Содержание и исполнение договора аренды здания и сооружения

Существенные условия:

• условия о предмете договора

• условия о размере арендной платы (ст.432, 654 ГК)

• для аренды отдельных видов зданий и сооружений правовыми актами перечень подобных условий может быть дополнен

Предмет – здание и (или) сооружение, как обособленный, отдельно стоящий объект недвижимости с фундаментальной привязкой к земельному участку. По этому признаку подобные объекты отличаются от объектов – временных переносных строений облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски. Правила об аренде зданий и сооружений применяются к аренде части здания, сооружения или помещения.

Здания по их функциональному назначению подразделяются:

1. жилое здание в целом или в значительной части предназначено для постоянного нахождения в нем граждан с целью проживания. Для признания таковым оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (ст.15 ЖК)

2. нежилые здания предназначены для целей, не связанных с проживанием или постоянным нахождением в них граждан, используемые для административных, производственных, учебных, культурно-просветительских, лечебных, складских и других подобных целей

Сооружения, как архитектурно-строительные объекты, носят техногенную природу, служат техническим целям, граждане в них находятся временно:

• гидротехнические сооружения (плотины, каналы)

• объекты транспортной инфраструктуры (мосты, тоннели)

• портовые сооружения

• спортивные сооружения

• другие инженерные сооружения

Не придается юридического значения делению объектов на здания и сооружения, т.к. не дифференцирует возникающих при этом правоотношений. При заключении договора в каждом случае вид объекта недвижимости устанавливается согласно сведениям гос.кадастра недвижимости, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом учете. Указанные сведения подтверждают существование объекта и уникальные характеристики. Уникальная характеристика здания и сооружения – сведения о кадастровом номере здания и сооружения, о кадастровом номере земельного участка, на котором оно расположено, о местоположении, о площади объекта.

Арендная плата относится к существенным условиям договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК, не применяются (п.1 ст.654 ГК).

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК): если в договоре указана плата за аренду здания офисного центра и умалчивается о плате за земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования, то арендодатель не вправе требовать отдельной платы за право пользования земельным участком. Правило диспозитивное и законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за пользование земельным участком наряду с платой за аренду здания или сооружения.

Права и обязанности сторон и их осуществление в процессе исполнения договора по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подверглись кардинальным изменениям.

Передача здания и сооружения и их возврат составляют одну из основных обязанностей сторон: включает предоставление здания или сооружения арендатору во владение и (или) пользование и соблюдение особой процедуры – составления и подписания передаточного акта (п.1 ст.655 ГК): фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения.

Правила о процедуре передачи здания и сооружения действуют при возврате здания или сооружения в случае прекращения обязательства (п.2 ст.655 ГК).

Права арендатора на земельный участок при аренде здания или сооружения – отношения по землепользованию регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. В ст.1 ЗК закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов: земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение рассматриваются в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

• обязанность арендодателя одновременно с передачей арендатору правомочий владения и пользования зданием или сооружением передать права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п.1 ст.652 ГК)

• правило следует толковать и как запрет на аренду здания или сооружения без одновременной передачи прав на соответствующий земельный участок.

Право арендатора здания, сооружения на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования, бесспорно (п.1 ст.652 ГК) – правило действует независимо от того, является ли арендодатель собственником земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо этот объект находится на земельном участке, принадлежащем другому лицу. Установлены и предельные минимальные размеры участка (ст.652 ГК):

• занята этой недвижимостью

• нужна для ее использования (функционального обслуживания), т.е. необходима для обеспечения доступа к зданию или сооружению.

Идее придания устойчивого характера земельным отношениям в случае перемены собственника земельного участка служит правило ст.653 ГК. При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для использования.

Это возможно, если здание (сооружение) и земельный участок имели разный правовой режим: земля – гос.собственность и передана в аренду АО – собственнику здания или сооружения, который решил ее выкупить. Условия использования земельного участка остаются прежними, существовавшими до его отчуждения.

Ответственность по договору аренды здания или сооружения и другие способы защиты ГП на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, правила об изменении и расторжении данного договора определяются общими положениями об аренде.