенные промежутки времени. Для типизации и классификации растительности этих разовых описаний было достаточно, на этом материале писались сводки, диссертации, создавались теории, в том числе и теории о динамике растительности. Закладывать и описывать постоянные пробные площади пытались на стационарах, в заповедниках. Их маркировали на местности, заводили паспорта, даже 2-3 раза переописывали. Но старел исследователь, заложивший постоянные пробные площади, уезжал, умирал, начиналась война, приходили новые сотрудники с иными интересами, и постоянные пробные площади забрасывались, терялись. Когда через 30-40 лет в этот район приходил сотрудник, заинтересованный в мониторинге растительности, то он не мог отыскать заброшенные площади и был вынужден закладывать новые.
Много постоянных пробных площадей закладывалось при лесоустройствах. Древостои на некоторые из них характеризовались весьма подробно: деревья нумеровались, измерялись, наносились на план, учитывались возобновление и подрост, но остальные ярусы растительности характеризовались поверхностно, небрежно. Флора на этих площадях выявлялась едва на 10-20%, так как специалистов флористов в таких экспедициях не было. Да и трудно себе представить, чтобы в лесоустроительной экспедиции, базирующейся в Минске, были флористы, ориентирующиеся в биоразнообразии растительного покрова и Белоруссии, и Северного Кавказа, и Южной Сибири, и Дальнего Востока. А работать сотрудникам каждой лесоустроительной экспедиции приходилось во всех районах Советского Союза. Завышенные нормативы для сотрудников лесоустроительных экспедиций и слабый контроль за их работой нередко приводили к откровенной халтуре. Мне и моим коллегам, пытавшимся провести ревизию постоянных пробных площадей, заложенных лесоустроителями в заповедниках, нередко приходилось сталкиваться с такой халтурой.
Работа по закладке, описанию и периодической ревизии постоянных пробных площадей даже в заповедниках не является обязательной и ведется от случая к случаю. Ей не придается особого значения, она слабо контролируется как руководством заповедников, так и органами, контролирующими работу заповедников. Отсутствует единая утвержденная и обязательная методика. Штаты научных отделов даже в биосферных заповедниках не имеют жесткого перечня обязательных специальностей. На вакансию геоботаника могут принять гидробиолога, а на вакансию почвоведа - энтомолога и т.д. В ряде заповедников специалистов геоботаников и лесоведов в штате вообще нет. Директора заповедников и их заместители не несут никакой ответственности за потерю постоянных пробных площадей, за то, что в их заповедниках не ведется мониторинг растительности. Хотя именно мониторинг растительного и животного мира должен быть главной научной задачей заповедников. Исследования в области систематики растений и животных, физиологии, поведения, биохимии – это задача академической науки, хотя нередко научные сотрудники заповедников пытаются описывать новые для науки виды, выделять биологически активные вещества. На мой взгляд, неоправданно много внимания ботаниками в заповедниках уделяется изучению редких видов в ущерб исследованиям в области мониторинга флоры и растительности на постоянных пробных площадях. Инвентаризация флоры, лихенобиоты и микобиоты для большинства заповедников - непосильная задача, собственными научными силами они ее выполнить не могут. Для этого заповедники должны приглашать ученых из академических институтов и университетов. Но вести мониторинг в рамках обязательной программы минимум заповедники должны собственными силами.
Мониторинг растительного покрова должен проводиться на разных уровнях в соответствии с хорологической (пространственной) дифференциацией биосферных систем. Это может быть уровень ландшафтного геоботанического района, уровень мезокомбинации растительного покрова, уровень микрокомбинации и растительного сообщества, или контурфитоценоза. Если мы намереваемся вести мониторинг растительного покрова геоботанического района, то нам следует заложить постоянные пробные площади во всех типах мезокомбинаций и контурфитоценозов, характерных для этого района. С помощью одной пробной площади размером 1 га проводить мониторинг растительного покрова заповедника невозможно. Для этого для равнинного геоботанического района необходимо заложить не менее 10-12 постоянных пробных площадей размером 1 га, а для горного района - не менее 30-40. Именно к такому выводу пришло большинство исследователей, работавших в разных регионах северной Евразии.
