- •1.Техническая экспертиза
- •1.1.3 Генеральный план благоустройства и озеленения
- •1.1.4 Общая характеристика проектируемого здания
- •1.1.7 Теплотехнический расчет ограждающих конструкций
- •1.1.7.1 Расчет требуемого сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций
- •1.1.7.2 Расчет приведенного сопротивления теплопередаче непрозрачных ограждающих конструкций
- •1.1.8 Инженерное обеспечение
- •1.1.8.1 Отопление, кондиционирование, вентиляция, дымоудаления
- •1.1.8.2 Водоснабжение и канализация
- •1.1.8.3 Электроснабжение
- •1.2 Расчетно-конструктивный раздел
- •1.2.1 Введение
- •1.2.2 Сбор нагрузок.
- •1.2.3.1 Расчет фермы графическим методом
- •1.2.4.1 Подбор сечений наиболее загруженных элементов
- •1.2.4.2 Проверка несущей способности сварных швов, прикрепляющих элементы решетки к поясу.
- •1.3 Организационно – технологическая часть
- •1.3.1 Введение
- •1.3.2 Календарный план строительства
- •1.3.3 Выбор метода производства работ
- •1.3.4. Технологическая карта. Общие сведения
- •1.3.5 Организация и технология выполнения работ
- •1.3.6 Безопасность труда
- •1.3.7Объектный строительный генеральный план
- •1.3.7.1 Характеристика стройгенплана.
- •1.3.7.2 Определение потребности во временных зданиях
- •1.3.7.2.1 Расчет потребности в воде
- •Расчет потребности в электроэнергии.
- •2.Правовая экспертиза
- •2.1 Объект недвижимости с точки зрения гк рф
- •2.2 Государственная регистрация объектов недвижимости
- •2.3 Кадастровый учет объектов недвижимости
- •2.3.1 Нормативно-правовые акты Федеральных органов исполнительной власти
- •2.4 Описание объекта недвижимости
- •3. Экономическая экспертиза
- •3.1 Введение
- •3.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г.Омске
- •3.3 Варианта наиболее эффективного использования земельного участка
- •3.4 Характеристика оцениваемого объекта недвижимости
- •3.5 Определение стоимости земельного участка
- •Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
- •Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
- •Расчет стоимости объекта с учетом корректировок
- •3.8 Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом
- •3.8.1 Общие положения по доходному подходу
- •3.8.2. Расчет потенциального и действительного валового доход
- •3.8.3 Расчет коэффициента капитализации
- •3.8.4 Расчет рыночной стоимости
- •3.9 Согласование результатов
- •4.Управленческая экспертиза
- •4.1Управление недвижимостью
- •4.3 Анализ финансово возможных способов использования объекта недвижимости
- •4.3.1 Оценка инвестиционной привлекательности торгово-офисного комплекса
- •Величину арендной ставки для торговой площади принимаем равной 650 руб./кв.М., а для офисной площади 700руб./кв.М.Цены берутся на основе анализа рынка проведенного в «Экономической экспертизе»
- •4.3.2 Оценка инвестиционной привлекательности варианта размещения детского центра и кинотеатра.
- •4.4Оценка управленческих решений
- •5.1Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза
- •5.2 Нормативно правовые документы оценки воздействия на окружающую среду
- •5.3 Экологическая обстановка в Омске
- •Загрязнение атмосферного воздуха в административных округах г.Омска в июне 2011 года
- •Условные обозначения:
- •6.1 Введение
- •6.2. Анализ опасных и вредных производственных факторов, воздействующих на работающих на строительной площадке по возведению торгово-развлекательного комплекса
- •6.2.1 Освещенность помещений.
- •6.2.2. Микроклимат помещений
- •6.2.3. Запыленность и загазованность помещений
- •6.2.4 Шум и вибрация в помещениях
- •6.2.5 Электробезопасность.
- •6.2.6 Электромагнитные излучения.
- •6.3 Расчет воздушно-тепловой завесы.
