Вопросы по теме 1 для самопроверки знаний

1. Раскрыть цель и задачи земельного кадастра.

2. Описать историю развития земельного кадастра.

3. Охарактеризовать миланский земельный кадастр.

4. Раскрыть сущность оценки земель по В.В.Докучаеву.

5. Определить место земельного кадастра среди кадастров других природных ресурсов.

6. Раскрыть роль земельного кадастра в управлении земельными ресурсами.

7. Сделать анализ содержания земельного кадастра.

8. Раскрыть связь дисциплины «Земельный кадастр» с другими дисциплинами.

Тема 2. Общая характеристика государственного

земельного кадастра

Лекция 2.1

1. Назначение и виды государственного земельного кадастра

2. Принципы государственного земельного кадастра

1.

При социализме наша кадастровая система сводилась в основном к регистрации землевладений и количественному учету земель по виду угодий, но со временем возникла необходимость перехода к планированию с обязательным учетом природно-экономических условий сельскохозяйственного производства.

В 1968 году в СССР было разработано и введено государственный земельный кадастр, представляющий собой совокупность необходимых и достаточных достоверных данных о природном, хозяйственном и правовом состоянии земель.

В состав этого нового для Советского Союза земельного кадастра включались данные о регистрации землепользований, учете количества и качества земель, бонитировке почв и экономической оценке земель.

О цене земли не было и речи, потому что в то время считалось, что земля возникла помимо воли людей, а поэтому не имеет стоимости и может учитываться только в натуральном выражении по площади (Т.П. Магазинщиков «Земельный кадастр» Львов, 1987 год).

После провозглашения независимости Украины в связи с зарождением элементов рыночной экономики роль экономической оценки земли несколько снизилась, но зато возникла потребность в денежной оценке земель.

Это было обусловлено необходимостью взимания платы за землю в виде налога за владение, пользование и аренду и законодательно закреплено КМ Украины специальным постановлением в марте 1995 года «Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (крім населених пунктів)».

Тотальное разукрупнение землепользований в период земельной реформы в Украине привело к существенному изменению содержания, назначения и порядка ведения земельного кадастра.

ГЗК трансформировался в нынешнюю единую государственную систему земельно-кадастровых работ, которая устанавливает, или прекращает право собственности на земельные участки и право пользования ими и содержит совокупность необходимых ведомостей (сведений) и документов о месторасположении земельных участков, их природном плодородии, эффективном использовании и правовом статусе.

Назначением ГЗК стало обеспечение органов государственной власти и местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций, юридических и физических лиц необходимой информацией с целью регулирования земельных отношений, рационального использования и охраны земель, определения размера платы за землю и ценности земель в составе природных ресурсов, соответствующего контроля за использованием и охраной земель, экономического и экологического обоснования проектов землеустройства.

В этой связи основными задачами ведения ГЗК являются:

1) обеспечение полноты сведений обо всех без исключения земельных участках;

2) применение единой системы пространственных координат и системы идентификации земельных участков;

3) внедрение единой системы достоверной земельно-кадастровой информации.

Эти задачи требуют правильного использования и применения составных частей ГЗК в общей системе управления природными ресурсами, о чем было сказано в 3-й лекции предыдущей темы.

В зависимости от содержания и порядка проведения работ ГЗК делится на два вида: основной (первичный) и текущий (следующий).

Задачей основного (первичного) земельного кадастра является начальное получение, или уточнение ведомостей о природном, хозяйственном и правовом состоянии земель и внесении этих данных в земельно-кадастровые документы.

Основной земельный кадастр осуществляется периодически после повторных съемок, обследования земель, выполнения оценочных работ, организации новых и реорганизации существующих землевладений и землепользований, а также при очередном заполнении вновь утвержденных земельно-кадастровых документов. Он проводится как в межах (границах) отдельных землевладений и землепользований, так и в межах районов, больших административно-территориальных единиц, областей, АРК и Украины в целом.

При проведении основного земельного кадастра собирают, анализируют и систематизируют материалы и документы, содержащие ведомости (сведения) об общей площади землевладений и землепользований, составе угодий, качественном составе земель, данные бонитировки почв и экономической оценки земель.

Собранные материалы подлежат тщательному анализу и проверке их полноты, достоверности и объективности. При необходимости проводится корректировка материалов, или же для получения недостающей информации проводятся дополнительные работы.

