1. Понятие и особенности недвижимости

1. Понятие недвижимости

Объект недвижимости – это земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения и многолетние насаждения.

Объект недвижимости – это единый и сложный объект, включающий в себя земельный участок и принадлежащие к нему улучшения, взаимовлияющие друг на друга.

Исходным при этом является земельный участок, который является главной вещью: может быть ОН, состоящий только из ЗУ, но не может быть ОН, не включающего в себя ЗУ. Хотя на практике в качестве ОН реально выступают (т.е. включаются в рыночный оборот и рассматриваются как самостоятельные объекты недвижимости). При этом правоустанавливающие документы не содержат в себе указания на связь таких объектов с землей (за исключением юридического адреса).

Такой разрыв отчасти ликвидируется Земельным кодексом РФ, который устанавливает в качестве общего правила следования зданий, строений, сооружений судьбе ЗУ.

Анализ недвижимости предполагает определение и фиксацию индивидуальных параметров каждого такого объекта, что получило название «формирование ОН».

Выделяют следующие параметры:

• географическое местоположение недвижимости;

• экономическое назначение.

1. Объект недвижимости – это обособленная недвижимая вещь, обладающая индивидуальным набором качественных и количественных характеристик и удовлетворяющая определенным потребностям ее пользователя.

2. Объект управления в сфере недвижимости – это недвижимая вещь или совокупность недвижимых вещей, рассматриваемые как единый объект с точки зрения организации наиболее эффективного управления ими с учетом затрат по содержанию и управлению.

Развитый объект недвижимости – это, как правило, сложное инженерное сооружение, испытывающее на себе влияние множества внутренних и внешних факторов, от возможности влияния на которые зависит его способность выполнять свои функции, соответствовать требованиям потребителей, а следовательно, и доходность.

С учетом сложности ОН как инженерного сооружения, переплетения экономических и юридических аспектов его функционирования управляющая подсистема должна быть не менее сложна, а, главное, должна иметь возможность оказывать влияние на технические, экономические и юридические факторы, влияющие на объект.

2. Особенности недвижимости

1. Как товара:

• единственно возможный способ рыночного оборота – через передачу прав на недвижимость, причем объектом сделок могут быть как весь пакет прав собственности, так и отдельные правомочия (благодаря распределению отдельных правомочий между различными субъектами их интересы могут реализовываться, не противореча друг другу);

• низкая эластичность предложения на рынке Н, так как земля обладает ограниченностью и невоспроизводимостью (не может быть заменена другими ресурсами), что оказывает влияние на ценообразование и уровень конкуренции;

• уникальность товаров на рынке Н, так как каждый ОН является неповторимым вследствии индивидуальной для каждого объекта комбинации факторов;

• индивидуальность ценообразования;

• индивидуальность ОН как объектов управления;

• долговечность ОН с сохранением ими материально-вещественной формы и способности удовлетворять потребности пользователей, что ведет к конкуренции на рынке между вновь созданными ОН (первичный рынок) и уже существующими (вторичный рынок), что должно быть учтено при УН;

• высокие трансакционные издержки на рынке ОН (потребность в услугах профессиональных посредников, в том числе для экспертизы);

• двойственность тенденций в динамике стоимости с течением времени: утрата стоимости зданий и сооружений и рост стоимости земли.