Заключение договора аренды

Условия договора аренды.

Единственным существенным условием договора аренды служит условие о предмете договора. Арендодатель и арендатор должны договориться о передаче определённой вещи (вещей) во временное возмездное пользование. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, иначе договор считается незаключённым.

Цена, т.е. размер арендной платы, может не устанавливаться. При её отсутствии в договоре применяется п. 3 ст. 424 ГК РФ. Здесь та же проблематика, что и в купле-продаже.

Срок арендытакже не является существенным условием договора. Если он не установлен договором, то считается, что договор аренды заключён на неопределённый срок.

Субъекты договора аренды.

Сторонами договора аренды могут быть любые субъекты гражданского права. Ст. 608 ГК РФ устанавливает, что арендодателем должен быть собственник вещи или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Ярославля, арендодателем выступает муниципальное учреждение «Агентство по аренде земельных участков». Ст. 608 ГК РФ не совсем корректна, т.к. в принципе договор аренды является обязательственной сделкой и арендодателем может быть и лицо, пока ещё не являющееся собственником вещи (например, при лизинге).

Форма договора аренды.

Любой договор аренды на срок более года должен быть заключён в простой письменной форме. Если стороной является юридическое лицо, то простая письменная форма требуется независимо от срока аренды. Несоблюдение такой формы влечёт общие последствия (ст. 162 ГК РФ).

Договор аренды зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства заключается в простой письменной форме путём составления одного документа (в нескольких экземплярах) под страхом его недействительности.

Если срок аренды такого имущества составляет один год и более, то договор требует государственной регистрации. На практике это требование закона часто обходится: стороны заключают договор аренды на срок менее года (например, на 11 месяцев), а затем перезаключают договор или пролонгируют его действие на неопределённый срок. Если договор заключён на неопределённый срок, то он не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды может быть заключён с условием о выкупе арендатором арендованного имущества. В этом случае право собственности перейдёт к арендатору по истечении срока аренды или раньше этого, при условии внесения арендодателю обусловленной договором выкупной цены. Договор аренды с правом выкупа заключается в той форме, которая установлена для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Обязанности арендодателя и последствия их нарушения

Самостоятельное изучение.

Конспект по учебнику Сергеева, Толстого ( стр.180)

1. предоставить имущество в надлежащем состоянии

2. предупредить арендатора о правах третьих лиц

3. производство капитального ремонта

4. возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны

Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных

Исходя из смысла договора аренды, основной обязанностью арендодателя является передача имущества, которая заключается в следующем:

• Во-первых, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества ( п.1 ст. 611 ГК) Состояние имущества, подлежащего передачу в аренду должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично. препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках

В случаях если на автомобиле присутствуют царапины, неприличные надписи и т.д, то можно выдвигать требования, предусмотренные ст.612 или нет?

Две точки зрения расширительная (Толтой и срегеев) или буквальное толкование статьи

• Имущество сдается в аренду вместе с принадлежностями (Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением ст.135 ГК) и относящимися к нему документами (техническом паспортом, сертификатом качества и другое), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. ( п.2 ст. 611 ГК)

• Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок, в случае если этот срок не указан в договоре аренды, в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии состатьей 398настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.(п.3 ст.611 ГК)

У арендодателя существует обязанность – обеспечить надлежащее состояние имущества на протяжении всего срока аренды: предоставить имущество в надлежащем состоянии, т.е свободным от недостатков, т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество ( в том числе и права третьих лиц) и отступают от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того полностью или частично они препятствуют использованию имущества, и даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. В принципе ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность НЕ наступает лишь за те недостатки, которые:

1. оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды( соответственно в той форме, в которую должен быть облечен договор)

2. Заранее известны арендатору ( который, к примеру, ранее арендовал это имущество или знал о недостатках из средств массовой информации)

3. Должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду ( явные недостатки)

Арендодатель отвечает лишь за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе потребовать по своему выбору:

1. потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2. непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3. потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требует досрочного расторжения имущества ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. ( ст.612 ГК) Например, в случае замены арендованного имущества или устранения его недостатков.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лицна сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п. в том числе и обязательственные права: права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной (соразмерно объему ущемляющего права) платы либо расторжения договора и возмещения убытков.(ст. 613 ГК)

Обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонтапреданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом иными НПА или договором аренды. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков. ( п.1 ст.616)

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст.624). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Арендатор имеет право на возмещение только при наличии одновременно дух условий:

1. согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений

2. использование ля производства улучшений собственных средств арендатора

Произведенные арендатором отделимые улучшения является его собственностью.