- •1.Основные понятия оценки бизнеса, особенности бизнеса как объекта оценки (субъекты и объекты оценки, сфера оценочной деятельности).
- •2.Нормативно-правовая база оценочной деятельности.
- •3.Необходимость оценки бизнеса (обязательность) проведения оценки (ст. 8 фз № 135).
- •6.Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки.
- •7.Факторы, влияющие на величину стоимости (физические, социальные, экономические и политические).
- •8. Европейские стандарты оценки (Европейская группа ассоциации оценщиков teGoVa, новые стандарты оценки есо-2000).
- •9.Международные стандарты оценки (деятельность Международного комитета по стандартам оценки мксо).
- •10.Российские стандарты оценки.
- •11.Принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника (принципы полезности, замещения, ожидания).
- •14. Основные источники информации, используемой в процессе оценки и способы ее представления. Система информации, внешняя и внутренняя информация.
- •15. Подготовка финансовой документации в процессе оценки. Инфляционная корректировка, нормализация и трансформация бухгалтерской отчетности.
- •16. Характеристика рисков, учитываемых при оценке бизнеса (систематические и несистематические риски).
- •17. Анализ финансового состояния предприятия в процессе оценки: методика расчета финансовых коэффициентов.
- •18. Общая характеристика подходов к оценке бизнеса, характеристика методов оценки. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке бизнеса.
- •19.Доходный подход к оценке бизнеса; сущность, достоинства и недостатки.
- •20.Метод дисконтированных денежных потоков. Сущность метода, основные этапы оценки методом ддп.
- •22.Расчет величины стоимости в поспрогнозный период (метод ликвидационной стоимости, метод стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи, модель Гордона и др.).
- •23.Экономическое содержание метода прямой капитализации, особенности применения. Алгоритм применения метода прямой капитализации.
- •1. Метод прямой капитализации
- •2. Метод рыночной экстракции для однородных объектов
- •3. Метод рыночной экстракции для разнородных объектов
- •4. Метод связанных инвестиций
- •29. Метод рынка капитала, основные этапы применения метода (краткая характеристика).
- •30. Критерии отбора компаний-аналогов при использовании метода рынка капитала.
- •31. Метод рынка капитала: проведение корректировок и формирование итоговой величины стоимости.
- •32. Характеристика ценовых мультипликаторов, используемых при оценке бизнеса.
- •33. Метод отраслевых коэффициентов и метод сделок, особенности применения и использования.
- •1. Отбор сопоставимых компаний.
- •2. Финансовый анализ.
- •34. Затратный подход к оценке бизнеса. Сущность и методы затратного подхода.
- •Инвентаризация имущества.
- •Нормализация и трансформация бухгалтерской отчетности.
- •Финансовый анализ.
- •Оценка рыночной стоимости материальных активов.
- •5. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов
- •6. Анализ и корректировка долговых обязательств
- •36.Методика применения оценки стоимости чистых активов предприятия.
- •37. Методика применения оценки ликвидационной стоимости.
- •38.Факторы, влияющие на стоимость акций. Основные критерии оценки.
- •39.Инвестиционные качества и управленческие возможности как факторы стоимости акций (схема расширения степени контроля владельцев обыкновенных акций). Показатели доходности акций.
- •40.Виды стоимости акций
- •42.Методы оценки стоимости акций (метод ддп, метод прямой капитализации, модель постоянного роста, двухфазовая модель роста, трехфазовая модель роста).
- •1)Метод дисконтированного денежного потока
- •2)Метод прямой капитализации
- •4)Многофазовые модели роста
- •43.Оценка стоимости контрольных и неконтрольных пакетов акций. Факторы, влияющие на ликвидность пакета (уменьшающие и увеличивающие размер скидки).
- •44.Основные понятия и классификация недвижимости, особенности недвижимости как объекта оценки.
- •45.Особенности и характеристика рынка недвижимости.
- •47.Виды износа недвижимости, факторы физического, функционального и экономического износа. Устранимый и неустранимый износ.
- •48.Характеристика физического износа и методы его измерения (нормативный метод, стоимостный метод, метод срока жизни, метод разбиения).
- •49.Функциональный износ и его причины; устранимый и неустранимый функциональный износ, признаки устранимого и неустранимого функционального износа.
- •1) Метод капитализации потерь в арендной плате.
- •51. Экономический износ, факторы экономического износа и методы его определения (капитализация потерь в арендной плате, метод сравнительных (парных) продаж и метод срока экономической жизни).
- •Метод капитализации потерь в арендной плате.
- •52. Методы определения восстановительной стоимости зданий и сооружений (метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, метод единичных расценок, ресурсный метод и базисно-индексный).
- •53. Специфика земельного участка как объекта оценки. Классификация земельного фонда России.
- •54. Оценка стоимости земельных участков с помощью доходного подхода
- •2)Метод прямой капитализации.
- •55. Оценка стоимости земельных участков с помощью затратного подхода (метод разбивки на участки, метод изъятия или выделения).
- •56. Оценка стоимости земельных участков с помощью сравнительного подхода (метод сравнения продаж, метод распределения или соотнесения).
