- •Курсовая работа
- •Глава 1. Затратный подход..........................……………………………….…...4
- •Глава 1. Затратный подход
- •1.1.Оценка стоимости восстановления (замещения)
- •1.2. Оценка физического износа
- •Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов жилого дома *Удельный вес участков каждого типа определяем по проекту или по замерам на объекте
- •Оценка физического износа внутренних инженерных систем здания:
- •Расчет физического износа здания
- •Общий физический износ здания составляет – 8%
- •Определение остаточной стоимости
- •В дальнейшем, для расчета, примем износ 8%.
- •Глава 2. Анализ рынка жилой недвижимости Недвижимость Альметьевска
- •Глава 3. Сравнительный подход
- •Информация о продаже индивидуальных жилых строений в городе Альметьевск.
- •Расчет стоимости жилого дома на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения
- •Пояснения к поправкам:
- •Глава 4. Доходный подход
- •Глава 5. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки
- •Результаты трех подходов анализа стоимости
- •Глава 6. Основные факты и выводы по объекту оценки
- •Заключение
- •Список использованных источников
- •Приложение 1
- •Приложение 2
- •Жилой дом новый - Альметьевск
- •Информация о пользователе
Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Кафедра ЭПС
Курсовая работа
по дисциплине:
«Экономика недвижимости»
Тема:
«Определение рыночной стоимости ОН»
Выполнил: ст. гр. 11-402
Хаматдинов Р.Ф.
Проверил: Сабиров И.С.
2010
СОДЕРЖАНИЕ:
ВВЕДЕНИЕ………………………………………..…………………………….3
Глава 1. Затратный подход..........................……………………………….…...4
1.1.Оценка стоимости восстановления (замещения)……………..….4
1.2. Оценка физического износа............................................................6
Глава 2. Анализ рынка жилой недвижимости.................................................12
Глава 3. Сравнительный подход.......................................................................15
Глава 4. Доходный подход.................................................................................21
Глава 5. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки....................................................................................................25
Глава 6. Основные факты и выводы по объекту оценки.................................28
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………29
Список использованных источников..................................................................30
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
ОБЪЕКТЫ АНАЛОГИ
ВВЕДЕНИЕ
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики.
В данной работе под объектом исследования понимается рынок жилой недвижимости, изучение рынка недвижимости, сбор информации и анализ - это предмет данной курсовой работы.
Целью выполнения курсовой работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием трех традиционных подходов к оценке недвижимости, а именно:
затратного;
сравнительного анализа продаж;
доходного.
Необходимость в оценочной деятельности конкретно для жилых домов приусадебного типа заключается в следующем:
- для консультирования продавца или покупателя при установлении цены продажи или покупки;
- для оценки налогооблагаемой стоимости имущества;
- для оценки стоимости недвижимости для целей страхования;
- для оценки рыночной стоимости недвижимости как залога для получения кредитов и т.д.
Глава 1. Затратный подход
1.1.Оценка стоимости восстановления (замещения)
Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка, его благоустройства и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости. Для расчета рыночной стоимости затратным подходом используется следующая формула:
,
где: - величина накопленного износа объекта недвижимости на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний.
При оценки объекта недвижимости затратным методом в данной курсовой считаем, что земельный участок арендуется.
При определении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:
1) Метод количественного анализа – является наиболее точным, то требует больших затрат времени на поиск информации и в расчете. Обязательно составляется сметная документация на объект оценки.
2) Метод разбивки по компонентам – стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания.
3) Метод сравнительной единицы – используется при оценки типовых зданий и сооружений и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами-аналогами, представленными в сборниках “Укрупненных показателей восстановительной стоимости”.
Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:
,
где: - восстановительная стоимость 1 куб.м. здания в базисных ценах 1969 г. (принимается из сборника УПВС), тыс.руб.;
- суммарный поправочный коэффициент в ВС единицы измерения, кторый определяется из рекомендаций в Общей части сб.УПВС, технической части и т.д.;
- строительный объем здания (принимается по рабочим чертежам или рассчитывается по рабочим чертежам здания), ;
- коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.;
- коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.;
- коэффициент уорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);
- коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;
1,18 – налог на добавленную стоимость, который необходимо учитывать в случае купли-продажи.
