2. Передача объектов недвижимости Санкт-Петербурга в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях

При передаче недвижимости в аренду на инвестиционных условиях должны соблюдаться следующие принципы:

1) учет факторов, определяющих финансовые условия передачи имущественного комплекса, в качестве которых могут выступать:

- техническое состояние объекта;

- размер вложений, которые необходимо осуществить арендатору в будущем;

- размер устанавливаемой арендной платы;

- срок действия договора аренды;

2) срок договора аренды, как правило, должен быть достаточен для возврата вложений арендатора и получения им обоснованной прибыли.

3. определение в некоторых случаях исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга минимальных стандартов качества услуг, а также других требований, которые являются обязательными для арендатора. В качестве таких требований могут выступать требования бесперебойности предоставляемых услуг, поддержания определенного уровня технического состояния объекта и т. д.;

4. при заключении договора аренды должны быть предусмотрены основания, по которым он может быть прекращен досрочно по инициативе арендодателя и арендатора, а также порядок контроля арендодателя за исполнением условий договора.

3. Передача объектов недвижимости Санкт-Петербурга в доверительное управление

Доверительное управление – это предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых ГК РФ правомочий собственника (города) недвижимого имущества, разрешенного к обороту.

При передаче объектов в доверительное управление должны соблюдаться следующие принципы:

1. привлечение в качестве управляющих юридических лиц, имеющих в штате аттестованных профессиональных специалистов, а также опыт соответствующей деятельности, безупречную деловую репутацию и предоставляющих надежное обеспечение выполнения своих обязательств в сфере управления недвижимостью;

2. принцип соответствия полномочий:

- четкое определение пределов полномочий управляющих;

- определение порядка взаимодействия управляющих и государственных органов в случае реализации вопросов, выходящих за пределы полномочий управляющего;

3. принцип целеполагания, в соответствии с которым:

- обязательным требованием при отборе управляющих является наличие бизнес-плана, содержащего строго определенные показатели текущего и среднесрочного планирования финансовых, экономических и иных показателей;

- определение обязательных требований к форме и содержанию бизнес-плана, а также к форме, содержанию и периодичности предоставления отчетов о ходе его выполнения.

Основным критерием оценки бизнес-планов при управлении коммерческой недвижимостью являются размер и стабильность получения государством дохода.

4. Продажа объектов недвижимости Санкт-Петербурга

Отчуждению подлежат объекты:

- требующие для достижения финансового эффекта дополнительных капиталовложений;

- не обладающие высоким уровнем положительных внешних эффектов;

- не планируемые к финансированию за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

Отчуждение осуществляется на инвестиционных торгах с условиями создания, восстановления, реконструкции или достройки объектов недвижимости в нормативные сроки либо путем внесения объектов и/или прав пользования ими в уставные капиталы хозяйственных товариществ и обществ.

При отчуждении объектов недвижимости, в том числе при внесении объектов недвижимости в уставный капитал, должны быть предусмотрены меры, обеспечивающие соблюдение интересов Санкт-Петербурга в процессе дальнейшего функционирования объектов недвижимости. В качестве таких мероприятий выступают:

- использование системы ограничений (сервитутов), накладываемых на собственников недвижимости при приобретении объектов;

- установление специального права Санкт-Петербурга как акционера на ограничение прав распоряжения объектами недвижимости, внесенными в уставный капитал (по принципу «золотой акции»).

ЗОЛОТАЯ АКЦИЯ – это не ценная бумага, а специальное право на участие Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований в управлении открытыми акционерными обществами, созданными в порядке преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий при приватизации государственного и муниципального имущества.