Доходный метод.

Оценка недвижимости по доходному методу основана на предложении, что стоимость недвижимости равна текущей стоимости прав на будущий доход. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации. Текущую стоимость рассчитанную путём капитализации потока доходов называют капитализированной стоимостью.

Чтобы определить рыночную арендную ставку для оцениваемого объекта и потенциальный валовой доход, мы исходим из того факта, что искомая ставка основывается на «Тройственночистой» аренде, основным условием которой является отнесение всех эксплуатационных расходов на счёт арендатора. Стоимость 1 кв. м. мы возьмём примерно 156 руб.

Рассчитывают рыночную стоимость квартиры методом капитализации дохода. Основные этапы оценки при указанном методе:

1) Оценка годового валового потенциала дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов:

1241,76 * 156 = 286540,8*12=3438490руб;

2) Оценка потерь от неполной загрузки (сдачу в аренду). В нашем конкретном случае уровень загрузки цен равен 100% и потерь от сдачи в аренду нет. Потенциальный валовой доход равен действительному валовому доходу.

3) Расчёт издержек по эксплуатации объекта недвижимости на основе анализа фактических издержек по его содержанию нет.

4) Определение рыночной стоимости с учётом ставки возвратной капитализации по формуле:

Ставка капитализации определяется по методу кумулятивного построения, мы берем ставку равную 12%.

Здесь мы используем данные для оценки офисных помещений центрального района:

Итак, рыночная стоимость данной квартиры, рассчитанная методом капитализации равна 28654083 руб.

Теперь определяем рыночную стоимость методом дисконтирования денежных потоков. Метод дисконтирования денежных потоков основан на том же положении что и метод капитализации дохода: стоимость объекта является текущей стоимостью денежных потоков наличности, которые будут получены владельцем в будущем.

Посчитаем потенциальный валовый доход по годам за 5 лет. Этот доход в данном случае является чистым доходом арендодателя.

28654,083*1.07=30659.86 руб

30659.86*1.07=32806.1 руб

32806.1*1.07=35102.48 руб

35102.48*1.07=37559.6 руб

37559.6*1.07=40188.83 руб

Год	1	2	3	4	5
Потенциальный валовой доход (тыс. руб.)	28654,083	30659.86	32806.1	35102.48	37559.6

Определение ставки дисконта.

Ставка дисконта - это коэффициент, используемый для расчёта текущей стоимости денежной суммы, выплачиваемой в будущем. В случае оценки предприятия ставка дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложения капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретали будущих доходов с учетам риска их получения.

Риск - это степень оправданности ожидании получения будущих доходов.

Для определения ставки дисконта применяем методы рыночной информации о ценах покупки, продаже и доходах от эксплуатации аналогичных видов объектов.

Среднее значение арендной ставки 156 руб. за 1м2. Подставляем данные значения в формулу и определяем ставки дисконта:

Аренда 7 т. руб 1 кв. метр квартиры , тогда:

1. 7000/30 м²=233 руб – аренда

2. 1500000/30 м²= 50 т.руб. – продажа

3. 1400000/30м²=42 т.руб –продажа за 2011 год.

Цср - среднее значение цены продажи аналогичной квартиры в прошлом году на определенный месяц;

Аср – среднее значение арендной ставки прошлом году;

Ссз – средневозвышенная стоимость выставленных на продажу квартир, аналогичных данной на определенный месяц в этом году;

i – ставка дисконта.

Проведём дисконтирование годовых доходов арендатора с помощь полученного коэффициента дисконтирования. Для проведения процесса дисконтирования спрогнозируем величину потенциального валового дохода на пятый год и произведём соответствующие данному методу вычисления.

Коэффициент текущей стоимости выписываем из таблиц сложных процентов (ежегодное

начисление 19%)

Чистый операционный доход	30659.86	32806.1	35102.48	37559.6	40188.83
Коэффициент текущей стоимости	0.840336	0.706165	0.593416	0.498669	0.419049
Дисконтированный чистый операционный доход	25764.584	22669.3794	20830.373	18729.8081	16841.08902

Определим реверсию (текущую стоимость единицы), это необходимо для того, чтобы при заданной ставке дисконта дать оценку текущей стоимости тех денег, который могут быть получены в конце определенного периода.

Текущая стоимость реверсии: 211520157*0,419049=8863731руб.

Сумма дисконтированных потоков наличности:

25764.584+22669.3794+20830.373+18729.8081+16841.08902=104835,2335руб.

Стоимость объекта недвижимости:

104835,2335+8863731=8968566.23руб

Итак, определив стоимость жилого дома методом дисконтирования денежных потоков, можно сделать вывод, что она составляет 8968566.23 руб.