3.8 Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом
3.8.1 Общие положения по доходному подходу
Доходный подход – это определение текущей стоимости недвижимости в предположении будущих доходов, которые могут возникнуть в результате ее использования и возможной дальнейшей ее продажи.
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом.
Основным при использовании данного подхода является определение потенциального, действительного (чистого) дохода от эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой для определения стоимости объекта.
Для определения стоимости возможно использование метода прямой капитализации, который базируется на стабильных денежных потоках (постоянный доход) и метода дисконтирования денежных потоков, который наиболее приемлем при переменных денежных потоках.
Капитализация доходов – перевод годового чистого операционного дохода в текущую стоимость с использованием соответствующей ставки капитализации.
Дисконтирование денежных потоков – приведение будущих денежных потоков, ожидаемых от объекта оценки, к его настоящей стоимости на дату оценки с использованием соответствующей ставки дисконтирования.
Использование доходного подхода при оценке рыночной стоимости предполагает, прежде всего, определение политики эксплуатации оцениваемого объекта, с тем, чтобы точно установить, какие направления использования являются доходными и в какой мере возможна реализация этих направлений.
Данный подход к оценке недвижимости применяется, в основном, к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости, единственной целью владения которой является получение дохода.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная от даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (пр. сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.
4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость
объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.
3.8.2. Расчет потенциального и действительного валового доход
Потенциальный валовой доход — доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.
Таблица 28
Описание аналогов
|
Элементысравнения |
Объекты сравнения | |||||
|
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Аналог 5 | ||
|
Наименование |
Торговый комплекс |
Торговый комплекс |
Торговый комплекс |
Торговый комплекс |
Торговый комплекс | |
|
Вид права
|
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность | |
|
Условия финансирования и налогообложения
|
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные | |
|
Условия продажи/предложения
|
комиссионная |
комиссионная |
комиссионная |
комиссионная |
комиссионная | |
|
Условия рынка (время продажи/предложения)
|
На продаже |
На продаже |
На продаже |
На продаже |
На продаже | |
|
Местоположение
|
ЦАО |
СОА |
ЛАО |
ЦАО |
ЦАО | |
|
Адрес
|
Ленина 53 |
Энтузиастов, 55 |
Рождественского 6 |
. Красный путь, 18 |
л. Пушкина, 59 к 1 | |
|
Транспортная доступность
|
на магистрали окружного значения |
в стороне от магистрали окружного значения |
на магистрали окружного значения |
на магистрали окружного значения |
в стороне от магистрали окружного значения | |
|
Фактическое использование |
торговая площадь |
торговая площадь |
торговая площадь |
торговая площадь |
торговая площадь | |
|
Подъездные пути, наличие парковки
|
автотранспортные, парковка |
автотранспортные, парковка |
автотранспортные, парковка |
автотранспортные, парковка |
автотранспортные, парковка | |
|
Техническое состояние |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее | |
|
Отделка |
простая |
простая |
простая |
простая |
простая | |
|
Наличие коммуникаций и инженерных сетей |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, кондиционирование, вентиляция, телефон |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, кондиционирование, вентиляция, телефон |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, кондиционирование, вентиляция, телефон |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, кондиционирование, вентиляция, телефон |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, кондиционирование, вентиляция, телефон | |
|
Площадь общая, м² |
10 280 |
9 004 |
9 800 |
10 400 |
11 240 | |
|
Дополнительные улучшения |
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют | |
|
Цена продажи / предложения, руб. |
10 360 000 |
7 840 000 |
9 250 000 |
11 100 000 |
7 400 000 | |
В настоящее время в здании ТК «Окей» действуют 8 арендаторов. Размер арендной платы в договорах аренды составляет от 500 до 850 руб. за 1 м2 торговой площади. Сравнительный анализ показывает, что ставки арендной платы по договорам аренды в здании ТК «Окей» установлены на достаточно конкурентоспособном уровне. Действующий порядок заключения с арендаторами краткосрочных (на несколько месяцев) договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за аренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий.
