Износ и ремонтная диагностика здания

Износ, или старение - это потеря зданиями или их элементами первоначальных качеств.

При этом различают:

физический износ - потеря конструктивными элементами первоначальных физико-технических свойств;

моральный износ, который бывает двух форм:

первая форма - снижение стоимости здания, обусловленное научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства;

вторая форма - потеря зданием технологического соответствия его назначению.

Здесь изложена официальная методика определения физического и морального износа зданий. Ею пользуются при переоценке строительного фонда, определении износа в процентном отношении.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО И МОРАЛЬНОГО ИЗНОСА

Стоимостное выражение износа

Q - износ сооружения, %,

B - восстановительная стоимость, руб.

Физический износ

Физический износ Q - это потеря конструкциями и материалами физико-технических свойств, несущей способности. Суммарный Физический износ Q определяется по формуле:

еi - износ конструкции, установленный при техническом обследовании; di - удельное значение стоимости конструкции в восстановительной стоимости здания.

Физический износ зданий Qф определяется в процентах как среднее арифметическое износа основных конструктивных элементов еi (их принято считать девять: фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, крыши, полы, заполнения оконных и дверных проемов, внутренняя отделка, внутреннее инженерное оборудование и прочие элементы), взвешенных по их удельным весам di в общей восстановительной стоимости здания.

Максимальный износ эксплуатируемых строений может быть до 80 %, при износе более 80 % наступает полное разрушение и здание подлежит разборке.

Моральный износ

первая форма

М1 - абсолютная величина обесценивания, руб;

П1 - показатель первой формы морального износа;

К - стоимость аналогичного старого сооружения;

- отношение стоимости, нового и старого К сооружений

вторая форма

Rм -капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным износом, руб;

П2 - показатель второй формы морального износа;

К - первоначальная стоимость сооружения, руб;

Суммарная величина морального износа

При определении степени износа каждого конструктивного элемента руководствуются Таблицами признаков износа конструкций, а для определения удельного веса в стоимости здания - Сборником укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий. Пример определения износа здания в процентах приведен в таблице 8

Физический износ бывает нормальным, или естественным, повышенным, или аварийным. Последний является следствием конструктивных дефектов здания, нарушения правил эксплуатации, несоблюдения межремонтных сроков, низкого качества ремонта и др. Задача работников эксплуатационной службы состоит в недопущении повышенного (ускоренного) износа зданий путем своевременного выполнения всех мероприятий системы ППР.

Таблица 8

Определение износа здания

#G0Конструктивные элементы	Удельный вес конструкции в стоимости здания, %	Износ конструкций, установленный при обследовании,%	Процент износа (произведение 2х3=4)
1	2	3	4
Фундаменты	7	10	70
Стены и перегородки	42	15	630
Перекрытия	12	30	360
Кровля	3	35	105
Полы	в	25	150
Окна и двери	4	20	80
Внутренняя отделка	8	30	240
Инженерное оборудование	12	35	420
Прочие элементы	6	20	120
Итого	100	-	2175

Износ здания в процентах составит:

2175:100=21,75 %

На практике необходимо учитывать оба вида износа - физический и моральный. Официальной методики определения морального износа (старения) зданий не существует. Есть комплексный диагностический метод который можно использовать как при составлении перспективных планов ремонта, так и при тщательном инструментальном обследовании каждого конструктивного элемента здания перед составлением проекта его ремонта.