2. Характеристика ситуации в отрасли земельных отношений

Вологодская область является одной из самых крупных областей Российской Федерации и занимает 145,7 тыс. кв. км. Примерно 60% территории области занято землями лесного фонда, находящимися в федеральной собственности, 31% - землями сельскохозяйственного назначения, 1% - землями населенных пунктов, 6% - землями запаса. Остальная территория области занята землями иных категорий.

Распределение земельного фонда области по категориям земель

Распределение земельного фонда области по категориям земель представлено в таблице 1.

Таблица 1

(тыс.га)

№ п/п	Категория земель	2004 год	2005 год	2006 год	2007 год
1.	Земли сельскохозяйственного назначения	4505,0	4505,1	4506,0	4506,0
2.	Земли населенных пунктов	198,1	198,1	198,1	198,3
3.	Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	131,3	131,3	131,2	131,6
4.	Земли особо охраняемых территорий и объектов	138,8	138,8	138,8	139,0
5.	Земли лесного фонда	8636,7	8636,7	8636,6	8636,3
6.	Земли запаса	842,8	842,7	842,0	841,5
	Итого земель в административных границах области	14452,7	14452,7	14452,7	14452,7

Специфичность отрасли земельных отношений заключается в том, что для каждой категории земель, определенной действующим законодательством, установлены самостоятельные принципы их использования, поэтому развитие земельных отношений необходимо рассматривать в разрезе каждой категории земель.

Основными направлениями государственной земельной политики в области являются:

создание условий для эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и их вовлечения в хозяйственный оборот;

рациональное и эффективное использование земель населенных пунктов;

инвестиционное развитие земель промышленности;

рациональное и эффективное использование земель запаса;

рациональное использование и охрана земель особо охраняемых территорий и объектов.

разграничение государственной собственности на землю;

закрепление всех земельных участков за землепользователями;

контроль за соблюдением землепользователями разрешенного использования земельных участков.

3. Анализ внешних условий, влияющих на развитие отрасли земельных отношений, и ресурсного потенциала развития рынка земли

Развитие отрасли земельных отношений взаимосвязано с другими отраслями экономики области и Российской Федерации в целом. В решении любого экономического вопроса, в первую очередь, неизменно встает вопрос обеспечения землей. Без предоставления земельных участков невозможно строительство жилья, промышленных объектов, дорог, линий электропередач и других линейных объектов.

Решение задачи по развитию жилищного, в том числе малоэтажного строительства тесно связано с реализацией федеральных целевых программ «Жилище» и «Социальное развитие села до 2012 года», Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 годы, приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Вологодская область является одним из участников реализации федеральной целевой программы «Социальное развитие села до 2012 года», приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». В целях их реализации в области приняты следующие документы: долгосрочная целевая программа «Доступное жилье в Вологодской области на 2009-2010 годы» и долгосрочная целевая программа «Социальное развитие села на 2009-2012 годы».

С 2001 года в области последовательно реализуется политика, направленная на обеспечение жителей области доступным и современным жильем. Данная политика закреплена системой нормативных правовых актов и осуществляется через комплекс взаимосвязанных долгосрочных целевых программ.

В последнее время объемы строительства жилья в области резко возросли, что неизбежно привело к росту спроса на земельные участки для строительства. Количество земельных участков в населенных пунктах области ограничено, в связи с этим встал вопрос о строительстве жилья за пределами населенных пунктов. Законодательство Российской Федерации позволяет включать земельные участки в границы населенных пунктов, в том числе для жилищного строительства, что в свою очередь создает условия для развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности, вблизи крупных городов – Вологды, Череповца, Великого Устюга, а также вблизи планируемых промышленных зон (индустриальных парков) и центров муниципальных районов области. В настоящее время в Вологодском районе реализуется проект «Экспериментальный жилой поселок «Марфино-Семенково», строительство которого осуществляется на бывших землях сельскохозяйственного назначения площадью 41,9 га, которые включены в границы населенного пункта д. Марфино. Кроме того, планируется строительство второй очереди данного поселка на земельном участке площадью 60 га.

