2. Как инвестиционного актива:

• необходимость высокого порогового уровня инвестиций для приобретения Н; что влечет за собой:

- сужение круга потенциальных покупателей;

- к увеличению срока экспозиции на рынке Н;

- к низкой ликвидности Н;

• сохранность инвестируемых в Н средств (благодаря вещной природе Н и росту стоимости земли (т.е. это привлекательный актив для консервативных инвесторов: пенсионные фонды, страховые компании, ПИФы);

• относительная стабильность и предсказуемость доходов (долгосрочность арендных договоров);

• сложность денежных потоков и их индивидуальность для каждого типа Н;

• высокая зависимость доходности Н от качества управления.

Система управления недвижимым имуществом города

Управление недвижимым имуществом, принадлежащим городу – это совокупность тактических и стратегических мероприятий, направленных на сохранение основных качеств недвижимости и ее приращение, связанных с установлением правил и условий использования НИ с учетом общественных интересов.

Как управленческая система, система управления недвижимым имуществом, принадлежащим городу (СУНГ) включает следующие основные элементы (подсистемы):

1. механизм управления (цели, принципы, методы);

2. управляющую подсистему в статике (органы управления и их функции);

3. управляющую подсистему в динамике (процессы управления);

4. подсистемы обеспечения (учет, оценка, кадровое обеспечение, контроль эффективности).

Подходы в управлении НИ города:

1. функциональный подход;

2. отраслевой подход.

Функциональный подход:

1. разработка проекта программы приватизации государственного (муниципального) имущества;

2. продажа государственных (муниципальных) предприятий, а также долей (паев, акций) в капитале указанных предприятий;

3. создание, реорганизация и ликвидация государственных (муниципальных) предприятий;

4. утверждение уставов государственных (муниципальных) предприятий и контрактов с их руководителями;

5. проведение инвентаризации и оценки государственного (муниципального) имущества;

6. ведение реестра государственного (муниципального) имущества;

7. осуществление прав арендодателя государственного (муниципального) имущества;

8. контроль за сохранностью и использованием по назначению государственного (муниципального) имущества.

Отраслевой подход:

Реализуется на уровне отраслевых органов исполнительной власти.

К компетенции отраслевых органов управления в составе администрации города относятся:

1. определение целей, условий и порядка деятельности муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений в соответствующей отрасли;

2. курирование и контроль над их деятельностью;

3. разработка концепций, программ и нормативных документов по рациональному и эффективному использованию муниципального имущества юридическими лицами соответствующей отрасли.

Нормативно-правовая база (основные акты):

1. Постановление Правительства РФ от 09.09.1999 г. № 1024 «О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации».

2. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 04.06.2001 г. № 30 «О Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга».

3. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 № 1589 «О Комитете по управлению городским имуществом».

4. Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2004 № 334-51 «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга.

5. Закон Санкт-Петербурга от 25.12.2006 г. № 627-100 «Об участии Санкт-Петербурга в государственно-частных партнерствах».

Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга (постановление Правительства Санкт-Петербурга от 04.06.2001 № 30)

Концепция определяет:

1) основные принципы;

2) цели;

3) задачи;

4) направления;

6) приоритеты государственной политики Санкт-Петербурга в сфере управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности или пользовании Санкт-Петербурга.

Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга основана на следующих документах:

1) на Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации (постановление Правительства РФ от 9 сентября 1999 г. № 1024);

2) на положениях Стратегического плана Санкт-Петербурга;

3) на развитии Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга (одобренной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26 декабря 1994 г. № 36).

Главная цель Концепции - это создание системы управления недвижимостью на базе ее рыночной стоимости.

Недвижимость в данном подходе рассматривается как один из источников доходной части бюджета города в виде налоговых и неналоговых платежей.

Базой для этих платежей должна стать рыночная стоимость ОН, которая зависит от ряда факторов:

• местоположения;

• состояния;

• экологии;

• и др. факторов.

Цели Концепции:

1. достижение максимально возможной экономической и бюджетной эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербург

2. стимулирование развития региональной экономики;

3. создание благоприятной социальной и экологической среды проживания для населения города;

4. обеспечение оптимальной с точки зрения интересов города структуры недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования.

Задачи Концепции

1. увеличение доходов бюджета Санкт-Петербурга;

2. создание благоприятных условий для развития рыночных отношений в сфере недвижимости и системы гарантий для пользователей недвижимости;

3. привлечение частных инвестиций в сферу недвижимости Санкт-Петербурга;

4. оптимизация распределения объектов недвижимости по вариантам функционального использования;

5. минимизация затрат по содержанию системы управления недвижимым имуществом;

6. создание благоприятных условий для социально значимой деятельности.

Принципы управления недвижимостью города