ВВЕДЕНИЕ

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Цели оценки - самые разнообразные: вступление в наследство (квартиры), оценка недвижимости под залог кредитования, для определения стоимости при страховании объектов, для внесения недвижимости в уставной капитал. Содержание типового отчета по оценке недвижимости как правило включает несколько постоянных разделов: описание объекта оценки и прав на него, анализ и выводы оценщика относительно его наилучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижимости; описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использованием различных подходов или обоснование от использования того или иного подхода; согласование результатов оценки и расчет итоговой стоимости объекта.

Цель данной дипломной работы – экспертиза и оценка управленческих решений объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости различными подходами.

Объектом исследования является торгово-развлекательный комплекс О"кей расположенный в границах улиц Химиков – Энтузиастов.

В работе использовались: научная литература, строительные нормы и правила, федеральные законы, а так же интернет источники.

1.Техническая экспертиза

1. Архитектурно-планировочный раздел

1. Введение

Рабочий проект торгово-развлекательнго комплекса разработан на основании задания, выданного преподавателем. При проектировании была использована документация объемно-планировочных и конструктивных решений, а так же технические условия на инженерное обеспечение объекта.

Инженерное обеспечение здания выполнено в соответствии с исходными данными на проектирование и техническими условиями.

Запроектированный жилой дом располагается в районе города Омска в границах улиц Химиков-Энтузиастов. Участок свободен от застройки.

Технические решения, принятые в рабочих чертежах, соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных рабочими чертежами.

2. Исходные данные

Технологические решения, принятые в рабочих чертежах разработаны в соответствии с действующими нормами, правилами и стандартами, действующими на территории Российской Федерации и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных рабочими чертежами мероприятий.

Климатический район- II В

Расчетная наружная температура для зимнего периода - 37 град. С;

Расчетная температура для систем кондиционирования +25 град.С;

Средняя температура отопительного периода -8,4 град.С;

Расчетная скорость ветра для теплого периода 3,7 м/с;

Расчетная скорость ветра для холодного периода 5,1 м/с;

Продолжительность отопительного периода 169 сутки.

Район по весу снегового покрова- III

Расчетное значение веса снегового покрова – 240 кг/м²

Ветровой район – II

Нормативная ветровая нагрузка – 30 кг/м²

1.1.3 Генеральный план благоустройства и озеленения

Земельный участок расположен в Советском административном округе города Омска по улице Химиков - Энтузиастов.

Решения по генеральному плану приняты с учетом технологического процесса, функционального зонирования, выполнения санитарных и противопожарных требований.

Торгово-развлекательный комплекс представляет собой прямоугольное в плане здание с размерами 180*70 м., состоящее из одноэтажной части с размерами 180*70 м. и двухэтажной части с размерами 48*24 м.

Строительство комплекса осуществляется в одну очередь. В результате, образуется единое пятно застройки, ограниченное красными линиями застройки и границами земельного участка.

На территории помимо проектируемого объекта – торгово-развлекательного комплекса расположена открытая автостоянка для служебных и гостевых автомобилей, тротуары и газоны.

На участке также, размещаются объекты инженерного обеспечения – (трансформаторная подстанция, дизельный генератор резервного электроснабжения).

Организация рельефа на территории торгово-развлекательного комплекса обеспечивает отвод поверхностного стока (с последующим сбросом в водоприемные решетки в городскую ливневую канализацию, через очистные сооружения). Проектируемое здание подземных помещений не имеет.

По проездам и автостоянкам запроектированы продольные и поперечные уклоны в соответствии с нормативами (0,5-2%). Газоны отделены от проезжей части, площадок и тротуаров бортовым камнем. Для беспрепятственного движения клиентов с тележками и инвалидов, на путях движения при необходимости предусматриваются пешеходные пандусы.

Вертикальная планировка территории решена из условия обеспечения надежного водоотвода с покрытий площадок и проездов и прилегающих площадей с учетом рельефа существующих покрытий и их высотных отметок.

Въезд грузового автотранспорта и загрузка товаров для торгово - развлекательного комплекса предполагается осуществлять по внутреннему проезду со стороны ул. Химиков. Для организации движения личного и служебного автотранспорта на территории комплекса организованы внутриплощадочные проезды.

Благоустройство территории предусматривает установку металлических ограждений, выделяющих направления движения пешеходов, установку уличного освещения, ограждение участка по внешнему периметру с устройством ворот или автоматических шлагбаумов в местах въезда-выезда, установку урн для мусора и размещение площадок для мусорных контейнеров.

Проектом озеленения территории торгового центра предусматривается завоз растительного грунта и устройство газонов из растительной земли слоем 0,20 м с двойным посевом трав в местах, свободных от застройки, дорог и инженерных сетей. Компенсационное озеленение, предусматривает посадку деревьев и кустарников на участках без твердого покрытия, в пределах отведенного участка.

По периметру здания запроектирована бетонная отмостка шириной 1 м.

На территории предусмотрено наружное освещение, размещаются скамейки, ставятся урны.

Таблица 1

Технико-экономические показатели генерального плана

№ п\п.	Наименование показателя	Ед. изм.	Кол-во
1	Площадь участка	м2	59 210
2	Площадь застройки	м2	12 237
3	Площадь тротуаров	м2	3 657
4	Площадь озеленения	м2	17 568
5	Площадь проездов и автостоянок	м2	25 926
6	Общая площадь здания	м2	12 079
7	В том числе:
8	Торговый зал	м2	6709,09
9	Мини-пекарня	м2	196,30
10	Кулинария	м2	181,23
11	Ресторан	м2	124
12	Фуд-корт на 64 места	м2	253
13	Количество этажей	шт	2
14	Строительный объем	м3	93 697
15	Режим работы	С 9.00 до 23.00
16	Общая численность персонала	чел	400
17	Максимальная численность в смену	чел	330
18	Вместимость	чел	3500
19	Продолжительность смены	час	8
20	Режим работы	смены	2
21	Озеленение	%	30