- •1) Метод сравнения продаж
- •2) Метод распределения (переноса или соотнесения).
- •57. Кадастровая оценка земли.
- •58.Методы оценки нематериальных активов.
56. Оценка стоимости земельных участков с помощью сравнительного подхода (метод сравнения продаж, метод распределения или соотнесения).
1) Метод сравнения продаж
Используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Основной принцип – замещения.
Основные этапы оценки:
Выявляются продажи земельных участков на соответствующем рынке и его сегментах;
Проверка информации о сделках (с целью отсечения вынужденных продаж);
Составление окончательного списка из нескольких наиболее приемлемых вариантов;
Корректировка цены каждого варианта (аналога) по элементам сравнения (по всем характеристикам, которые обладают стоимостью для потенциального покупателя).
Определение стоимости оцениваемого земельного участка
Vзуi – скорректированная стоимость аналога;
wi – весовой коэффициент, который определяется с учетом степени схожести оцениваемого участка и аналога.
Основные элементы сравнения для земли:
1. факторы чтоимости (факторы изменение которых влияет на рыночную стоимость ЗУ)
2. Характеристики сделок, сложившиеся на рынке.
Основные факторы стоимости ЗУ: целевое назначение;разрешенное использование; права собственности; местоположение; физич. характеристики и проч.
Характеристики сделок с землей: условия финансирования; условия платежа; обстоятельства совершения сделок и проч.
Порядок корректировки: корр-ка проводится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравнимый участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Методы проведения корректировок: метод парного сравнения продаж, метод парного сопоставления дозода 2-х аналогов и определение корректировки как капитализированной разницы доходов, метод основанный на корреляционно-регрессионном анализе, метод определения затрат, свяханных с изменением характеристики элементов сравнения, по кот аналог отличается от ОО, экспертный метод.
2) Метод распределения (переноса или соотнесения).
Основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью зданий и стоимостью лучшений. Применяется для оценки застроенных участков.
Основные принципы: принцип сбалансированности, принцип предельной производительности.
Условия применения:
а) соответствие улучшений участка его ННЭИ
б) одинаковый тип застройки аналогов и оцениваемого участка
в) небольшой ХВ улучшений (так как с увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоим-ти объекта увеличивается)
Этапы оценки:
определяется доля стоимости земли в общей стоимости каждого объекта по аналогам dзу=Vзу/Vo=Vзу/(Vзу+Vзд)
определяется доля стоимости земли в стоимости оцениваемого объекта как среднее арифметическое по аналогам
определяется стоимость оцениваемого земельного участка. Vзу= Vo* dзуp
dзуp – доля ЗУ как расчетная величина, Vo – недавняя цена продажи ЗУ с аналогичными улучшениями.
57. Кадастровая оценка земли.
Кадастровая оценка городской земли – совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату.
Нормативная база: № 28 ФЗ «О государственном земельном кадастре»
Государственный земельный кадастр – систематизированный свод сведений о земельных участков, а именно: *об их местоположении; *целевом использовании; *правовом положении; *о территориальных зонах; * о наличии на земельных участков прочно с ними связанных объектов.
Цели создания и ведения государственного земельного кадастра(ГЗК)
Создается и ведется в целях информационного обеспечения:
1)управление земельными ресурсами
2)государственного контроля за использование охранных земель
3)землеустройство
4)гос. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
5)экон. Оценки земель и учета их стоимости в составе их стоимости в составе природных ресурсов
6)установление обоснованной платы за землю и др.
Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) - представляет собой документ который предназначен для ведения государственного кадастрового учета земельных участков.
ЕГРЗ содержит сведения о существующих и прекративших свое существование земельных участков.
ЕГРЗ содержит основные сведения о земельных участках:
1)кадастровый номер
2)местоположение (адрес)
3)площадь
4)категория земель и разрешенное использование
5)описание границ земельного участка
6)права на земельный участок и обременения (ограничения)
7)экономические характеристики в т.ч. размер платы за землю
8)наличие улучшений на земельном участке.
Кадастровая оценка земли включает:
1)подготовительные работы и сбор информации
2)функциональное зонирование т.е. дифференциация территории (города, поселков и населенных пунктов) на отдельные зоны в зависимости от функционального использования
Зоны могут быть также дифференцированы на микрозоны с точки зрения исторической ценности, состояния окружающей среды, престижности территории и т.д.
Оценочная зона – часть земель административно – территориальное образование, однородных по целевому назначению и функциональному использованию.
Одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории города.
3)определение кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне. При этом стоимость единицы площади земли типичных земельных участков устанавливается: *по незастроенным земельным участкам на основе анализа продаж и затрат на освоение земли; *по застроенным земельным участкам – метод изъятия затрат на воспроизводство улучшений.
4)оформление результатов кадастровой оценки: *нанесение на карту города; * публикация в СМИ; *(после обсуждения) внесение в государственный земельный реестр.
Результаты кадастровой оценки используются:
-при формировании налогооблагаемой базы земель АТО;
-для установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
-определение стартовых цен продажи собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
-определение величины компенсационных выплат при изъятии земель для государственных нужд;
-при обосновании перспективных направлений городской застройки;
-для создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.