3.8.4 Расчет рыночной стоимости

Стоимость объекта определяется по формуле:

РС д.п. = ЧОД / С _к, (36)

где ЧОД – чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом операционных расходов за год.

ЧОД = ДВД – ОР, (37)

Суммарные ОР составляют 25% от величины ДВД.

ЧОД =101 264 829 – 19 612 687 = 81 652 142

РС д.п = 81 652 142/ 0,1711=477 310 000руб.

Таблица 34

Расчет стоимости Доходным подходом

Наименование	Действительный валовой доход, руб.	Операционные расходы, руб.	Чистый операционный доход,руб	Коэффициент капитализации	Рыночная стоимость, определенная Доходным подходом, руб.
Нежилое помещение, общей площадью 12 237 кв.м., Адрес (местоположение): г. Омск, ул. Химиков-Энтузиастов.Кадастровый (или условный) номер: 55-36-050205-501	101 264 829	19 612 687	81 652 142	0.1711	477 310 000

Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета доходным подходом, составляет 477 310 000 руб. удельный показатель рыночной стоимости составляет 39 706руб. С учетом вышесказанного рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета Затратным подходом, должна быть учтена при согласовании результатов с определенным весовым коэффициентом.

3.9 Согласование результатов

Согласование результатов оценки – определение итоговой величины стоимости объекта оценки путем математического взвешивания результатов оценки, полученных в рамках всех использованных подходов, при которых каждому результату оценки стоимости объекта присваивается определенная весовая доля.

Для определения итоговой стоимости объекта оценки необходимо учесть с помощью весовых коэффициентов относительную важность, применимость и обоснованность полученных значений стоимости по каждому из подходов.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

Сравнительный подход наиболее отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. Этот подход имеет наибольшее значение по тем объектам, по которым имеется сложившийся рынок.

Доходный подход, отражает ожидания инвестора на выгоды, связанные с использованием объектов оценки.

Учитывая все достоинства и недостатки использованных подходов к оценке, определяются весовые коэффициенты для каждого из них. Весовые коэффициенты для согласования результатов каждого из использованных подходов к оценке определены методом анализа иерархий.

Метод состоит в разбиении проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке их парным сравнением.

Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a (i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от:

1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 — равная важность;

3 — умеренное превосходство одного над другим;

5 — существенное превосходство;

7 — значительное превосходство;

9 — очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 — промежуточные значения.

В качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и аналогов выделяются следующие параметры:

А. Возможность отразить действительные намерения продавца;

Б. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Таблица 35

Значение приоритетов критериев

	А	Б	В	Г	Средняя величина	Вес критерия
А	1.0000	7.0000	3.0000	7.0000	3.4820	0.5869
Б	0.1429	1.0000	5.0000	7.0000	1.4953	0.2520
В	0.3333	0.2000	1.0000	3.0000	0.6687	0.1127
Г	0.1429	0.1429	0.3333	1.0000	0.2872	0.0484
	Сумма				5.9333	1.0000

Сравниваем результаты, полученные сравнительным (СП), затратным (ЗП), доходным (ДП) подходами по каждому критерию согласования:

Таблица 36

Распределение критериев по подходам

	ЗП	СП	ДП	Средняя величина		Вес метода по соответствующему критерию
Определение веса каждого метода по критерию А
ЗП	1.0000	0.1429	0.3333	0.3625		0.0810
СП	7.0000	1.0000	5.0000	3.2711		0.7306
ДП	3.0000	0.2000	1.0000	0.8434		0.1884
Сумма					4.4770		1.0000
Определение веса каждого метода по критерию Б
ЗП	1.0000	0.1429	0.3333	0.3625		0.0759
СП	7.0000	1.0000	7.0000	3.6593		0.7662
ДП	3.0000	0.1429	1.0000	0.7539		0.1579
Продолжение таблицы36
Сумма					4.7757		1.0000
Определение веса каждого метода по критерию В
ЗП	1.0000	0.1429	1.0000	0.5228		0.1194
СП	7.0000	1.0000	5.0000	3.2711		0.7471
ДП	1.0000	0.2000	1.0000	0.5848		0.1336
Сумма					4.3786		1.0000
Определение веса каждого метода по критерию Г
ЗП	1.0000	0.1429	0.2000	0.3057		0.0668
СП	7.0000	1.0000	5.0000	3.2711		0.7147
ДП	5.0000	0.2000	1.0000	1.0000		0.2185
Сумма					4.5768		1.0000

Таблица37

Определение итоговых значений весов каждого подхода

	А	Б	В	Г	Итоговое значение весов для каждого подхода
	0.5869	0.2520	0.1127	0.0484
ЗП	0.0810	0.0759	0.1194	0.0668	0.0833
СП	0.7306	0.7662	0.7471	0.7147	0.7407
ДП	0.1884	0.1579	0.1336	0.2185	0.1760
	Сумма				1.0000

Результаты расчетов приведены в таблице38

Таблица 38

Наименование	Рыночная стоимость,руб.
	определенная Затратным подходом	определенная Сравнительным подходом	определенная Доходным подходом	итоговая
Нежилое помещение, общей площадью 12 237 кв.м., Адрес (местоположение): г. Омск, ул. Химиков-Энтузиастов.Кадастровый (или условный) номер: 55-36-050205-501	591 400 000	516 570 000	477 310 000	515 900 000

Вывод: в результате согласования результатов по трем подходам окончательная величина стоимости здания на 24.06.2011год составляет 515 900 000, удельный показатель рыночной стоимости 42 916 руб.