1. Метод прямой капитализации

Ставка капитализации в соответствии с данным методом определяется по формуле:

где r_k – ставка капитализации для оцениваемого объекта;

V_o – рыночная стоимость объекта-аналога;

I – величина годового дохода (или прибыли) по объекту-аналогу.

Суть этого метода основана на том, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

2. Метод рыночной экстракции для однородных объектов

Метод основан на обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов-аналогов.

Расчет ставки капитализации осуществляется в следующей последовательности:

1) анализируются данные рынка о результатах последних сделок с аналогичными объектами;

2) корректируется размер арендной платы объектов-аналогов с целью определения чистого операционного дохода

3) при необходимости проводится корректировка цен продажи объектов-аналогов;

4) определяется ставка капитализации по каждому объекту-аналогу;

5) определяется ставка капитализации по оцениваемому объекту как среднее арифметическое по ставкам капитализации объектов-аналогов:

,

где r_k - ставка капитализации по оцениваемому объекту;

r_ki - ставки капитализации по аналогичным объектам;

n - количество объектов-аналогов.

3. Метод рыночной экстракции для разнородных объектов

Этот метод применяется тогда удается подобрать объекты, которые только по отдельным характеристикам схожи с оцениваемым объектом.

В этом случае осуществляется анализ характеристик каждого отобранного объекта и определяется степень «схожести» оцениваемого объекта и каждого отобранного объекта. Окончательное значение ставки капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина

,

r_k – ставка кап по оцениваемому объекту;

r_ki – ставки кап по отобранным объектам;

n – количество отобранных объектов.

W_ki – весовой коэффициент i-го объекта-аналога, который устанавливается оценщиком с учетом степени схожести оцениваемого объекта и отобранного аналога.

4. Метод связанных инвестиций

Метод используется для оценки объектов, покупка которых осуществляется за счет собственных и заемных средств. В этом случае общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного и заемного капитала, и определяется по формуле:

,

r_kз - ставка кап для заемного капитала;

r_kc - ставка кап для собственного капитала;

ω_з - доля заемного капитала в стоимости объекта;

ω_с - доля собственного капитала в стоимости.

Методы рекапитализации

Доход от объекта недвижимости включает две основные составляющие:

• доход на капитал;

• возврат капитала.

Соответственно ставка капитализации включает ставку дохода и ставку возврата:

r – ставка дохода на капитал;

r_в – ставка возмещения капитала.

Процесс возврата основной суммы капитала называется рекапитализацией.

Существует три способа, которые отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения:

1) метод Ринга (прямолинейная рекапитализация); предполагает, что возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями. Характерным для этого метода является то, что ставка возврата определяется относительно первоначальной стоимости:

,

где r – ставка дохода на капитал;

n – оставшийся срок экономической жизни оцениваемого объекта.

2) метод Инвуда;

,

где r – ставка дохода на капитал;

n – оставшийся срок экономической жизни оцениваемого объекта.

Этот метод рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Характерным для этого метода является то, что процентная ставка, по которой осуществляется рекапитализация, равна ставке дохода.

3) метод Хоскольда применяется для оценки высокодоходных активов.

,

где r_б – безрисковая ставка дохода;

n – оставшийся срок экономической жизни оцениваемого объекта.

Модель Хоскольда занижает стоимость бизнеса, если срок его жизни достаточно велик, так как недоучитывает риски возможного перевложения накапливаемых с бизнеса средств в рискованные инвестиционные альтернативы.

Использование разных методов возврата капитала объясняется в первую очередь разными схемами износа улучшений.

28. .Сравнительный подход к оценке бизнеса, общая характеристика сравнительного подхода

Сравнительный (рыночный) подход – это совокупность методов оценки вероятной рыночной стоимости объекта, базирующейся на сравнении оцениваемой компании с предприятиями-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах и финансовых условиях осуществленных сделок с ними.

В зависимости от целей, сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:

1. метода рынка капитала (компании-аналога);

2. метода сделок;

3. метода отраслевых коэффициентов.

Основные базовые положения сравнительного подхода:

1) цены сходных компаний, используемые оценщиком сформированы рынком и учитывают многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости:

• соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса;

• уровень риска вложений в акции компании;

• качество менеджмента;

• перспективы развития отрасли;

• финансовый рычаг и ликвидность;

2) вкладывая деньги в акции, инвестор покупает прежде всего будущий доход; стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске

3) так как цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, то на аналогичных предприятиях должны совпадать соотношения между ценой предприятия и основными показателями деятельности или финансовыми параметрами (прибылью, дивидендами, балансовой стоимостью активов).

Факторы, определяющие использование сравнительного подхода:

1. наличие активного финансового рынка;

2) открытость рынка;

3) наличие служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

Преимущество сравнительного подхода в том, что он основан на реальных рыночных данных, отражающих сложившееся соотношение спроса и предложения.

К основным недостаткам сравнительного подхода можно отнести следующие:

• сложность получения необходимой информации;

• учитывает в основном информацию прошлых периодов, а не будущих;

• необходимость и сложность проведения корректировок.