- •1.Основные понятия оценки бизнеса, особенности бизнеса как объекта оценки (субъекты и объекты оценки, сфера оценочной деятельности).
- •2.Нормативно-правовая база оценочной деятельности.
- •3.Необходимость оценки бизнеса (обязательность) проведения оценки (ст. 8 фз № 135).
- •6.Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки.
- •7.Факторы, влияющие на величину стоимости (физические, социальные, экономические и политические).
- •8. Европейские стандарты оценки (Европейская группа ассоциации оценщиков teGoVa, новые стандарты оценки есо-2000).
- •9.Международные стандарты оценки (деятельность Международного комитета по стандартам оценки мксо).
- •10.Российские стандарты оценки.
- •11.Принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника (принципы полезности, замещения, ожидания).
- •14. Основные источники информации, используемой в процессе оценки и способы ее представления. Система информации, внешняя и внутренняя информация.
- •15. Подготовка финансовой документации в процессе оценки. Инфляционная корректировка, нормализация и трансформация бухгалтерской отчетности.
- •16. Характеристика рисков, учитываемых при оценке бизнеса (систематические и несистематические риски).
- •17. Анализ финансового состояния предприятия в процессе оценки: методика расчета финансовых коэффициентов.
- •18. Общая характеристика подходов к оценке бизнеса, характеристика методов оценки. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке бизнеса.
- •19.Доходный подход к оценке бизнеса; сущность, достоинства и недостатки.
- •20.Метод дисконтированных денежных потоков. Сущность метода, основные этапы оценки методом ддп.
- •22.Расчет величины стоимости в поспрогнозный период (метод ликвидационной стоимости, метод стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи, модель Гордона и др.).
- •23.Экономическое содержание метода прямой капитализации, особенности применения. Алгоритм применения метода прямой капитализации.
- •1. Метод прямой капитализации
- •2. Метод рыночной экстракции для однородных объектов
- •3. Метод рыночной экстракции для разнородных объектов
- •4. Метод связанных инвестиций
- •29. Метод рынка капитала, основные этапы применения метода (краткая характеристика).
- •30. Критерии отбора компаний-аналогов при использовании метода рынка капитала.
- •31. Метод рынка капитала: проведение корректировок и формирование итоговой величины стоимости.
- •32. Характеристика ценовых мультипликаторов, используемых при оценке бизнеса.
- •33. Метод отраслевых коэффициентов и метод сделок, особенности применения и использования.
- •1. Отбор сопоставимых компаний.
- •2. Финансовый анализ.
- •34. Затратный подход к оценке бизнеса. Сущность и методы затратного подхода.
- •Инвентаризация имущества.
- •Нормализация и трансформация бухгалтерской отчетности.
- •Финансовый анализ.
- •Оценка рыночной стоимости материальных активов.
- •5. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов
- •6. Анализ и корректировка долговых обязательств
- •36.Методика применения оценки стоимости чистых активов предприятия.
- •37. Методика применения оценки ликвидационной стоимости.
- •38.Факторы, влияющие на стоимость акций. Основные критерии оценки.
- •39.Инвестиционные качества и управленческие возможности как факторы стоимости акций (схема расширения степени контроля владельцев обыкновенных акций). Показатели доходности акций.
- •40.Виды стоимости акций
- •42.Методы оценки стоимости акций (метод ддп, метод прямой капитализации, модель постоянного роста, двухфазовая модель роста, трехфазовая модель роста).
- •1)Метод дисконтированного денежного потока
- •2)Метод прямой капитализации
- •4)Многофазовые модели роста
- •43.Оценка стоимости контрольных и неконтрольных пакетов акций. Факторы, влияющие на ликвидность пакета (уменьшающие и увеличивающие размер скидки).
- •44.Основные понятия и классификация недвижимости, особенности недвижимости как объекта оценки.
- •45.Особенности и характеристика рынка недвижимости.
- •47.Виды износа недвижимости, факторы физического, функционального и экономического износа. Устранимый и неустранимый износ.
- •48.Характеристика физического износа и методы его измерения (нормативный метод, стоимостный метод, метод срока жизни, метод разбиения).
- •49.Функциональный износ и его причины; устранимый и неустранимый функциональный износ, признаки устранимого и неустранимого функционального износа.