Полученные данные после их рассмотрения, систематизации и утверждения используются, как исходные для внесения в земельно-кадастровые документы.

Таким образом, основной земельный кадастр обеспечивает детальную информацию о состоянии земельного фонда, что дает возможность наметить необходимые меры для рационального использования земель в будущем. Малопродуктивные угодья, пригодные для вовлечения в более интенсивное использование, при этом учитываются отдельно. Это позволяет вовлекать малоиспользуемые земли в интенсивное с.-х. производство.

Значительные количественные изменения в составе угодий происходят после посадки многолетних насаждений, лесополос, устройства хозяйственных центров, дорог, каналов, и т. д.

Изменяется также и качественное состояние угодий (после раскорчевки кустарников, разрыхления сенокосов и пастбищ, внесения удобрений, подсева трав и т.д.). Особенно заметные качественные изменения происходят после мелиорации земель, борьбы с эрозией и других мероприятий по повышению плодородия почвы, что в конечном итоге приводит к повышению показателей экономической оценки земель.

Для соответствия новых кадастровых данных действительному положению дел в землевладениях и землепользованиях необходимо своевременно отображать их в земельном кадастре. Другими словами, на момент проведения основного (первичного) кадастра необходимо своевременно внести в кадастровые документы произошедшие изменения в использовании земель. Это обусловливает необходимость начала ведения текущего (следующего) земельного кадастра.

Текущий земельный кадастр – это установление и внесение в земельно-кадастровые документы изменений, которые произошли в использовании земель после проведения основного (первичного) земельного кадастра.

Кроме внесения в кадастровые документы новых данных, в задачи текущего кадастра входят устранения ошибок в начальных записях и внесение согласно новым требованиям дополнительных ведомостей. Иначе говоря, текущий земельный кадастр обеспечивает поддержание земельно-кадастровых данных на современном уровне.

Необходимо отметить, что в текущем земельном кадастре отображаются только законные изменения, обусловленные использованием земель. Незаконные изменения, не оформленные в установленном порядке, в земельно-кадастровые документы не вносятся. Наоборот, применяются меры по их устранению.

Таким образом, текущий земельный кадастр, как и основной, охраняет права владельцев земли и землепользователей на предоставленные им земли и содействует рациональному их использованию.

В текущем ЗК используются материалы основного ЗК, а непосредственные замеры проводятся только на тех частях территории, где произошли изменения. Таким образом, текущий ЗК отличается от основного и объемом, и характером, но точность работ должна быть одинаковой.

2.

Основными принципами ГЗК являются его: 1) единство; 2) законность; 3) беспрерывность; 4) объективность; 5) экономичность; 6) очевидность; 7) доступность.

Единство означает, что ГЗК должен охватывать всю территорию Украины и вестись по единой системе. Только это условие дает возможность правильно анализировать распределение и состояние земельного фонда и обоснованно планировать меры по рациональному использованию земель. Наиболее точные и детальные ведомости необходимо получать о землях сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов и лесного фонда.

Независимо от формы владения землей все работы осуществляются органами Государственного комитета Украины по земельным ресурсам.

Кроме централизованного управления земельным кадастром, в выдерживании принципа единства важное значение имеет унификация учетных и отчетных земельно-кадастровых документов, однако принцип единства позволяет отображать в земельно-кадастровых документах особенности использования земель в разных природно-экономических зонах страны. Эти особенности могут регистрироваться в дополнительных документах земельного кадастра в виде дополнений и приложений.

Не меньшее значение имеет принцип законности, охраняющий права владельцев земли и землепользователей. Его исполнение обеспечивается законодательными актами о земле и другими документами.

Третий принцип – непрерывность кадастра, означающий учет изменений, произошедших в использовании земель. Данные земельного кадастра должны постоянно уточняться, отражая при этом все текущие изменения в природном, хозяйственном и правовом статусе. Изменения и дополнения в земельно-кадастровые документы вносятся в определенном порядке. Изменения в правовом положении земель отображаются по-разному: в составе угодий и их мелиоративном состоянии – один раз в год; в качественном состоянии и оценке земель – один раз в пять лет.

