62. Метод предполагаемого использования.

Методом предполагаемого использования оценивают застроен­ные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода - возможность использования земельного участка спосо­бом, приносящим доход.

Расчет этим методом проводят в такой последовательности:

определяют суммы и временную структуру расходов, необходи­мых для использования земельного участка в соответствии с наи­более эффективным вариантом;

определяют размер и временную структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

устанавливают размер и временную структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эф­фективного использования земельного участка;

вычисляют размер ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земель­ный участок;

рассчитывают стоимость земельного участка путем дисконти­рования всех доходов и расходов, связанных с использованием зе­мельного участка.

Под дисконтированием понимают процесс приведения всех бу­дущих доходов и расходов к дате проведения оценки по опреде­ленной оценщиком ставке дисконтирования. Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки использу­ют ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Расчеты выполняют по формуле:

где V - текущая стоимость; СF - доход за период; i - ставка дисконта за этот период; п - число периодов.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижи­мости либо продажа земельного участка или единого объекта не­движимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов при сдаче недвижимости в аренду должен пре­дусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижи­мости в конце прогнозного периода.

63. Цели и задачи Государственной кадастровой оценки с.-х. Угодий.

Приоритетная цель кадастровой оценки - нормативно-инфор­мационное обеспечение государственного регулирования земель­ных отношений. Поэтому кадастровую оценку земель проводят как государственное мероприятие.

В РФ в течение 1971—1989 гг. были выпол­нены четыре тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в 1989—1991 гг. была проведена внутрихозяйственная оценка земель. В процессе вы­полнения этих работ был собран и обработан обширный материал, характеризу­ющий земельные угодья по комплексу показателей, влияющих на продуктивность земель и на затраты при производстве растениеводческой продук­ции.

В ходе земельно-оценочных работ были выделены земельно-оценочные районы и оценочные группы почв, по которым были рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хо­зяйств, индексы затрат по технологическим свойствам внутрихо­зяйственных земельных участков.

В соответствии с постановлением Правительства РФ «О госу­дарственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. и Правилами проведения государственной кадастровой оценки зе­мель, утвержденными постановлением Правительства РФ 8 апре­ля 2000 г. на территории РФ предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (ГКОСУ) для налогообложения и иных целей, установленных законодательством.