55. Метод выделения.

Метод выделения применяют для оценки застроенных земель­ных участков. Данный метод объединяет метод сравнения про­даж и элементы одного из методов затратного подхода. Для ус­пешного применения данного метода необходимо: наличие ин­формации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответ­ствие улучшений земельного участка его наиболее эффективно­му использованию.

Оценку этим методом проводят в такой последовательности:

определяют элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости, включающий в себя оцениваемый земельный уча­сток, с объектами-аналогами;

устанавливают по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий каждого аналога от единого объекта недви­жимости, включающего в себя оцениваемый земельный учас­ток;

рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректи­ровки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отли­чий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включаю­щего в себя оцениваемый земельный участок;

корректируют по каждому из элементов сравнения цены каждо­го аналога, сглаживающие их отличия от единого объекта недвижи­мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

рассчитывают рыночную стоимость единого объекта недвижи­мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, пу­тем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

вычисляют стоимость замещения или стоимость воспроизвод­ства улучшений оцениваемого земельного участка;

рассчитывают рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, вычитая из рыночной стоимости единого объекта недви­жимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка

V_L=V-(Vi-Di),

где V_L - стоимость земельного участка; V - рыночная стоимость единого объекта недвижимости, определенная методом сравнения продаж; Vi - стоимость заме­щения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного учас­тка; Di - размер накопленного износа улучшений.

56. Определение суммы затрат на создание улучшений земельного участка.

Сумму затрат на создание улучшений земельного участка мож­но определить, используя укрупненные и элементные сто­имостные показатели. К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта, так и показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимост­ным показателям относятся элементные цены и расценки, ис­пользуемые при определении суммы затрат на создание улучше­ний.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчи­танные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (ба­зисном уровне цен), могут быть пересчитаны в цены на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индек­сов изменения стоимости строительства. Затраты на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показате­лей можно также рассчитать, используя ресурсный и ресурсно-ин­дексный методы.

Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулиро­вании текущих (прогнозных) цен и тарифов всех ресурсов, необходимых для создания улучшений. При опре­делении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора — размер наиболее вероят­ного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора можно рассчитать как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или как отдачу на капитал при его наиболее вероятном, аналогичном по уровню рисков инвестировании.