Таблица 29
Расчет стоимости единицы сравнения объекта оценки
|
Элементысравнения |
Объекты сравнения | |||||||||||
|
объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Аналог 5 | |||||||
|
Единицы сравнения | ||||||||||||
|
Общая площадь,м² |
12 012.23 |
10 280 |
9 004 |
9 800 |
10 400 |
11 240 | ||||||
|
Арендная плата за ед. об.площади, руб./м². в ме |
|
750 |
850 |
850 |
750 |
750 | ||||||
|
Размер ежемесячной арендной платы, руб. |
|
7 710 000 |
7 653 400 |
8 330 000 |
7 800 000 |
8 430 000 | ||||||
|
Условия рынка (время продажи/предложения) |
|
на продаже |
на продаже |
на продаже |
на продаже |
на продаже | ||||||
|
Рыночные поправки | ||||||||||||
|
Продолжение таблицы 29 | ||||||||||||
|
Единица сравнения, руб./м² |
|
750 |
850 |
850 |
750 |
750 | ||||||
|
Уторговывание |
|
торг |
торг |
торг |
торг |
торг | ||||||
|
Корректировка, % |
|
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
-5% | ||||||
|
Скорректированная руб./м² |
|
713 |
808 |
808 |
713 |
713 | ||||||
|
Вид права |
|
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность | ||||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | ||||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
713 |
808 |
808 |
713 |
713 | ||||||
|
Условия финансирования и налогообложения |
|
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные | ||||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | ||||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
713 |
808 |
808 |
713 |
713 | ||||||
|
Условия продажи/предложения |
|
комиссионная |
комиссионная |
комиссионная |
комиссионная |
комиссионная | ||||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | ||||||
|
Эффективная стоимость на момент продажи, руб./м² |
|
713 |
808 |
808 |
713 |
713 | ||||||
|
Физические поправки | ||||||||||||
|
Едсравнения, руб./м² |
|
713 |
808 |
808 |
713 |
713 | ||||||
|
Экономический потенциал местоположения |
г. Омск, Советский АО АО, ул. Химиков-Энтузиастов |
г. Омск, Центральный АО, ул .Ленина 53 |
г. Омск, Советский АО,ул Энтузиастов, 55 |
г. Омск, ЛенинскийАО, ул Рождественского 6 |
г. Омск, Центральный АО,ул Красный путь, 18 |
г. Омск, Центральный АО, ул. Пушкина, 59 к 1 | ||||||
|
Корректировка, % |
|
-5% |
0% |
0% |
-5% |
-5% | ||||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
677 |
808 |
808 |
677 |
677 | ||||||
|
Транспортная доступность |
на магистрали окружного значения |
на магистрали окружного значения |
в стороне от магистрали окружного значения |
на магистрали окружного значения |
на магистрали окружного значения |
в стороне от магистрали окружного значения | ||||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
10% |
0% |
0% |
10% | ||||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
677 |
888 |
808 |
677 |
745 | ||||||
|
Подъездные пути, наличие парковки |
автотранспортные, огороженная парковка |
автотранспортные, огороженная парковка |
автотранспортные, огороженная парковка |
автотранспортные, огороженная парковка |
автотранспортные, огороженная парковка |
автотранспортные, огороженная парковка | ||||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | ||||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
677 |
808 |
848 |
677 |
677 | ||||||
|
Техническое состояние |
отличное |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее | ||||||
|
Корректировка, % |
|
5% |
5% |
5% |
5% |
5% | ||||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
711 |
933 |
848 |
711 |
782 | ||||||
|
Отделка |
улучшенная |
простая |
простая |
простая |
простая |
простая | ||||||
|
Корректировка, % |
|
5% |
5% |
5% |
5% |
5% | ||||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
746 |
979 |
890 |
746 |
821 | ||||||
|