Произведем расчет восстановительной стоимости с учетом всех поправок, представленных в сб. УПВС. Для оцениваемого объекта целесообразно принять аналог по сборнику № 26, том II, отдел I “Жилые дома двухэтажные кирпичные”, таблица 17. Данный типовой проект приложен в Приложении 2.
Так как в оцениваемом объекте объем здания до 1500 (359,5), вид отделки –простая, то восстановительная стоимость 1 куб.м. здания в базисных ценах 1969 г. будет равна 21,6 руб.
В оцениваемом объекте отсутствуют следующие виды благоустройства:
1) радио – 0,2%.
Суммарный процент, подлежащий поправке будет: 0,2%. Таким образом, поправочный понижающий коэффициент будет: К=100 – 0,2 / 100=0,998.
В объекте аналоге дополнительно предусмотрены следующие виды благоустройства :
1)газоснабжение – 1,7%;
2)водоснабжение горячей водой – 1,6%.
3)телевидение – 1,5%
Суммарный процент, подлежащий поправке будет: 1,7+1,6+1,5=4,8 %.Отсюда следует, поправочный повышающий коэффициент будет: К=1+0,048=1,048.
Другие поправочные коэффициенты, предусмотренные в сборнике УПВС:
Группы капитальности не совпадают, значит поправочные коэффициенты вводить нужно.Изменение капитальности (от 3 к 1 )=1,16.Общий повышающий коэффициент будет 1,16
Таким образом, рассчитаем суммарный поправочный коэффициент путем умножения всех полученных значений коэффициентов:
0,998*1,048*1,16= 1,2166.
Строительный объем оцениваемого жилого дома составляет 1977 м3
Восстановительная стоимость объекта с учетом коэффициентов (в ценах на 1969 г.) составит: 21,6*1,2166*1977= 51952,7 руб.
Восстановительная стоимость объекта (в ценах на 1984 г.) с учетом территориального коэффициента и индекса изменения сметной стоимости СМР составит: С84=51952,7*1,2*1,03=64213,55 руб.
Где: 1,03-территориальный коэффициент к индексам
1,2 – для кирпичного городского строительства.
Восстановительная стоимость объекта (в ценах на 1991 г.) с учетом территориального коэффициента и индекса изменения сметной стоимости СМР составит: С91=64213,55*0,97*1,59= 99036,56руб.
где: 1,59 - для жилищного строительства.
0,97- территориальный коэффициент
Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость внутренних санитарно-технических и электротехнических работ в ценах 1991 г., где удельный вес данных работ по сб.26 УПВС табл.21 составляет 13%. Тогда: 99036,56*0,13= 12874,75руб.
Следовательно, стоимость общестроительных работ (в ценах 1991 г.) составит: 99036,56-12874,75= 86161,85 руб.
Стоимость общестроительных работ на дату оценку, т.е. на 09.03.2010г. будет (Постановление Кабинета Министров РТ от 22.09.08 №690 для кирпичных домов до 5 этажей с наружным утеплителем): 86161,85*57= 4911225 руб.
В стоимость внутренних санитарно-технических и электротехнических работ включается (Постановление Кабинета Министров РТ от 22.09.08 №690):
1) водоснабжение (полипропиленовые трубы) – 41,66;
2) канализация (чугунные трубы)- 32,97;
3) отопление(конвекторы) – 46,27;
4) газооборудование – 29,70;
5) электроосвещение – 38,44;
6) слаботочные устройства – 50,94.
(С вост.( 12874,75) *(20%+2%)*41,66=117829,7;
(С вост.( 12874,75) *(12%)*32,97=50937,66;
(С вост.( 12874,75) *(24%+2%)*46,27=154885,81;
(С вост.( 12874,75) *(6%)*29,70=22942,8;
(С вост.( 12874,75) *((32%-8%)+2%)*38,44=117417,7;
(С вост.( 12874,75) *(8%)*50,94=52529
Таким образом, рассчитаем стоимость внутренних санитарно-технических и электротехнических работ на 09.03.2010, она равна ∑= 516541 руб.
Полная восстановительная стоимость объекта на 9 марта 2010 г. составит: 516541+4911225=5427766руб.
Полная восстановительная стоимость объекта с учетом предпринимательской прибыли (для жилья – 1,5) составит: 5427766 *1,5 = 8141649руб.
Полная восстановительная стоимость объекта с учетом НДС составит:
8141649*1,18 = 9607145,8 руб.