Четвертый принцип – объективность. Он означает, что все его показатели должны быть достоверными и полностью отвечать действительности. Земельные угодья следует учитывать по их фактическому состоянию и использованию, потому что только это позволяет успешно управлять земельным фондом Украины. Достоверность данных и их полное соответствие фактическому состоянию земель достигаются документами, подтверждающими соответствующие изменения. Инженер – землеустроитель ежегодно на 1 января составляет отчет о наличии земель, их распределении между владельцами земли, землепользователями, угодьями и видами экономической деятельности, а один раз в пять лет составляет сводный отчет по этим же показателям, качественному состоянию и оценке земель. Кроме ежегодной проверки, в Украине осуществляется государственный контроль за использованием земель. Нарушения порядка и качества ведения земельного кадастра наказываются вплоть до уголовной ответственности.

Пятый принцип – экономичность. Он обеспечивается применением современных методов космических съемок, аэрофотосъемок, полевого и лабораторного оборудования, электронно-цифровой и компьютерной техники. Все это способствует получению необходимых сведений по всему спектру ГЗК (природном, хозяйственном и правовом состояниях земель) при минимальных затратах труда и средств.

Шестой принцип ГЗК - очевидность (наглядность). Это означает, что ГЗК должен быть простым и полностью свободным от показателей, ненужных для планирования, управления и контроля за правильным использованием земель. Этот принцип будет выполним, если на каждое землевладение и землепользование наряду с текстовыми документами будет составляться картографический материал.

Седьмой, последний принцип ГЗК – доступность. Этот принцип во многом повторяет принцип очевидности ГЗК и при условии максимальной простоты показателей должен обеспечивать полную доступность всем заинтересованным лицам.

Лекция 2.2

1. Методологические основы государственного земельного кадастра Украины

2. Современное состояние государственного земельного кадастра Украины

1.

Методологической основой ГЗК является учение о земельной ренте. Земельная рента представляет собой разницу между индивидуальной ценой производства и общей ценой, которая определяется худшими условиями производства, т.е. землями худшего качества.

На земельную ренту и дифференциальный доход влияют природно-исторические, организационно-хозяйственные и экономические факторы.

Первые из них, т.е. природно-исторические факторы влияют на результаты оценки земель в зависимости от экономического состояния хозяйств. В экстенсивных хозяйствах в основном используется природное плодородие почвы, а в интенсивных хозяйствах земля используется как средство для приложения труда и капитала.

В зависимости от этого в первом случае ценится химический состав почвы и наличное состояние питательных веществ в ней, а во втором случае при широком использовании минеральных удобрений на первом месте оказываются физические свойства почв и их способность реагировать на дополнительные дозы питательных веществ.

К организационно-хозяйственным факторам, влияющим на оценку земель, относятся отдаленность земель от хозяйственных центров хозяйств, земельного устройства, состава и соотношения земельных угодий. Например, с удалением пашни от усадьбы снижение доходности земель зависит от: изменения структуры посевов культур в сторону увеличения посевов экстенсивных культур; увеличения затрат на переезды и переходы; снижения урожайности вследствие меньшей обеспеченности удобрениями и более низкой культуры производства.

Экономические факторы имеют влияние преимущественно на результаты общей оценки земель и характеризуются разным объемом затрат производства в зависимости от расстояния хозяйств до пунктов реализации продукции и баз снабжения материально-техническими средствами производства.

В методике разработки земельного кадастра в Украине доход с 1га оцениваемых земель сравнительно с доходом с относительно худших земель назывался разностным или дополнительным продуктом (ДП) и определялся как разница между валовым (ВП) и основным (ОП) продуктами. Другими словами, весь валовый продукт расчленяется на основной и дополнительный. Согласно данной методике:

,

где: З_Ф - фактические затраты;

ОЗ_исх - исходная окупаемость затрат.

Чем выше фактические затраты, тем больше должен быть объем основного продукта и тем меньшим будет размер дополнительного продукта. Таким образом, дополнительный продукт является дифференциальным доходом, дифференцирующим размер дохода в зависимости от фактических затрат.

Чем выше затраты, тем меньше дифференциальный доход, и наоборот. Суммарный дифференциальный доход (ДД) складывается из дополнительного продукта 1 (ДП₁) и дополнительного продукта 2 (ДП₂):

.