Наличие инженерных коммуникаций |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, вентиляция, пожарная/охранная сигнализация |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, телефон |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, кондиционирование, вентиляция, телефон, интернет |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, кондиционирование, вентиляция, телефон, интернет |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, кондиционирование, вентиляция, телефон, интернет |
электроэнергия, отопление, водопровод, канализация, кондиционирование, вентиляция, телефон, интернет | ||||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | ||||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
746 |
979 |
890 |
746 |
821 | ||||||
|
Продолжении таблицы 29 | ||||||||||||
|
Поправка на различие в площади |
12 021 |
10 280 |
9 004 |
9 800 |
10 400 |
11 240 | ||||||
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | ||||||
|
Скорректированная величина, руб./м² |
|
711 |
848 |
890 |
711 |
711 | ||||||
|
Выводы: | ||||||||||||
|
Общая чистая коррекция |
|
-4 |
129 |
40 |
-4 |
71 | ||||||
|
В % от цены продажи |
|
0% |
15% |
5% |
0% |
9% | ||||||
|
Общая валовая коррекция |
|
142 |
214 |
125 |
142 |
217 | ||||||
|
В % от цены продажи |
|
19% |
25% |
15% |
19% |
29% | ||||||
|
Весовой коэффициент |
|
0.2128 |
0.1604 |
0.2744 |
0.2128 |
0.1397 | ||||||
|
Стоимость за единицу сравнения, руб./кв.м. |
830 |
|
|
|
|
| ||||||
Уровень конкуренции среди магазинов и торговых центров города, предоставляющих услуги по сдаче торговых и складских площадей в аренду, можно оценить как повышенный. Официальные статистические данные свидетельствуют о росте средней заработной платы, реальных располагаемых доходов населения; как следствие, наблюдается рост спроса населения на промышленные и продовольственные товары, оборота розничной торговли, общественного питания и платных услуг. При этом около 70% оборота розничной торговли приходится на предприятия малого бизнеса и частных предпринимателей, значительная часть которых организует работу именно на арендуемых торговых площадях.
Маркетинговый анализ показал, что в ближайшие годы в городе можно ожидать дальнейшего роста оборота розничной торговли и повышения арендной платы по договорам аренды.
Так как размер арендной платы в договорах аренды составляет от 500 до 850 руб. за 1 м2 торговой площади, то принимаю 830 руб/м2 как средневзвешенную ставку арендной платы исходя их действующих договоров аренды.
Д4 = 830 х 12 021 х 12 = 119 641 811руб./год, (32)
где 12 021 м2 – площадь помещений, возможно сдаваемых в аренду;
12 – число месяцев в году.
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
ДВД = ПВД * Кп* Кп (33)
Кп – коэффициент потерь, показывающий величину потерь при сборе арендной платы и т. д.
Кз — коэффициент загрузки.
Для расчета потерь используются статистические данные, согласно которым общая сумма потерь составляет примерно 10% от потенциального валового дохода. Значит, Кп = 0,92 , Кз =0,92.
ДВД = 119 641 811* 0,92*0,92 = 101 264 829ру
Таблица 30
Расчет дохода
|
Наименование |
Арендуемая площадь,кв.м. |
Ставка арендной платы, руб. |
Потенциальный валовой доход,руб. |
Коэффициент загрузки |
Коэффициент потерь |
Действительный валовой доход, руб. |
|
Нежилое помещение, общей площадью 12 237 кв.м., Адрес (местоположение): г. Омск, ул. Химиков-Энтузиастов.Кадастровый (или условный) номер: 55-36-050205-501 |
12 012 |
830 |
119 641 811 |
0.92 |
0.92 |
101 264 829 |
При расчете совокупных операционных расходов учитывается, что расходы по коммунальным платежам не включаются в расчет стоимости арендной платы и оплачиваются арендатором в отдельном порядке.
