Особенности управления объектами недвижимости различного предназначения

1. Управление административной недвижимостью включает:

- определение объективных потребностей в конкретных ОН для реализации указанных функций

- установление нормативов (в натуральном и стоимостном выражении) и лимитов;

- закрепление за органами государственной власти и государственными учреждениями ОН с возложением на них ответственности за их сохранность и работоспособность.

2. Управление социальной недвижимостью:

Социальные функции могут выполняться как государственными, так и негосударственными организациями. С точки зрения социальной значимости все учреждения, предприятия и организации подразделяются на две группы:

1) оказывающие социально значимые услуги населению, проживающему на определенной территории (учреждения образования, здравоохранения);

2) выполняющие социально значимые функции с точки зрения интересов города.

1. Для первой группы разрабатывается система натурально-вещественных показателей обеспечения населения необходимыми товарами и услугами, на основе которых разрабатываются нормативы, определяющие потребность в ОН для выполнения социальных функций.

2. По отношению ко второй группе решения принимаются на основе признания органами государственной власти социальной значимости отдельных видов деятельности (не связанных с удовлетворением потребностей населения города), имеющих существенное значение для развития города как социального сообщества. В этом случае установление обязательных нормативов для отдельных организаций не представляется возможным, поэтому устанавливаются общие лимиты для подобных социальных объектов для каждого административного района Санкт-Петербурга и города в целом.

3. Особенности управления коммерческой недвижимостью

Основные варианты управления:

• - передача в аренду;

• - передача в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях;

• - передача в доверительное управление;

• - отчуждение (на инвестиционных условиях);

• - внесение объектов недвижимого имущества и (или) имущественных прав на недвижимость, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.

Базовый критерий для принятия того или иного варианта управленческого решения - это величина совокупного эффекта, который может быть получен в результате его реализации. Этот критерий включает две составляющие:

- финансовый эффект;

- общественная полезность.

Факторы, влияющие на выбор управленческого решения:

1) степень ликвидности объекта;

2) необходимость в капитальных вложениях (техническое состояние объекта);

3) охранный статус объекта.

1. Передача объектов недвижимости Санкт-Петербурга в аренду

рассматривается как возобновляемый источник доходов бюджета Санкт-Петербурга.

Передаче в аренду подлежат объекты, имеющие:

- значительные совокупный эффект;

- высокий уровень ликвидности;

- не нуждающиеся в капитальных вложениях.

При передаче объектов недвижимости в аренду должны соблюдаться следующие общие условия:

- установление арендной платы на основе рыночной оценки;

- уровень арендной платы должен обеспечивать возмещение затрат на воспроизводство, содержание объектов недвижимости и обеспечивать получение городом чистого дохода от объекта недвижимости;

- равенство всех категорий арендаторов, т.е. отсутствие практики сдачи в аренду объектов недвижимости на льготных условиях;

- соблюдение принципа прозрачности и равнодоступности всех заинтересованных лиц к информации об объектах, предлагаемых к сдаче в аренду;

- строгая регламентация процедуры оформления прав пользования недвижимым имуществом, которая должна быть понятной и быстрой;

- четкое распределение рисков, возникающие в процессе эксплуатации объекта недвижимости, между собственником и арендатором;

- возможность передачи ОН в субаренду арендаторам, выполняющим все условия договора аренды, (с соблюдением уведомительного порядка).

Недостатки аренды по сравнению с доверительным управлением:

1. затруднен контроль управления и развития;

2. фиксированная арендная плата.

Ставки арендной платы за пользование объектами городской недвижимости определяются в соответствии с Постановлением Правительство Санкт-Петербурга от 21 декабря 2005 г. № 1958 «О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

В основе определения ставок аренды лежат методы массовой (в некоторых случаях индивидуальной) оценки.

Массовая оценка недвижимости – это метод оценки рыночных стоимостных характеристик ОН, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных ОН.

Индивидуальная оценка недвижимости – это метод оценки рыночных стоимостных характеристик ОН, базирующийся на учете всех существенных характеристик объекта, состояния рынка недвижимости в городе, условий договора аренды.