Дифференциальный доход 1 – это доход, получаемый на разнокачественных землях сравнительно с худшими землями при одинаковом (среднем) уровне затрат живого и овеществленного труда, т.е. при одинаковом уровне интенсивности ведения хозяйства. Он создается в основном за счет объективных факторов (природное плодородие, климатические условия, уровень ведения хозяйства) и определяется по формуле:

.

Дифференциальный доход 2 создается за счет действия субъективных факторов и в основном за счет эффективности капиталовложений на землях разного качества, т.е. за счет интенсификации производства, и определяется по формуле:

.

Важное значение в методологическом аспекте для земельного кадастра имеют абсолютная и монопольная ренты.

Абсолютная земельная рента – это рента, обусловленная монополией частной собственности на землю.

Монопольная земельная рента – это разница между монопольно высокой ценой на редкостный продукт и его общественной стоимостью. Она возникает за счет общества и составляет завышенную стоимость или произвольную цену (например, собственник цитрусовых, которые у нас не выращиваются, устанавливает на них монопольную цену – ренту).

2.

Курс на реформирование экономики на рыночных началах, взятый в Украине сразу же после выхода из состава СССР, настоятельно требовал изменения земельного устройства и формирования нового хозяина земли, поэтому первым законодательным актом о земле в Украине было постановление ВР УССР 1990 года «Про земельну реформу».

Задача земельной реформы – это перераспределение земель с предоставлением права на владение и пользование, создание условий для рационального использования и охраны, равноправного развития разных форм хозяйствования, многоукладной экономики.

Земельная реформа настоятельно требовала необходимой и достаточной информации о земле, поэтому упомянутое постановление обязало местные советы до 15 марта 1991 года провести инвентаризацию земель всех категорий, определить участки, используемые не по целевому назначению, нерационально, со снижением плодородия почвы, ее химического и радиоактивного загрязнения и экологического ухудшения.

По сути дела, такая богатая и полная информация должна была обеспечить исчерпывающие ведомости о количестве земель разного целевого назначения и различных земельных угодий, качестве земель и о владельцах (пользователях) земли, но «вдруг» оказалось, что в такие сжатые сроки выполнить поставленную задачу просто невозможно. Вынужденно согласились, поэтому сосредоточить внимание на реформировании земельных отношений прежде всего в сельском хозяйстве.

В ходе разгосударствления и приватизации земли возникла необходимость в законодательном урегулировании новых земельных отношений, что и было закреплено законодательно – в октябре 2001г появился основной закон о земле «Земельный кодекс Украины». Кроме правовых норм регулирования земельных отношений в Украине, кодекс закрепил законодательные нормы ведения ГЗК.

Содержание и научно-методическая основа получения земельно-кадастровой информации разрабатывались и до получения Украиной независимости, но «Положення про порядок ведення державного земельного кадастру» КМ утвердил постановлением «Про порядок ведення державного земельного кадастру» только в январе 1993г.

В этом «Положенні…» несколько расширено назначение ГЗК – не просто обеспечивать потребителей данными о земле (как в Земельном кодексе), а о природном, хозяйственном и правовом режиме земель.

В «Положенні про порядок ведення державного земельного кадастру» также расширено содержание ГЗК, прежде всего данными зонирования территорий населенных пунктов.

Наряду с этим в «Положенні…» первая его составная часть определяется не как регистрация землевладений и землепользований, а как регистрация права владения и пользования землей, что несколько преждевременно. Регулирование земельных и имущественных отношений требует сегодня внедрения новых подходов к регистрации землевладений и землепользований вместе с объектами недвижимости на этой территории.

Наиболее употребляемой потребителями информацией являются данные о площади земельных участков, т.е. данные учета количества земель. В отличие от предыдущего периода нынче дополнительно включается численная информация о землях в межах населенных пунктов и вне их, земли по формам собственности, предоставленные во временное пользование (в т.ч. и на условиях аренды), облагаемые и необлагаемые налогом земли.

Данные учета количества земель отображают фактическое состояние их использования. Методика получения данных относительно площадей земель достаточно отработана и не требует особых изменений, но по способам получения картографических земельно-учетных материалов и точности определения учет количества земель требует усовершенствования. Это продиктовано возрастанием роли земли в рыночной экономике.

Ведение учета качества земель отвечает потребностям научно обоснованного учета природных свойств почв. По этим данным проводится размещение с.-х. производства, анализ использования земель, экономическое стимулирование их рационального использования и охраны, планирование урожайности культур, оценка результатов, а также хозяйственной деятельности с.-х. предприятий. Данные учета качества земель используются при бонитировке почв.

