Метод экспертных оценок.
Для определения рыночной стоимости сравнительным подходом можно применять два способа оценки. Первый способ основан на использовании среднестатистических данных о ценах продажи 1м2 аналогичных квартир за предшествующие 2-3 месяца. Воспользуемся для этого значением средней цены 1 м2.
1241.76*43000=53 395 680 руб. – рыночная цена
|
Самооценка экспертов в баллах |
4 |
5 |
5 |
3 |
4 |
5 |
3 |
3 |
5 |
|
Оценка стоимости в млн |
0 |
62 |
60 |
50 |
57 |
56 |
51 |
54 |
3 |
Определение средней цены Ц определяется по формуле:
Ц=
Итак , средняя цена продаваемого объекта 46400 тыс руб.
Для определения разброса в ценах посчитаем коэффициент вариации по формуле:
б=
следует
что V=
,еслиV<40%,
то совокупность однородна. Все эксперты
показали, примерно одинаковую стоимость
недвижимости и расхождений мнений в их
оценки нет.
Сравнительный метод.
Данный метод основан на принципе замещения.
Покупатель не приобретает объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение аналогичного объекта. Сравнительный метод в основном используй там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи, в частности это сектор жилья. Стоимость объекта недвижимости равна стоимости средневзвешенной по данным аналогам. Следует собрать достаточное количество подробностей и достоверной информации о соответствующих однородных объектах.
|
Показатель |
Оцениваемый объект |
Сопоставляемый объект№1 |
Сопоставляемый объект№2 |
|
Адрес |
Инженерная 6 |
Инженерная 6а |
Ким 59 |
|
Площадь м2 |
|
|
|
|
Общая Жилая Кухни Коридор |
1241.76 668.16 356.87 489.34 |
1209.6 1312.86 168 394 |
3256.34 1604.63 445.3 408.81 |
|
Тип здания |
«Хрущева» |
«Хрущева» |
«Хрущева» |
|
Материал стен |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
|
Этажность |
5 этажей |
4 этажей |
8 этажей |
|
Количество квартир |
20 квартир (по 4 квартир на этаже) |
32 квартиры (по 9 квартир на этаже) |
63 квартир (по 9 квартир на этаже) |
|
Тип планировки |
«Хрущева» |
«Хрущева» |
«Хрущева» |
|
Высота потолков |
3,2 |
3,5 |
3,2 |
|
Дата сдачи объекта в эксплуатацию |
2007 год |
2005 г |
2005 г |
|
Капитальный ремонт |
нет |
нет |
нет |
|
Наличие удобств Телефон Балкон Лоджия Кабельное телефидение Лифт Домофон Электроснабжение Холодная вода Горячая вода Канализация Газ Отопление Мусоропровод |
есть есть, есть есть есть есть есть центральное центральное центральное ценральная центральное
центральное по договору |
есть есть, есть есть есть есть есть центральное центральное центральное ценральная центральное
центральное по договору |
есть есть, есть есть есть есть есть центральное центральное центральное ценральная центральное
центральное по договору |
|
Технический этаж |
Есть, в хорошем состоянии |
Есть, в хорошем состоянии |
Есть, в хорошем состоянии |
|
Транспортная доступность |
1 выезд во двор |
2 выезда во двор |
1 выезд во двор |
|
Главная дорога Второстепенная дорога |
ул. Инженерная Асфальтироваое покрытие, в хорошем состоянии |
ул. Инженерная Асфальтированное покрытие, в хорошем состоянии |
ул. Ким Асфальтированное покрытие, в хорошем состоянии |
|
Инфраструктура : Медучреждение Магазин Школа Детсад Аптека Рынок Остановка Почта России Сбербанк Парикмахерская |
3 мин 2 мин 1мин 2 мин 5 мин 3 мин 5 мин 10мин 10мин 2 мин |
3мин 1мин 1мин 2 мин 5 мин 4 мин 5 мин 10мин 10мин 1 мин |
4 мин 1мин 1мин 2 мин 5 мин 5 мин 6 мин 10мин 10мин 1 мин |
|
Благоустройство Зелёные насаждения Детские площадки Автостоянки освещение |
Есть Есть Нет Вдоль дорог |
Есть Нет Нет Вдоль дорог |
Есть Есть Да Вдоль дорог |
|
Вход |
Со стороны дороги |
Со стороны дороги |
Со стороны двора |
|
Отделка квартир -комнаты
-кухни
-санузлы
-холл |
Стены оклеены обоями. Потолки покрашены водоэмульсионной краской. На пол постелен линолеум.
Стены оклеены обоями. Потолки покрашены водоэмульсионной краской. На пол постелен линолеум.
Стены и пол - керамическая плитка. Потолок покрашен масляной краской
Стены оклеены обоями. Потолки окрашены. На полу уложена плитка. |
Стены оклеены обоями. Потолки покрашены водоэмульсионной краской. На пол постелен линолеум.
Стены оклеены обоями. Потолки покрашены водоэмульсионной краской. На пол постелен линолеум.
Стены и пол - керамическая плитка. Потолок покрашен масляной краской
Стены оклеены обоями. Потолки окрашены. На полу уложена плитка. |
Стены оклеены обоями. Потолки покрашены водоэмульсионной краской. На пол постелен линолеум.
Стены оклеены обоями. Потолки покрашены водоэмульсионной краской. На пол постелен линолеум.
Стены и пол - керамическая плитка. Потолок покрашен масляной краской
Стены оклеены обоями. Потолки окрашены. На полу уложена плитка. |
|
Отдела подъезда |
Стены окрашены масляной краской. Потолки побелены. |
Стены окрашены масляной краской. Потолки побелены. |
Стены окрашены масляной краской. Потолки побелены. |
|
Двери : -в квартиры -в подъезд |
Деревянные металлические |
Деревянные металлические |
Деревянные металлические |
|
Окна |
Двухблочные стеклопакеты |
Двухблочные стеклопакеты |
Двухблочные стеклопакеты |
|
Вид из окна |
С одной стороны на школьную площадку и лог с другой двор |
С одной стороны на двор и с другой двор |
С одной стороны на дорогу с другой двор |
|
Грунты |
Суглинок |
Суглинок |
Суглинок |
|
Влияние городского фактора |
нет |
шум |
шум |
|
Парк отдыха |
1 мин |
1 мин |
3 мин |
|
Экономическая инфраструктура |
ЗАО Мотовилихинские заводы |
ЗАО Мотовилихинские заводы |
ЗАО Мотовилихинские заводы |
|
Уборка территории |
Своевременная |
Своевременная |
Своевременная |
|
Уборка подъездов |
Своевременная |
Своевременная |
Своевременная |
|
Транспортная доступность: Пробки |
Нет |
Нет |
Нет |
|
Автовладельцы |
40%жителей |
30%жителей |
50% жителей |
|
Транспорт |
Маршрутное такси ,автобусы, трамваи |
Маршрутное такси ,автобусы, трамваи |
Маршрутное такси ,автобусы, трамваи |
|
Цена продажи |
38965000 |
38542100 |
37999000 |