В настоящее время в области организовано активное взаимодействие с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее – фонд «РЖС») в рамках действия Федерального закона от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», что позволит использовать для жилищного строительства земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, в Вологодском, Грязовецком, Шекснинском муниципальных районах области, а также на территории муниципального образования «Город Вологда».

Несмотря на наметившиеся положительные тенденции темпы роста объемов жилищного строительства намного отстают от потребностей населения. Отставание предложения жилья от спроса связано не столько с физическим отсутствием земельных участков, сколько с длительными сроками их подготовки для предоставления под строительство, включая обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой, определение параметров разрешенного строительства.

Отрицательное влияние на темпы роста объемов жилищного строительства оказывает то обстоятельство, что градостроительная документация большинства городских и сельских поселений области устарела и требует корректировки. Это сдерживает развитие рынка земли и усложняет процедуру формирования земельных участков для строительства. Кроме того, сроки предоставления земельных участков для строительства объектов жилищного строительства затянуты.

Немаловажное значение имеет отрасль земельных отношений при развитии транспортной инфраструктуры.

В Мероприятиях по реализации Плана Губернатора области на 2007-2012 годы, утвержденных постановлением Правительства области от 30 октября 2007 года № 1452, поставлена задача повышения эффективности транспортной системы.

Устойчивое и эффективное функционирование транспортного комплекса является одним из необходимых условий стабилизации и развития экономики области, а также улучшения условий и уровня жизни населения, поэтому необходимо создавать новые инфраструктуры, повышающие конкурентоспособность экономики области.

Мероприятия по реализации указанной задачи, развитие и совершенствование транспортной сети области невозможно без решения вопроса об отводе земельных участков как для строительства новых объектов, так и для реконструкции существующих, так как для строительства новых дорог необходимо 250 кв. км земель.

Активное развитие туристского бизнеса, особенно популярность проекта «Великий Устюг – Родина Деда Мороза», способствует проведению мероприятий по реконструкции существующих в области аэропортов.

Для реализации указанной задачи необходимо:

развивать транспортную инфраструктуру в соответствии с правилами землепользования и застройки;

учитывать необходимость резервирования земель для перспективного развития опорной транспортной сети.

В соответствии с Соглашением о взаимодействии Правительства области и ОАО РАО «ЕЭС России» по развитию электроэнергетической системы области и обеспечению надежного электроснабжения ее потребителей предусматривается реализация инвестиционных проектов по строительству и реконструкции электроэнергетических объектов на территории области с целью предотвращения дефицита мощности и обеспечения возможности присоединения новых потребителей. Планируется строительство пяти объектов генерирующего комплекса, строительство и реконструкция более двадцати подстанций, а также более 700 километров электрических сетей. Для строительства новых объектов электроэнергетики, размещаемых на территории области, предусматривается резервирование земельных участков площадью 3-4 га на каждый объект.

Намеченные мероприятия по развитию энергосистемы области будут способствовать повышению надежности электроснабжения потребителей и усилению связей между ОЭС Северо-Запад и ОЭС Центр.

Последние годы на территории области активно идет строительство объектов газотранспортной системы, которая в настоящее время представляет собой 3 414 км магистральных газопроводов и газопроводов-отводов, 5 компрессорных станций, 30 газораспределительных станций, 4 041 км распределительных газовых сетей.

Для газификации 18 муниципальных районов области необходимо построить 3 097,7 км газораспределительных сетей.

Следует отметить, что строительство электрических сетей, газопроводов и сопутствующей им инфраструктуры планируется осуществлять в основном на бывших землях сельскохозяйственного назначения и землях лесного фонда. Так как полномочия по переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий отнесены к компетенции субъекта Российской Федерации, то задача области обеспечить своевременность перевода земель из одной категории в другую для строительства электрических сетей и газопроводов как регионального, так и федерального значения.