Мониторинг растительных сообществ – это мониторинг одного из компонентов локальной экосистемы. Он должен учитывать характерное время или хроноинтервал этой экосистемы. Хроноинтервал – это время, необходимое для возвращения данной экосистемы в равновесное состояние после отклонения от него. Иными словами, хроноинтервал – это время релаксации экосистемы. Для колебательных систем хроноинтервал – это время полного периода колебания. Для большинства лесных экосистем ранга мезокомбинации растительного покрова хроноинтервал составляет 150-200 лет, для степных экосистем – 50-100 лет, для луговых – 20-30 лет. Но для экосистемы целого геоботанического района (элементарная биосферная система) хроноинтервал имеет размер 1500-2000 лет (Миркин, 1985; Галанин, 1993, 2000). Для биосферной системы еще более высокого ранга (физико-географической области) хроноинтервал составляет время порядка 10000-20000 лет. Считается, что хроноинтервал биосферы в целом свыше 100000 лет.
Исследования последних 30-40 лет показали, что для изменений климата характерна цикличность. При этом существует не один, а несколько циклов с разными периодами, где короткие циклы накладываются на более длительные. Хорошо доказан и обоснован 11-ти летний цикл колебаний климата, который связывают с колебаниями солнечной активности. Многие авторы указывают на наличие в природе 90-100 летнего цикла. Некоторые исследователи считают, что еще существует 600-700 летний цикл, отражающийся в биосфере, в том числе и в растительном покрове. Если мы сравним длительность этих циклов с характерным временем экосистем разного ранга, то увидим, что эти хроноинтервалы меньше, чем длительность одного цикла. Следовательно, растительность, выводимая из равновесия периодическими изменениями климата, никак не может восстановиться полностью. Пока она восстанавливается, наступает новый цикл, равновесие сдвигается, и снова идет сукцессия.
В условиях перманентных колебательных изменений климата в растительном покрове выработался специальный механизм, который позволяет экосистеме быстро перестраиваться, изменяя состав видов доминантов. Если мы проанализируем видовой состав растительного сообщества, то увидим, что в нем уживаются виды самого разного склада, имеющие разные пределы экологической толерантности. В одной части климатического цикла на данном участке доминируют одни виды, а в другой части активизируются другие виды, а бывшие доминанты переходят в разряд сопутствующих. Такими парами в лесах среднего Сихотэ-Алиня, например, являются дуб монгольский и лиственница даурская, кедр корейский и ель аянская, а в лесах Хэнтей-Чикойского нагорья в Даурии – кедр корейский и лиственница даурская, сосна обыкновенная и лиственница даурская.
При анализе изменений растительного покрова исследователь всегда должен задаваться вопросом отермодинамической направленности этих изменений. Одни изменения приводят к росту энтропии открытой системы, а другие, напротив, к ее снижению. В первом случае экологическая система движется к состоянию равновесия со средой обитания, а во втором удаляется от него. При катастрофических изменениях энтропия экосистемы увеличивается, а при сукцессионных снижается. Как исследователь может определить термодинамическую направленность изменения экосистемы и растительности как ее части? Ответить на этот вопрос можно только анализируя динамику биоразнообразия растительного сообщества. Если биоразнообразие экосистемы в ходе ее изменения снижается, следовательно, экосистема деградирует, энтропия ее возрастает. Напротив, если биоразнообразие экосистемы увеличивается, - энтропия ее снижается, и система развивается.
Таким образом, важной для мониторинга растительности является оценка биоразнообразия растительных сообществ. Проблема эта не так проста, как это представляется сегодня большинству исследователей. Чаще всего биоразнообразие отождествляется с числом видов, числом родов и семейств. При этом вряд ли кто скажет, когда разнообразие выше, когда в сообществе 20 видов одного рода, или когда в нем 5 видов, но из 2 разных родов. А когда в сообществе только 2 вида, но из 2 разных семейств, это больше, или меньше? По-моему, эту задачу пока даже и не пытались решать.
