Определение остаточной стоимости

Я склоняюсь, к выводу, что расчет физического износа экспертным методом является более достоверным, поскольку: в табл. нормативного срока службы основных конструктивных элементов не указаны значения для жилых зданий 4 группы капитальности, также указаны не все значения конструктивных элементов (лестница, отмостка и т.д.) и мы вынуждены не учитывать неоднородность полов, проемов, отделочных работ и специальных работ, тем самым делая подсчет грубым, поэтому значения могут оказаться неточными. Тем более осмотр собственными глазами объекта недвижимости и уточнение его недостатков намного эффективнее.

В дальнейшем, для расчета, примем износ 8%.

Стоимость объекта недвижимости по затратному подходу (по упрощенной формуле) будет (без учета НДС):

Сзатр= Свосст - Ифиз =8141649–651331,9= 7490317 руб.

Остаточная стоимость по затратному подходу (с учетом НДС):

Сзатр= Свосст - Ифиз =9607145,8 –768571,66 =8838574 руб.

Глава 2. Анализ рынка жилой недвижимости Недвижимость Альметьевска

В быстроизменяющемся мире не остается совсем никаких ценностей, кроме... Кроме недвижимости. Недвижимость в Альметьевске требуется всем, недвижимость нужна всегда, дома и квартиры приобретаются всеми, кому они нужны в исторический момент вне зависимости (и это удивительно! ) от той притягательности, что они имеют на данный момент - и это происходит в любом городе мира. В любом. Как бы ни был данный город дорог или, наоборот - небогат и неперспективен в данный момент. Покупают любые объекты.

Тяжело делать аналитику различных типов и классов недвижимости Альметьевска - фактура столь мозаична, настолько разнородны типы строящейся/имеющейся в наличии недвижимости, что дать какую-нибудь среднестатическую оценку практически нельзя.

Итак, в Альметьевске представлено несколько типов недвижимости. Это понятно, это есть, и было бы странно, если бы вид недвижемости был один - " доступная недвижимость Альметьевск".

Итак, Альметьевск недвижимость - виды.

Кирпичные многоэтажки 50-70-х годов. Размеры в квартирах - те же, что и в панельных домах, разница только в материале дома и в незначительных отклонениях метражей. Некоторые кварталы застроены кирпичными пятиэтажками хрущевского и брежневского времени советской истории.

Панельные многоэтажки 1950-1970-х годов есть окрест, относятся к типу "доступная недвижемость", вне зависимости от качества дизайна в квартирах, от транспортной доступности, от состояния каждого данного микрорайона и так далее Не менее 30% квартир в таком типе недвижимости - однокомнатные, площадью 31 - 39 м2, с кухней от 5 до 9 метров квадратных, совместным или раздельным санузлом, небольшим балконом. Вторая половина - двушки метражом от 41 до 54 кв м., с кухней от 5 до 10 метров квадратных. Оставшиеся 20% - трехкомнатные и очень редко встречающиеся четырехкомнатные квартиры площадью от 51 до 78 м2, кухня - 6 - 12 м2.

Сталинские дома. Сталинская застройка распространена у нас ( главным образом) в кварталах, которые застраивались в 1947-1955-м годах, и представлена, небольшим количеством домов абсолютно определенной архитектуры. Критиковавшиеся в 60-е годы "излишества", так называемый "сталинский ампир - дома, уснащенные скульптурами пахарей, крестьянок, ученых и прочих деятелей соцэкономики, распространены в "условно-престижных" районах, и представляют много этажки (6-11 этажей), построенные из кирпича с последующей облицовкой красным известняком и темным пудостьским камнем.

Дореволюционный фонд. Это широкое понятие включает в себя как престижные (во все времена) дореволюционные дома в центре, так и деревянные 2-х этажные "малосемейки" на его окраинах. Старый фонд исключительно разнороден “по сути и содержанию", то есть по материалу стен, по местоположению домов на карте города, по метражам квартир, по наличию/отсутствию удобства и так далее, потому условную (ОЧЕНЬ условную) систематику можно представить лишь так:

- дореволюционные кирпичные дома с межэтажными перекрытиями по металлическим колодам. Условная элита старого фонда, в которой основная часть, увы, представляет собой неотремонтированные, неприглядные и потрескавшиеся дворовые ответвления и унылые " прибыльные дома". Оставшаяся некоторая часть может быть отнесена к категории "комфорт" или даже "люкс", но при некоторых условиях: целость исторических фасадов и капремонт, проводившийся в 1940-50-хх годах 20-го века. Постройки без капитального ремонта требуют настолько серьезных вложений, что...

- дореволюционные кирпичные дома с деревянными межэтажными перекрытиями. Таких домов в городе несколько сотен.

- дома застройки 20-40-х годов прошлого столетия с перекрытиями по металлическим балкам или деревянными. Характерная особенность таких домов - маленькие площади кухонь и туалетов, унылые фасады в стиле псевдоконструктивизма.

- так называемые "малосемейки" - 2-х этажные деревянные дома, в большинстве случаев обшитые погонажем, на 3-4-8 квартир, одно- или двухподъездные. В большинстве таких домов удержалось печное отопление. Состояние этого типа жилого фонда города - пугающее.

Мониторинг цен на коммерческую недвижимость г. Альметьевска

на 01.12.2009г.

Мониторинг цен объектов недвижимости (с учетом стоимости занимаемых земельных участков) составлен на основе анализа рыночных сведений о предложениях, полученных из средств массовой информации, и от независимых оценочных организаций с 01.06.2009 по 01.12.2009 г.

	Расположение	Административные (офисные, бизнес-центры)		Торговые, общественного питания		Производст-венные		Складские
	Центральная часть города	18 – 45		20 – 50		15 – 23		15 – 25
Районы массовой жилой застройки			13 – 40		18 – 43		13 -19		14 – 19
Промышленная зона			12 – 27		15 – 29		6 – 12		6 – 14

Мониторинг незастроенных земельных участков

(земли населенных пунктов).

Мониторинг цен на незастроенные земельные участки составлен на основе цен предложений, полученных из печатных изданий о недвижимости, и от оценочных фирм с 01.06.2009 по 01.12.2009г.

Месторасположение	Минимальная стоимость		Максимальная стоимость
Центральная часть города	1,4		12,0
Районы массовой жилой застройки		1,2		8,0
Промышленная зона		0,5		3,0