Вологодская область является регионом с уникальными природными ресурсами и возможностями, поэтому государственная политика области имеет направление на сохранение существующих природных памятников и создание новых особо охраняемых природных территорий. На территории области существует уникальный природный памятник – национальный парк «Русский Север», который охватывает большую часть Кирилловского муниципального района. В настоящее время площадь существующих особо охраняемых природных территорий составляет 3,3% от всей площади области. Правительством области и органами местного самоуправления области ведется активная работа по созданию новых территорий, подлежащих особой охране, что позволит увеличить площадь особо охраняемых природных территорий до 10% от общей площади области.

Земля является основным средством производства в сельском хозяйстве.

Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения являются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2002года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», законом области от 19 декабря 2003 года № 976-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Вологодской области».

На территории области земли сельскохозяйственного назначения составляют 31% от общей площади территории области и находятся в различной собственности.

Распределение земель сельскохозяйственного назначения на территории области по уровням собственности представлено в таблице 2.

Таблица 2

(тыс.га)

№ п/п	Земли сельскохозяйственного назначения	2005 год	2006 год	2007 год
1.	Общая площадь	4505,1	4506,0	4506,0
2.	В собственности граждан	867,0	863,3	853,9
3.	В собственности юридических лиц	31,0	35,0	44,8
4.	В государственной и муниципальной собственности	3607,1	3607,7	3607,3
4.1.	В собственности Российской Федерации	-	-	-
4.2.	В собственности области	0,2	0,2	1,3
4.3.	В неразграниченной государственной собственности, из них:	3606,8	3607,4	3606,0
	- предоставлено гражданам	50,8	50,7	49,2
	- предоставлено юридическим	3287,9	3229,8	2902,0
5.	Фонд перераспределения	201,7	218,2	996,2

В соответствии с пунктом 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям представлено в таблице 3.

Таблица 3

(тыс.га)

Земли сельскохозяйственного назначения	2005 год	2006 год	2007 год
Общая площадь, в том числе:	4505,1	4506,01	4506,02
- сельскохозяйственные угодья; из них:	1096,8	1097,1	1097,4
- пашня	718,4	718,7	717,4
- залежь	42,4	42,7	44,0
- многолетние насаждения	6,4	6,4	6,4
- сенокос	182,5	182,5	182,7
- пастбища	147,1	146,8	146,9
- в стадии мелиоративного строительства	0	0,2	0
- лесные земли и древесно-кустарниковая растительность, не входящая в лесной фонд	3184,7	3185,2	3185,1
- под водой	44,6	44,7	44,7
- под постройками, дорогами	50,0	50,0	50,0
- нарушенные, прочие земли	22,8	22,5	22,5
- болота	106,2	106,3	106,3

Сельскохозяйственные угодья, которые являются основой производства сельскохозяйственной продукции, и, соответственно, основой развития сельских территорий, составляют лишь четвертую часть из общего количества земель сельскохозяйственного назначения.

Количество невостребованных земельных долей, собственники которых не распорядились ими в течение трех лет и более, составляет 545,4 тыс. га или 65,8 % от общей площади приватизированных в виде земельных долей сельскохозяйственных угодий. При этом в настоящее время наметилась тенденция к увеличению количества невостребованных земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения.

По состоянию на 01 января 2007 года в собственности сельскохозяйственных организаций находилось 35 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения, что составляет менее 1 % от общей площади земель сельскохозяйственного назначения, используется же сельскохозяйственными организациями области более 110 тыс. га сельскохозяйственных угодий (10,03 % от общей площади сельскохозяйственных угодий области), предоставленных им в аренду собственниками земельных долей в соответствии с действующим законодательством; то есть собственники земельных долей и сельскохозяйственные организации, использующие находящиеся в общей долевой собственности земельные участки, проявляют инертность в оформлении прав на такие земельные участки и определении порядка владения, пользования и распоряжения ими.

Таким образом, сложившаяся в отрасли ситуация оценивается следующим образом.

Собственниками не реализуется механизм распоряжения земельными долями, большинство земель сельскохозяйственного назначения используются без надлежащего оформления прав на эти земли.

На территории области фактически не реализуется механизм ипотечного кредитования (земельная ипотека).