Таблица 31
Расчет совокупных операционных расходов
|
№ |
Статья затрат / расчет затрат |
Величина |
Основание | ||
|
Условно постоянные расходы | |||||
|
Налог на землю | |||||
|
1 |
Кадастровая стоимость, руб./кв.м. |
3 362.00 |
Постановление Правительства Омской области № 174-п от 19 декабря 2007 г. | ||
|
2 |
Размер налога, % |
1.50 |
Постановление Омского городского Совета от 16.11.2005г №1198 | ||
|
3 |
Размер ставки земельного налога,руб./кв. м. |
50.43 |
(стр.2*стр.3/100) | ||
|
4 |
Площадь земельного участка, кв.м. |
59 210.00 |
| ||
|
|
ИТОГО: (3*4) |
2 985 960 |
| ||
|
Налог на имущество | |||||
|
1 |
Полная восстановительная стоимость объекта с учетом износа, руб. |
547 168 075 |
Таблица 12.3.1 | ||
|
2 |
Полная восстановительная стоимость объекта с учетом износа без учета НДС, руб. |
463 701 759 |
| ||
|
3 |
Налоговая ставка, % |
2.2 |
НК РФ, глава 30, статья 380, п.1 | ||
|
|
ИТОГО: (2*3/100) |
10 201 439 |
| ||
|
Продолжение таблицы 31 | |||||
|
Страховые взносы | |||||
|
1 |
Полная восстановительная стоимость объекта с учетом износа, руб. |
547 168 075 |
Таблица 12.3.1 | ||
|
2 |
Страховая ставка, % |
0.1 |
Данные ООО "Росгосстрах-Сибирь", тел. (3812) 41-75-38 | ||
|
|
ИТОГО: |
547 168 |
(ср.1*стр.2/100) | ||
|
Условно переменные расходы | |||||
|
Расходы на замещение | |||||
|
1 |
Доля короткоживущих элементов, % |
61 |
Таблица 12.2.1 | ||
|
2 |
Полная восстановительная стоимость объекта, руб. |
547 168 075 |
Таблица 12.3.1 | ||
|
3 |
Стоимость короткоживущих элементов (1*2) |
333 772 526 |
| ||
|
4 |
Фактор фонда возмещения для элементов с нормативным сроком службы 20 лет |
0.0121 |
Учебное пособие Е.Н. Иванова «Оценка стоимости недвижимости» , при ставке по рублевым депозитам на 1 год равной 8,7% с нормативным сроком службы 20 лет | ||
|
|
ИТОГО: |
4 038 648 |
(стр.3*стр.4) | ||
|
Содержание территории | |||||
|
1 |
Площадь помещений, кв.м |
12 237.00 |
Данные технического паспорта объекта | ||
|
2 |
Количество ставок технического персонала |
11 |
Нормативы трудового законодательства | ||
|
3 |
Минимальный размер оплаты труда, руб. |
4 611 |
ст. 1 Федерального закона от 1 июня 2011 года № 106-ФЗ | ||
|
4 |
Взносы в пенсионный фонд, % |
26 |
Федеральный закон от | ||
|
5 |
Взнос в фонд социального страхования, % |
2.9 | |||
|
|
| ||||
|
6 |
Взнос в фонд социального страхования при травматизме, % |
0.2 |
24.07.2009г №212-ФЗ. | ||
|
7 |
Взнос в федеральный ФОМС, % |
3.1 | |||
|
8 |
| ||||
|
Взнос в территориальный ФОМС, % |
2.0 | ||||
|
9 |
Расходы по заработной плате одной штатной единицы технического персонала в год, руб. (3+3*4/100+3*5/100+3*6/100+3*7/100+3*8/100)*12 |
74 256 |
| ||
|
|
ИТОГО: |
816 811 |
(стр.2*стр.8) | ||
|
Продолжение таблицы 31 | |||||
|
Управление | |||||
|
1 |
Действительный валовой доход в год, руб. |
101 264 829 |
Таблица 14.1.3 | ||
|
2 |
Ставка, % |
1 |
Премия за управление инвестициями определена по данным, предоставляемым управляющими компаниями г. Омска (ООО «Бизнес-риэлт», тел. (3812) 795-963) составляет 1%. | ||
|
|
ИТОГО: |
1 012 648 |
(стр.1*стр.2/100) | ||
|
Общая сумма операционных расходов |
19 612 687 |
| |||