Кадастровая оценка земель

Первый этап ведения земельного кадастра включает определение экономической оценки стоимости объекта недвижимости, т.е. стоимости земельного участка и стоимости выполненных на нем улучшений.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» Государственному комитету по земельной политике предписывалось провести в 1999-2001 гг. государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Оценка проводится в соответствии с «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316. Согласно Правилам государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчётного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчётного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признаётся часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется с учётом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки вносятся в государственный земельный кадастр

Агропроизводственная группировка почв

Объектом земельного кадастра является земельный фонд Российской Федерации, т.е. все земли в пределах границ России, в чьем бы владении, собственности или пользовании они ни находились. Земельный кадастр в пределах землепользования ведется по участкам, имеющим различные естественные свойства и характер использования, т. е. по угодьям. Угодье является основной единицей при учете земель. Для сельскохозяйственных угодий используется агропроизводственная группировка по пригодности в соответствии с их основным назначением.⁴¹

Агропроизводственная группировка почв – это объединение почв, обладающих определенными свойствами, в группы, сходные по своим агрономическим качествам по отношению к какой-либо сельскохозяйственной культуре, группе культур или по общим растениеводческим качествам.⁴²В последнем случае почвы объединяются в группы в соответствии с их общей агропригодностью.

Учет качества земель предусматривает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, группировку почв, характеристику их качества по экологическим, технологическим и градостроительным свойствам.

Классификация земельного фонда включает выделенные в процессе природно-сельскохозяйственного или эколого-ландшафтного районирования зональные типы земель, категории пригодности земель, классы земель. Классы, в свою очередь, в пределах каждого зонального типа подразделяются на виды земель или группы почв.

Схема классификации природно-сельскохозяйственного районирования содержит 15 зональных групп, 7 категорий пригодности земель под виды использования, 37 классов земель и 349 видов.

Зональные типы земель территориально совпадают с границами природно-сельскохозяйственных зон и отражают зональные условия природной среды и общие направления использования регионов в сельском и лесном хозяйствах.

Группировка земель по категориям проводится в соответствии с основным назначением, качественным состоянием и возможностью использования под сельскохозяйственные угодья, т.е. пригодности земель.

В составе каждой категории пригодности выделяют классы земель, а в составе классов – виды земель.

Классы земель представляют собой участки с близкими природными и хозяйственными качествами, характеризующиеся общностью использования и сходными направлениями окультуривания. Они выделяются на основе различий почвообразующих пород, гранулометрического состава почв, степени солонцеватости и засоления, эродированности и других признаков, влияющих на технологию использования и улучшения земель.

Категория I. Земли, пригодные под пашню.Включает следующие классы земель: 1 – окультуренные; 2 – дренированные водоразделы и слабовыраженные склоны (до 2°), суглинистые и легкосуглинистые, некарбонатные; 3 – дренированные водоразделы и слабовыраженные склоны (до 2°), суглинистые и легкосуглинистые, карбонатные; 4 – дренированные водоразделы и слабовыраженные склоны (до 2°), повышенного влияния легких пород, супесчаные и песчаные; 5 – дренированные водоразделы и слабовыраженные склоны (до 2°), повышенного влияния тяжелых пород, глинистые, включая слитые; 6 – дренированные водоразделы и слабовыраженные склоны (до 2°), повышенного влияния плотных пород и валунно-галечных отложений, суглинистые; 7 – слабодренируемые кратковременно переувлажняемые, глинистые и суглинистые, некарбонатные; 8 – слабодренируемые кратковременно переувлажняемые, глинистые и суглинистые карбонатные; 9 – слабодренируемые кратковременно переувлажняемые, супесчаные и песчаные на глинах и суглинках; 10 – слабо эрозионно опасные пологие склоны (2-5°), глинистые и суглинистые на рыхлых породах, включая слабосмытые; 11 – слабо эрозионно опасные пологие склоны (2-5°), супесчаные на рыхлых породах, включая слабосмытые; 12 – эрозионно опасные покатые склоны (5-10°), глинистые и суглинистые на рыхлых породах, включая смытые; 13 – то же, супесчаные; 14 – повышенно эрозионно опасные пологие и покатые склоны (2-10°), на плотных породах, включая смытые.

Категория II. Земли, пригодные преимущественно под сенокосы. Классы земель: 1 – пойменные луговые, глинистые и суглинистые; 2 – пойменные луговые, супесчаные и песчаные; 3 – внепойменные луговые, глинистые и суглинистые; 4 – внепойменные луговые, супесчаные и песчаные.

Категория III. Земли пастбищные, пригодные после улучшения под другие сельскохозяйственные угодья.Классы земель: 1 – переувлажняемые (заболоченные); 2 – солонцовые и слитые автоморфные, включая средне- и сильнокомплексные; 3 – солонцовые и слитые полугидроморфные, включая средне- и сильнокомплексные; 4 – солонцовые и слитые гидроморфные, включая средне- и сильнокомплексные; 5 – особо эрозионно опасные крутых склонов (более 10°), включая смытые; 6 – маломощные, включая сильнокаменистые и щебнистые; 7 – пески задернованные.

Категория IV. Земли, пригодные под сельскохозяйственные угодья после коренных мелиораций.Классы земель: 1 – болота торфяные низинные и переходные; 2 – болота минеральные низинные и переходные; 3 – сильно и очень сильно засоленные; 4 – такыры; 5 – овражно-балочные комплексы; 6 – пески, лишенные растительности (развеваемые).

Категория V. Земли, малопригодные под сельскохозяйственные угодья.Классы земель: 1 – болота верховые; 2 – галечники, каменистые россыпи, щебнистые отложения и др.

Категория VI. Земли, непригодные под сельскохозяйственные угодья.Классы земель: 1 – скалы, обнажения плотных пород, россыпи и др.; 2 – ледники, вечные снега, под водой.

Категория VII. Нарушенные земли.Классы земель: 1 – торфоразработки; 2 – карьеры, горные выработки, терриконники и др.

В пределах классов природно-сельскохозяйственной зоны, провинции, горной области в соответствии с системами использования в земледелии, садоводстве, пастбищном и лесном хозяйстве, а также способами улучшения выделяются виды земель. Виды земель соответствуют агропроизводственным группам почв.

Согласно данной классификации, в природно-сельскохозяйственных зонах России выделяется:

в полярно-тундровой зоне арктических и тундровых глеевых почв – 6 групп почв;

в лесотундрово-северотаежной зоне глеево-подзолистых и мерзлотно-таежных почв – 14;

в среднетаежной зоне подзолистых (типичных) и мерзлотных почв – 23;

в южнотаежно-лесной зоне дерново-подзолистых почв – 51;

в лесостепной зоне серых лесных почв, оподзоленных, выщелоченных и типичных черноземов – 46;

в степной зоне обыкновенных и южных черноземов – 40;

в сухостепной зоне темно-каштановых и каштановых почв – 31;

в полупустынной зоне светло-каштановых и бурых почв – 27;

в пустынной зоне серо-бурых почв, песков и солончаков – 19;

в предгорной и пустынно-степной зоне северных сероземов и каштановых предгорно-степных – 16;

в субтропической пустынной зоне южных серо-бурых и такыровидных почв, песков и такыров – 19;

в субтропической предгорно-полупустынной зоне южных сероземов – 23;

в субтропической кустарниково-степной и сухолесной зоне коричневых и серо-коричневых почв – 12;

в субтропической влажно-лесной зоне желто- и красноземов – 13.

Дополнительно выделено 6 групп малоразвитых почв и внепочвенных образований и 3 группы горных и горно-долинных почв, не имеющих аналогов на равнинах.