Земли сельскохозяйственного назначения не стали тем экономическим потенциалом, которым должны быть. Вместе с тем, учитывая сложившуюся ситуацию на продовольственным рынке, следует вывод о том, что с каждым годом значимость сельскохозяйственных угодий будет возрастать. А это означает, что в ближайшие 20 лет в России будут востребованы земельные ресурсы, спрос на сельскохозяйственные угодья будет расти, и многое будет зависеть от того, в чьих руках они окажутся.

Актуальность развития оборота земель сельскохозяйственного назначения обусловливается тем, что современные земельные преобразования в России, сложившиеся в условиях перехода к рыночной экономике, настоятельно требуют совершенствования законодательного, организационного, административного и информационно-технологического обеспечения в сфере управления землепользованием на землях сельскохозяйственного назначения в общем контексте реформирования земельно-имущественных отношений.

Реалии развития земельных отношений на данном этапе развития рыночной экономики показывают, что действующая система земельного законодательства и, как ее следствие – управление землепользованием, особенно на землях сельскохозяйственного назначения, нуждаются в дальнейшем совершенствовании, поскольку на государственном уровне отсутствует четкая и последовательная концепция реализации земельной политики, а система управления в области земельных отношений размыта и не имеет четких административных регламентов.

В соответствии с мероприятиями по реализации Плана Губернатора области на 2007-2012 годы, утвержденными постановлением Правительства области от 30 октября 2007 года № 1452, на территории области планируется значительное промышленное строительство, ориентированное на развитие лесоперерабатывающей промышленности и иных высокотехнологичных перерабатывающих отраслей, которое позволит увеличить инвестиции в экономику области и количество рабочих мест.

Так, до 2012 года планируется построить и ввести в эксплуатацию ряд новых предприятий лесоперерабатывающей промышленности и предприятий иных отраслей. Кроме того, строительство таких предприятий неизбежно повлечет за собой необходимость совершенствования дорожной инфраструктуры, в том числе развитие сети лесных дорог. Наиболее активно планируется развитие промышленного строительства в специально создаваемых промышленных зонах (Индустриальный парк «Шексна»).

Для реализации такого строительства необходимы большие площади земель, что невозможно без плановой и эффективной политики области в сфере земельных отношений. Вологодская область обладает достаточными земельными ресурсами, чтобы обеспечить массовое промышленное строительство.

Наибольшим потенциалом в сфере развития оборота земель на территории области обладает направление деятельности по образованию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в счет невостребованных земельных долей и признанию права собственности области на такие земельные участки на основании закона области от 19 декабря 2003 года № 976-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Вологодской области». Указанное направление деятельности позволит создать новые инвестиционные площадки, обеспечить заинтересованных в сельскохозяйственном производстве лиц земельными участками.

Деятельность по реализации областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в условиях сложившейся экономической и финансовой нестабильности вряд ли реализуема в полном объеме в ближайшие два года. Между тем при стабилизации экономической обстановки в дальнейшие годы данное направление деятельности позволит области приобретать в свою собственность земельные участки как с целью их дальнейшего предоставления в интересах области, так и с целью пополнения казны области и дальнейшей продажи при необходимости изыскания дополнительных финансовых резервов.

Такое направление деятельности, как включение земельных участков (в основном из земель сельскохозяйственного назначения) в границы населенных пунктов, с одновременным изменением вида их разрешенного использования, позволит в соответствии с положениями статьи 4¹ Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решить вопрос обеспечения реализации на территории области национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», нужды образования и здравоохранения, так как на включаемых в границы населенных пунктов земельных участках будет возможным осуществлять жилищное, в том числе малоэтажное, строительство, комплексную застройку земельных участков со строительством на них не только жилого комплекса, но и социальных объектов: детских садов, школ, больниц, медицинских пунктов, а также создавать зоны отдыха, в которых могут размещаться не только гостиничные комплексы, но и дома отдыха, санатории.

Земли населенных пунктов обладают огромным потенциалом. Именно земли населенных пунктов являются основным источником поступления средств от использования земли в бюджеты различных уровней. Завершение разграничения государственной собственности на землю позволит сделать земли населенных пунктов еще более рентабельными.