Но задача может быть осложнена, если мы станем рассматривать не таксоны, а экобиоморфы растений. Порой таксономически близкие виды растений принадлежат к совершенно разным экобиоморфам и, наоборот, таксономически несходные виды растений имеют сходные экобиморфы. Примеров этого можно привести множество. Геоботаники знают, что биоморфологическое разнообразие чаще всего не совпадает с таксономическим. Но именно биоморфологическое разнообразие является более важным с точки зрения функциональной структуры растительного покрова. Классификация растительности по доминантным видам и экобиоморфам растений никак не может быть заменена флористической классификацией растительности. Поголовное увлечение только флористической классификацией, несомненно, пагубно скажется на развитии теории мониторинга растительности. Я считаю, что, описывая растительность постоянных пробных площадей, следует очень скрупулезно описывать и учитывать вертикальную надземную и подземную ярусность, фенологическую неоднородность, способы возобновления ценопопуляций растений, способы перенесения растениями неблагоприятных условий и другие биоморфологические особенности.
Наши исследования последних лет показали, что биологическое разнообразие экосистем и сообществ может увеличиваться за счет дифференциации в ценопопуляции особей одного вида, а также за счет формирования особых ценотических неоднородностей, обусловленных взаимодействием особей друг с другом. К этим выводам мы пришли, изучая растительность на постоянных пробных площадях в заповедниках и стационарах, т.е. проводя мониторинг.
При мониторинге растительности следует выявлять ведущие факторы, вызывающие периодические изменения конкретных растительных сообществ. Например, при потеплении и явной аридизации климата в Даурии за последние 30 лет, в некоторых экосистемах верхнего лесного пояса в поймах рек влажность почвы резко возросла за счет более интенсивной оттайки многолетней мерзлоты в гольцовом и подгольцовом поясах. В альпийском поясе Хентея в результате такого потепления многие относительно теплолюбивые виды стали деградировать, так как снегу стало выпадать меньше, и снеговое укрытие в местах перегибов склонов, где перезимовывали эти растения, стало незначительным. Стали гибнуть кусты кедрового стланика, сокращаться ценопопуляции пихты сибирской. При климатических пертурбациях растительность на разных местообитаниях изменяется с разной скоростью и не синхронно. В этом отношении локальная флора не может рассматриваться как система.
Высказанные здесь соображения для многих покажутся дискуссионными. Если это так, то с поставленной целью я справился вполне удовлетворительно.
Мониторинг технического состояния объекта недвижимости Контроль технического состояния объекта недвижимости - это один из основных элементов в эксплуатации недвижимости. Очень важно предвидеть, как текущее состояние оборудования и других элементов здания может повлиять на будущую эксплуатацию объекта, спрогнозировать, какие неприятности могут возникнуть впоследствии, оценить ситуацию и сделать правильные выводы. Кроме того, важно, чтобы все действия службы эксплуатации, необходимость которых была выявлена в ходе мониторинга, «вписались» в план мероприятий по эксплуатации. По уровню мониторинг технического состояния можно объединить в три группы, основными моментами в которых являются: - в первой группе: визуальные осмотры специалистов (контроль заданных параметров по штатным приборам); - во второй группе: визуальные осмотры специалистов + автоматизированный удаленный процесс контроля параметров инженерных систем (диспетчерская); - в третьей группе: «интеллектуальное здание». Контроль технического состояния объекта осуществляется путем проведения систематических плановых и регламентных ежедневных, ежемесячных, полугодовых и внеплановых осмотров и обследований. Эти работы проводятся сотрудниками инженерно-эксплуатационной службы визуально и с использованием средств технической диагностики. Контролю технического состояния подлежат следующие элементы, конструкции и системы: - прилегающая территория (благоустройство, ландшафт, дорожное покрытие, газоны, озеленение, парковка, разметка, ограждения, рекламоносители);- фасад (отделка и конструктивные элементы);- конструкции и покрытия кровли;- элементы внутренней отделки и интерьера;- системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы);- электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование, заземление, молниезащита);- системы вентиляции и кондиционирования;- противопожарные, охранные, мониторинговые системы; - внутренние телекоммуникационные сети Результаты технических осмотров и обследований рекомендуется отражать в ежемесячных, квартальных, полугодовых, годовых и внеплановых отчетах. Периодичность осмотров устанавливается в зависимости от технического состояния объекта и принятых программ управления и эксплуатации объекта недвижимости. 1. Понятие визуального осмотра Обязательными осмотрами являются полугодовые (сезонные) осмотры, которые приурочены к началу и окончанию отопительного сезона и служат источником информации, на основании которой планируются планово-предупредительные и ремонтные работы. Применяемая методология технических визуальных осмотров называется «точка зрения специалиста». При этом техническое состояние некоторого «элемента» объекта недвижимости фиксируется разными специалистами. Например, при осмотре системы подвесного потолка в бизнес-центре инженер по эксплуатации оценивает работоспособность модульных светильников (наличие посторонних шумов, мерцания и т.д.), делает заключение о достаточном освещении, оценивает геометрию заполнения, а управляющий зданием, в свою очередь, определяет соответствие внешнего вида осматриваемого элемента принятому стандарту сдаваемых в аренду площадей. В итоге по каждому «элементу» накапливается информация об осмотре от разных специалистов. Именно многообразие этих данных позволяет объективно оценить степень износа каждого «элемента», проверить его соответствие всем эксплуатационным показателям и сделать вывод о состоянии всех элементов объекта в целом. При этом под эксплуатационными показателями здания понимается совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик. 2. Отчет о техническом состоянии объекта недвижимости Отчет о техническом состоянии является базовой информацией для разработки плана мероприятий по эксплуатации и техническому обслуживанию объекта недвижимости на определенный период. Этот документ позволяет разрабатывать или корректировать бюджет эксплуатации. Вот пример такого отчета. Таблица 1. Формат типового отчета о техническом осмотре Технология и методология мониторинга технического состояния здания обычно регламентируются соответствующей инструкцией, которая разрабатывается индивидуально для каждого объекта недвижимости. 3. Типовая инструкция мониторинга. Инструкция по мониторингу технического состояния объекта недвижимости содержит следующие пункты. Визуальные осмотры. 1. Плановые – ежедневные: 1) Ежедневный утренний осмотр здания сотрудниками службы эксплуатации. Включает действия: - осмотр инженерной инфраструктуры объекта техническими специалистами с последующей фиксацией рабочих параметров и обнаруженных отклонений; - текущая уборка помещений и мест общего пользования (клининг). Кроме того, сотрудники службы клининга фиксируют в журнале заявок обнаруженные при выполнении своих обязанностей недостатки (подтекания в кранах и отопительных приборах, неисправности освещения, выключателей, розеток; сломанную мебель, повреждения внешнего вида помещений). 2) Ежедневный утренний осмотр здания инженером по эксплуатации. Включает действия: - проверка записей в Журнале заявок и составление дневного плана работ на их основании; - распределение работ среди сотрудников, выдача материалов, инструментов и контроль над выполнением работ; - самостоятельный обход объекта, фиксация обнаруженных недостатков, проверка выполнения ранее отмеченных заявок, контроль над работой исполнителей. 2. Плановые – ежемесячные: Ежемесячные осмотры производятся комиссией в составе представителя службы эксплуатации и управления с целью выявления и внесения в план тех работ, которые требуют дополнительного финансирования или привлечения исполнителей-подрядчиков. 3. Плановые – полугодовые осмотры производятся при подготовке к сезонной эксплуатации в зимний или летний период. 