Анализ рынка недвижимости в г. Перми.

Источник информации для анализа рынка недвижимости служит перечень объектов, предполагаемых к продаже, а также проданных, с указанием их качеств, характерных размеров, места положения, цен предложения и продажи.

Известно, что разнообразие качеств, размеров, саморасположение объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Проще говоря, 2-х комнатные квартиры в соседних домах, одни из которых- «хрущевки», а другие построенные по индивидуальному проекту, будут стоить по разному. Тоже самое мы получим в случае, если возьмем две квартиры с одинаковыми характеристиками: «Сталинки»; средний этаж, но в разных районах. Цена их тоже будет отличаться, причем довольно существенно.

Вследствие этого, для анализа определяют совокупность объектов недвижимости рынка на первом этапе обработки данных важно решить задачу их типизации, как минимум по размеру, качеству и местоположению, т.е. выделить типы жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности объектов на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.

В жилом фонде города Перми можно условно выделить несколько типов домов:

- деревянные дома( «ветхое жилье»), «малосемейки», «шлакоблочные», «хрущевки», «брежневки», «ленпроект», «серая панель», «сталинские», «улучшенной планировки», «дома современной постройки».

Каждый тип определяет ряд параметров: материал стен, этажность дома, наличие лифта, мусоропровод, высота потолков, площадь кухни, расположение комнат, год постройки особенности планировки. В ходе работы по типизации домов, некоторые типы получили право на «самостоятельную» жизнь:

сталинские», «улучшенной планировки», «дома современной построики». Другие в силу незначительной разницы в цене за м2, было решено объединить: 5- этажки, «хрущевки», «брежневки» в одну группу, «серая панель», 9- этажные , «брежневки» в другую группу.

Некоторые типы, из-за небольшого объема сделок по ним, не вошел в принятую классификацию. За бортом остались деревянные, шлакоблочные и так называемые «малосемейки».

В мониторинге рынка недвижимости города Перми принимают активное участие ведущие риэлтерские фирмы «Камская долина», «Агентство недвижимости перспектива», «Тимур», «Деловой квартал», «Надежда», «Ольга», «Аполлон », «Реэл-Прикамье», «Сатурн-Р недвижимость», «Финист-Р», «Строй проект» и др.

Сегодня работа аналитиков и информация, которую они собирают, становится все более востребованной. Такой специалист в штате стал необходимостью, а не элементом престижа.

Исследование рынка недвижимости.

С сентября 1999 года, Комитет по анализу рынка недвижимости ПЛРО начал проводить ежемесячный мониторинг недвижимости города Перми. Его цель - обеспечение достоверной и объектной информацией о проведении тех или иных операций на рынке недвижимости.

Для обеспечения исследования рассчитывается определенный набор показателей, состояние рынка, характерных:

- ценовую ситуацию; среднее за период( ежемесячный), цены предложения и сделок( продажа, покупка, аренды), объекты различных видов(жилья, офисов, коммерческой недвижимости), на первичном и вторичном рынках. Причем, по вторичному рынку жилья ведется анализ цен предложение квартир, дифференцируемых по типам и районам города.

- конъектура спроса и предложения объектов различных видов на первичном и вторичных рынках.

- активность рынка: число зарегистрированных сделок купли- продажи, аренды на вторичном и первичном рынках, по фирме и по городу в целом.

- ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции объектов( время от момента выставления на продажу до момента продажи).

В ходе исследования рынка недвижимости решаются следующие задачи:

- анализ и оценка текущего состояния основных экономических показателей.

- исследование динамики роста цен на различные виды объектов.

- совместное исследование динамики основных экономических показателей.

-исследование: экономических, политических, административных, социальных

факторов влияющих на изменение.

-прогнозирование тенденций изменения экономических показателей.

Рынок жилой недвижимости Перми по данным на начало июля 2007 года явно находится в состоянии стагнации. Причина этого – установление явного баланса между покупательной способностью населения и средней ценой жилья. Цены в ряде районов за прошедший месяц выросли, однако, это скорее инерционный тренд, при этом по ряду районов отмечено снижение цен, что повлекло общее снижение средней цены в целом по городу Перми за июнь месяц. На рынке первичного жилья ситуация аналогичная. Часть застройщиков применяет стимулирующие "летние" скидки, различные акции, либо просто снижает цену. На сегодняшний день при текущем состоянии покупательной способности населения средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости достигла своего финансового и психологического максимума. С учетом постепенно повышающегося уровня покупательной способности населения, имеющегося тренда к постепенному снижению ипотечных ставок и упрощению процедуры получения ипотечного кредита в совокупности с планируемым вводом новых жилых домов, по нашим оценкам, средняя цена на рынке жилой недвижимости вряд ли превысит ценовой интервал в 55-60 тыс. руб. за кв.м.

Основной массив жилой недвижимости Перми сильно изношен, при этом потребность в жилье у населения присутствует. В перспективе все эти факторы, так или иначе, будут инициировать стабильный спрос. Перспективой развития ситуации на фоне постоянного увеличения объёма вводимого жилья может стать сегментирование рынка жилой недвижимости. Спросом будут пользоваться как бюджетные варианты домов (малые площади, отдаленные районы), так и комплексы, рассчитанные на достаточно состоятельных людей, а также жильё среднего уровня, сочетающее приемлемые ценовые и качественные характеристики. В Перми проживает довольно большое количество состоятельных людей, при этом по-настоящему уникальных элитных жилых комплексов с замкнутой инфраструктурой в Перми практически нет. Интересным и перспективным рынком следует считать рынок жилой загородной недвижимости. По нашим прогнозам, в течение следующих 2-3 лет следует ожидать появления на рынке крупных коттеджных посёлков. Спрос на объекты загородной недвижимости есть. Качественных посёлков с профессиональным управлением, обеспечивающим комфорт на уровне городских условий, сегодня в Перми практически нет.

Спрос.

Несмотря на то, что предложение жилья существенно превышает спрос, в настоящее время объем нового строительства едва ли не соответствует потребностям населения. Около 20% граждан проживают в коммунальных квартирах (в г.Перми - 15%), расположенных преимущественно в центре города. Приблизительная схема классификации граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий по платежеспособности:

• Платежеспособные -1%

• Нуждающиеся в 25% финансовой помощи - 10%

• Нуждающиеся в 50% финансовой помощи - 20%

• Нуждающиеся в 75% финансовой помощи - 69%

В целом неплатежеспособная категория может занимать до 30% от населения города.

Объем потенциального спроса составляет в порядке 10 тыс. семей. В то же время, уровень платежеспособного спроса на рынке жилья остается крайне низким. Низкая заработная плата ограничивает возможности продажи квартир отдельным семьям, препятствует созданию накоплений и развитию жилищно-финансовой системы. Решение этих проблем возможно лишь в условиях потенциального рынка жилья с обеспечением жизнеспособности всех его компонентов, в том числе платежеспособного спроса.

На первичном и вторичном рынках не смотря на рост платежеспособного спроса, наблюдается превышение предложения над спросом, причем разрыв между ними будет увеличиваться на вторичном рынке.

Необходимо также отметить, что цены первичного и вторичного рынка демонстрируют неблагоприятные (в особенности по кирпичным домам) тенденции к сближению, в то время как цена спроса жилья в строящихся домах должна быть ниже цены вторичного рынка, также:

1. Покупатель получает жилье не сразу, а через определенный срок.

2. Существует риск задержки ввода дома и даже прекращения строитель¬ства в связи с недофинансированием.