1.2. Оценка физического износа

Существует несколько методов оценки физического износа объекта недвижимости:

1) метод срока жизни объекта и его элементов – основан наположении, что износ здания, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или ситемы. В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется по формуле:

,

где: - количество лет, прошедших с момента ввода в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-го элемента или ситемы;

- нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-го элемента или ситемы при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.

При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов или систем.

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов () отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:

.

2) экспертный метод оценки (метод технической экспертизы) – заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. В сответствиии с определением ВСН 53-86р, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, к их восстановительной стоимости.

Метод реализуется в следующей последовательности:

• производится визуальный осмотр конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания;

• при осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения и т.д.;

• сравниваются обнаруженные показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива;

• расчет в сответствующих таблицах физического износа.

Рассчитаем износ конкретно для оцениваемого объекта. Для начала составим дефектную ведомость с указанием конструктивных элементов, имеющих повреждения, с описанием признаков износа и его величины в соответствиии с таблицами ВСН (с округлением до 5%).

Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов жилого дома *Удельный вес участков каждого типа определяем по проекту или по замерам на объекте

Наименование участка	Удельный вес участка к общему объему элементов, %	Физический износ участка, %	Средневзвешенное значение физического износа участка в физическом всего элемента	Доля физического износа участка в общем износе, %
Стены кирпичные: -наружные -внутренние -перегородки	50 30 20	5 5 5	50*5/100 30*5/100 20*5/100	2,5 1,5 1
Итого:	100	-	-	5
Перекрытия Над 1 этажом	100	5	100*5/100	5
Итого:	100	-	-	5
Полы: -дощатые	40	10	40*10/100	4
Итого:	100	-	-	4≈5
проемы: -оконные деревянные -Двери наружние -Двери внутренние	50 10 40	5 5 10	50*5/100 10*5/100 40*10/100	2,5 0,5 4
Итого:	100	-	-	7≈5
Отделочные работы: - Обои бумажные -Штукатурка -Окраска маслянная -Облицовка керамическими плитками	50 20 20 10	25 5 5 5	50*25/100 20*5/100 20*5/100 10*5/100	12,5 1 1 0,5
Итого:	100	-	-	36