Ценообразующие факторы на рынке жилья.

В качестве основных факторов, оказывающих влияние на стоимость жилья в Перми, рассмотрим следующие:

•Местоположение относительно исторического центра, основных транспортных магистралей.

В качестве наиболее значительного параметра в данном резерве можно отметить месторасположение жилья. Традиционный анализ стоимости жилья по административным районам города не объективен (в каждом районе можно выделить неравноценный участки строений). Целесообразно провести анализ стоимости по различным микрорайонам и отдельным улицам. Выделяют 7 секторов ( районов), различных

A) по стоимости; Б) по ликвидности;

B) по эластичности спроса.

Точно определить значение влияния на стоимость жилья каждого сек- тора(района) не представляет возможным. Специалисты рассчитывают среднестатистические данные, но они не всегда отвечают требованиям объективности: взаимосвязь всех факторов очень высока. Для центральных районов города близость линий транспортных магистралей сильного воздействия на стоимость жилья не оказывает. Для окраинных районов ситуация иная: удаленность от транспортных узлов и стоимость находится в обратно пропорциональной зависимости.

•Тип строения.

Классификация строения в городе.

«Хрущевские» дома(пятиэтажки) построены из блоков и кирпича, отличаются малым размером кухонь( 5.5-6м), смежностью комнат, совмещенностью санузлов.

Самые первые варианты таких домов выделяются хаотичностью: вход в комнаты через кухню, санузел тесно «прикреплен» к прихожей, 2/3 комнаты занимает кладовка и т.д.

« Брежневские» дома построены из кирпича, но характеристики имеют аналогичные «хрущевским».

Панельные дома несколько прочнее и разнообразнее по планировке. Отличительные особенности в резерве характеристик жилой площади:

504 серия: площадь кухни 7.2м2, 2 лоджии, смежно-изолированные 137 серия: площадь кухни от 8.5м2 до 16м2, квадратные комнаты, улучшенная планировка лестничных площадок и пролетов.

В «Сталинских» домах и домах старого фонда сделать оценку приблизительно невозможно, эти квартиры имеют индивидуальные характеристики. Наиболее общие из них, учитываемые при оценке:

- метраж самой маленькой комнаты;

- метраж самой большой комнаты;

-Метраж мест общего пользования(холла, коридора, санузла

В этом случае умение проводить анализ зависимости стоимости квартиры от общего метража.

«Индивидуальное жилье» оно выполняется конкретно под будущих его хозяев. Для отделки и интерьера используются экологичные материалы. Спрос на это жилье из года в год растет.

•Этаж, на котором расположено помещение.

Для индивидуального жилья этажность имеет большое значение т.к. наиболее эффективное и качественное строительство 2-х и 3-х этажного жилья.

А в домах типичных застроек стоимость квартиры, расположенной на I 1-м этаже, снижается.

Важное значение имеет наличие технического этажа.

В домах старого фонда, особенно в центре города, квартиры на пер¬вом этаже приобретаются под офисы, и стоимость их очень колеблется, в последнее время она очень возросла, и разброс цен велик.

Отсутствие лифта также влияет на стоимость жилья. Для квартир, расположенных выше 3-ого этажа, его отсутствие снижает стоимость.

•Наличие бытовых удобств и телефона.

Отсутствие телефона снижает стоимость квартиры на величину платы за его установку. Плата за коммерческую установку различна по району, городу и зависит от загруженности телефонной линии. Бытовые удобства рассматриваются в комплексе: водопровод, отопление, мусоропровод, лифт, наличие охраны в подъезде и т.д. В каждом конкретном случае при¬ходит общая их оценка. Влияние каждого удобства на рыночную стои¬мость трудноуловимо (например, паркет) . наличие балкона или лоджии увеличивает стоимость. Исключение составляет наличие балкона в домах старого фонда. В индивидуальном жилье к бытовым удобствам можно от¬нести наличие прачечной, спорт зала и т.д.

•Экологическая чистота и престижность района.

Наиболее престижным районом считается центр города. Большое влияние на экологическую чистоту оказывает наличие автомобильных пробок, смога, расположение предприятия и его выбросов.

•Разновидность инфраструктуры.

Этот фактор оказывает косвенное влияние на стоимость, значит для районов, переживающих стадию роста и развития, учитывается в каждом конкретном случае. Точная статистика здесь отсутствует.

•Состояние и отделка помещений.

Этот фактор имеет важное значение при оценке помещения с отделкой под «Евростандат». Стоимость квартиры увеличивается на величину затрат по проведению ремонтно-строительных работ.

•Сезонность

В летнее время наблюдается небольшой спад в объёме сделок по купле-продаже квартир и стабилизации цен на рынке недвижимости.