4. Внеплановые осмотры необходимы при авариях, жалобах арендаторов, а также для оценки состояния помещения при смене арендаторов. 4. Объекты осмотров. Ежемесячные плановые осмотры состояния помещений здания производятся последовательно, помещение за помещением. При этом внимание фиксируется на таких элементах как: 1) Прилегающая территория: - состояние и качество уборки асфальтового и плиточного покрытия; - состояние ограждений – дефекты конструкции и окраски; - состояние зеленых насаждений; - состояние ступеней, грязезащитных приспособлений; - состояние тамбура, входных дверей и окон. 2) Фасад: - состояние стен фасада около входа в здание и со стороны подъездных путей; - состояние остекления фасада - чистота, отсутствие разбитых стекол; - состояние облицовки – отсутствие отслаивания плит облицовки, предотвращение угрозы падения сосулек, снега, деталей облицовки и т.д. 3) Холл: - наличие и состояние ковриков при входе; - состояние стойки reception; - состояние стен и остекления; - состояние рекламных щитов и стоек. 4) Лифты: - наличие журнала лифтов, где фиксируется время остановок лифта, сроки вызова ремонтной службы и запуска лифта в работу; - состояние лифтового холла - пола, ковриков, стен, лифтовых кнопок; - внутреннее состояние лифтов - чистота пола и стен, надлежащее освещение кабины, состояние управляющих и сигнальных кнопок. 5) Лестницы (ступени, перила, стены, площадки): - качество уборки ступеней, площадок и стен; - состояние покрытий; - состояние окон. 6. Коридоры. - состояние покрытий пола, стен, колонн, потолков; - состояние дверей, замков, доводчиков. 7. Санузлы: - состояние покрытий пола, облицовки стен, потолков; - состояние дверей, замков, доводчиков; - качество работы вытяжной вентиляции; - качество работы электросетей: освещения, выключателей и сушителей для рук; - качество работы сантехники: кранов и унитазов; - качество уборки полов, стен, кабинок, раковин и унитазов. 8. Противопожарные средства. - наличие в установленных местах первичных средств пожаротушения: огнетушителей, пожарных кранов и рукавов; - наличие и состояние знаков пожарной безопасности: табличек, указателей и планов эвакуации. 9. Электросети и приборы: - наличие и состояние электрощитов: нумерация, укомплектованность электросхемами; - наличие и состояние розеток, выключателей, осветительных приборов, сушителей для рук, вентиляции. 10. Сантехнические сети и оборудование: - состояние оборудования теплового пункта, водосчетчика, выпусков канализации; - состояние и качество работы сантехнического оборудования: отопительных приборов, запорной арматуры, унитазов, коммуникаций. Технология процесса: осмотр – фиксация – анализ – решение – план. 5. Рекомендации При проведении плановых осмотров технического состояния объекта рекомендуется фиксировать на цифровую камеру проблемные зоны или спорные «моменты» параллельно с ведением отчета. Фотографии помогут даже через большой промежуток времени наглядно оценить, как выглядело, например, оборудование перед ремонтом и сравнить это с тем, как оно выглядит сейчас. Автор этой книги на практике многократно убеждался в необходимости фотофиксакиции как текущего состояния объекта, так и проблемных «мест». Дело в том, что при возникновении спорной ситуации, из-за временной отдаленности события воспоминания о нем стираются. «Освежить» их и восстановить объективную картину случившегося могут соответствующие фотографии. Чем больше возраст здания, тем серьезнее необходимость проведения более глубокого технического обследования объекта недвижимости специализированными организациями. Однако собственники зачастую не согласны на проведение обследования из-за его высокой стоимости. Между тем, недавние примеры (рухнувшие крыши аквапарка «Трансвааль» и Басманного рынка в Москве) лишний раз подтвердили, что на эксплуатации недвижимости нельзя экономить. Стоимость информации о несущей способности конструкций, степени физического износа и аварийности здания, на первый взгляд, действительно, может показаться высокой, но впоследствии она окажется обоснованной. Тем более, что у собственника будет возможность проанализировать ситуацию заранее, распределить средства во времени и по приоритетам.