- •1) Метод капитализации потерь в арендной плате.
- •51. Экономический износ, факторы экономического износа и методы его определения (капитализация потерь в арендной плате, метод сравнительных (парных) продаж и метод срока экономической жизни).
- •Метод капитализации потерь в арендной плате.
- •52. Методы определения восстановительной стоимости зданий и сооружений (метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, метод единичных расценок, ресурсный метод и базисно-индексный).
- •53. Специфика земельного участка как объекта оценки. Классификация земельного фонда России.
- •54. Оценка стоимости земельных участков с помощью доходного подхода
- •2)Метод прямой капитализации.
- •55. Оценка стоимости земельных участков с помощью затратного подхода (метод разбивки на участки, метод изъятия или выделения).
- •56. Оценка стоимости земельных участков с помощью сравнительного подхода (метод сравнения продаж, метод распределения или соотнесения).
- •1) Метод сравнения продаж
- •2) Метод распределения (переноса или соотнесения).
- •57. Кадастровая оценка земли.
- •58.Методы оценки нематериальных активов.
47.Виды износа недвижимости, факторы физического, функционального и экономического износа. Устранимый и неустранимый износ.
В зависимости от причин вызывающих потерю стоимости:
1)физический
*устранимый
*неустранимый
2)функциональный
*устранимый
*неустранимый
3) экономический (или внешний) как правило, неустранимый.
Износ характеризуется уменьшением полезности ОН и привлекательности с т.з. потенциального инвестора.
Устранимый износ – износ, устранение которого возможно и экономически целесообразно, т.е. затраты на устранение которого способствуют увеличению стоимости объекта в целом.
Совокупный (накопленный) износ – выявленный износ всех возможных видов. Совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой ОН.
48.Характеристика физического износа и методы его измерения (нормативный метод, стоимостный метод, метод срока жизни, метод разбиения).
Износ – потеря стоимости. Характеризуется уменьшением полезности и привлекательности объекта недвижимости (ОНе) с т.з. потенциального инвестора.
Физический износ (ф.и) – потеря стоимости, обусловленная утратой изначально заложенных технико – эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Методы определения ф.и.:
Нормативный (для жилых зданий);
Стоимостной;
Метод срока жизни;
Метод разбиения.
Нормативный метод основан на использование нормативных инструкций межотраслевого и ведомственного уровня.
Применяется при оценке физического износа жилых зданий, технической инвентаризации, планирование капитального ремонта.
Fi – физический износ i-го элемента, %. Wi – доля восстановительной стоимости i-го элемента в общей восстановительной стоимости здания (ОПВС). Применяется только в РФ.
Недостатки: 1) не учитывает нетипичных условий эксплуатации;
2)сложность детализации;
3)субъективность взвешивания;
4) невозможность оценки функционального износа и экономического износа.
Стоимостной метод.
Зi – стоимость ремонта i-го элемента
Vb – восстановительная стоимость здания.
Суть данного метода – определение затрат на воссоздание элементов здания, которые имеют признаки физического износа.
Метод срока жизни.
Срок физической жизни (СФЖ) – период времени от начала ввода в эксплуатацию до ликвидации. Зависит от капитальности Оне и закладывается при его строительстве.
Срок экономической жизни (СЭЖ) – период времени, в течение которого объект недвижимости приносит доход.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени от ввода в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст (ЭВ) – возраст, основанный на оценке внешнего вида Оне, его технического состояния и экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) – период времени от даты оценки до окончания срока экономической жизни.
Оставшийся срок физической жизни (ОСФЖ).
Метод разбиения – наиболее трудоемкий, заключается в последовательной оценке долгоживущих и короткоживущих элементов.
Короткоживущие элементы (КЖЭ) - это элементы, срок жизни которых меньше чем здания в целом.
Долгоживущие элементы (ДЖЭ) – срок жижей эл-в сопоставим со сроком жизни здания.
Ст-ть физического износа = Стоимость устранимого ф.и. КЖЭ и ДЖЭ + стоимость неустранимого износа КЖЭ и ДЖЭ.
Этапы: 1) Определяется стоимость устранимого ф.и. КЖЭ как сумма затрат на его устранение.
2) Определяется стоимость неустранимого ф. по каждому КЖЭ на базе метода срока жизни.