- •53. Методы и подходы оценки стоимости земельного участка.
- •54. Метод сравнения продаж.
- •55. Метод выделения.
- •56. Определение суммы затрат на создание улучшений земельного участка.
- •57. Виды износа улучшений.
- •58. Метод распределения.
- •59. Метод капитализации земельной ренты.
- •60. Метод остатка.
- •61. Виды доходов и расходов при использовании метода остатка.
- •62. Метод предполагаемого использования.
- •63. Цели и задачи Государственной кадастровой оценки с.-х. Угодий.
- •64. Правовая основа кадастровой оценки земель.
- •65. Этапы работ при проведении кадастровой оценки земель.
- •66. Оценочные показатели.
- •67. Последовательность определения оценочной продуктивности.
- •68. Порядок определения оценочных затрат.
- •69. Последовательность расчета цены производства и рентного дохода.
- •70. Дифференциация оценочных показателей по земельно-оценочным районам.
- •71. Основа Государственной кадастровой оценки земель и что она включает.
- •72. Интегральные характеристики объектов кадастровой оценки.
- •73. Определение балла бонитета почв.
- •74. Технологические свойства сельскохозяйственных угодий.
- •75. Энергоемкость почв.
- •76. Контурность сельскохозяйственных угодий.
- •77. Рельеф, каменистость и удаленность полей.
- •78. Формула расчета обобщенного (интегрального) показателя.
- •79. Местоположение объекта кадастровой оценки.
- •80. Дифференциальный рентный доход.
- •81. Рентный доход по баллу бонитета.
- •82. Рентный доход обусловленный технологическими свойствами
- •83. Рентный доход обусловленный местоположением.
- •84. Абсолютный и расчетный рентный доход.
53. Методы и подходы оценки стоимости земельного участка.
В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и российскими стандартами при оценке земельных участков используют методы затратного, сравнительного и доходного подходов.
«Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.
54. Метод сравнения продаж.
Методом сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные, так и незастроенные. Применение метода зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
подбирают объекты-аналоги, сопоставимые с оцениваемым земельным участком;
определяют элементы сравнения, по которым сравнивают объект оценки с объектами-аналогами;
определяют по каждому из элементов сравнения характер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
вводят полученные значения корректировок по каждому из элементов сравнения в цены продаж каждого аналога, тем самым, сглаживая их отличия от оцениваемого земельного участка;
рассчитывают рыночную стоимость оцениваемого земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки, изменение которых влияет на его рыночную стоимость, и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами являются: местоположение; окружение; целевое назначение; разрешенное использование; права иных лиц на земельный участок; физические характеристики; транспортная доступность; инфраструктура.
Отличие аналога от оцениваемого земельного участка устанавливают прямым сопоставлением элементов каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена, исходя из сложившейся обстановки на рынке сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Корректировать цены можно как в денежном или процентном выражении, так и в виде коэффициентов.
Значения корректировок цен определяют следующими способами:
- прямым попарным сопоставлением цен или доходов двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;
- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и размером рыночной стоимости земельного участка;
- определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
- экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводят сравнение и значения корректировок.