Согласно с действующим «Положенням…» предусматривается учет качества всех категорий земель, но, как уже отмечалось выше, это коснулось только земель сельскохозяйственного назначения, и то не в полной мере. Так, до сих пор мы не имеем информации о загрязнении почв пестицидами, нитратами, тяжелыми металлами и радионуклидами.

Что касается качества лесных угодий и земель населенных пунктов, то земельно-кадастровая информация еще не имеет этих данных из-за отсутствия проведения таких работ. В ГЗК характеристика лесных угодий должна даваться не по типу леса, а по типу почвы, и это должно учитываться при экономической оценке лесного фонда.

Земельно-кадастровые данные при характеристике земель населенных пунктов должны ограничиваться только ведомостями об их площади и их генетическом типе почвы, а другие данные о почвах (инженерно-геологические условия, уровень обеспеченности инфраструктурой и т.п.) должны относиться к функциям градостроительного кадастра.

Как показывает анализ данных учета земель в составе ГЗК, средств на выполнение этих работ в необходимых объемах не хватает, и в этой связи необходимо изменить требование «Положення…» составлять отчет о качестве земель с пяти до пятнадцати лет.

Сфера использования данных бонитировки почв должна ограничиваться только с.-х. производством, поэтому всесторонний учет качества земель, необходимый при бонитировке, оправдан исключительно на землях сельскохозяйственного назначения.

Данные бонитировки почв служат для установления размеров оплаты земли и ее стоимостной оценки.

В Украине проведена полная бонитировка почв сельскохозяйственного назначения, охватывающая основные природные свойства земли для удовлетворения потребностей всех сельскохозяйственных культур, и частичная бонитировка по природным свойствам почвы, удовлетворяющая потребности только основных с.-х. культур.

Земельно-кадастровая информация характеризуется данными экономической оценки земель и денежной оценки земельных участков. Первая из них измеряется в баллах и называется относительной экономической оценкой, а вторая (денежная оценка в гривнях) считается абсолютной.

Денежная оценка земель возникла совсем недавно (постановление КМ в феврале 1995г.) и вызывает много вопросов, требующих оперативных, конкретных ответов.

Практика показывает, что экономическая оценка всегда вызывает сомнения в ее достоверности, и особенно это касается денежной оценки земель.

Развеять сомнения и ответить на возникшие вопросы может помочь автоматизированная система ведения ГЗК (постановление КМ №1355, декабрь 1997г.).

Лекция 2.3

1. Нормативно-правовая база государственного земельного кадастра Украины

2. Права собственности на землю и их прекращение

1.

Нормативно-правовая база ГЗК как одна из основных составляющих правовой системы государства призвана регулировать земельные отношения с целью обеспечения наиболее рационального использования и охраны земель, защищать разнообразные и зачастую противоречивые права и интересы собственников земли, к которым при частной форме собственности относятся землевладельцы, землепользователи, арендаторы и обладатели сервитутов.

В общем случае земельное право можно охарактеризовать, как систему связей по владению, пользованию и распоряжению землей, включая ее куплю-продажу, сдачу в аренду, дарение, мену, передачу по наследству и т.д.

Исторически сложилась определенная иерархия субъектов земельных отношений, состоящая из физических лиц (граждан) и отдельных собственников (общин), юридических лиц (предприятий, организаций, учреждений), органов местного самоуправления и государственных органов. Государство представляет, объединяет и защищает интересы остальных субъектов земельной иерархии, т.е. обеспечивает соблюдение земельного законодательства на базе контроля за использованием и охраной земель, землеустройства и мониторинга земель, а также высокоточных достоверных данных земельного кадастра.

Субъект государственного земельного права состоит из двух ветвей: законодательной и исполнительной. Первая ветвь включает ВР Украины, ВР Крыма, областные советы, горсоветы Киева и Севастополя, районные советы, городские советы, районные советы городов, поселковые советы, сельские советы. Вторая ветвь государственного земельного права включает КМ, областные, городские и другие государственные администрации.

В компетенцию ВР Украины в области земельных отношений входит:

1) принятие Конституции, Земельного кодекса, Земельного кадастра и других законов в области регулирования земельных отношений;

2) определение принципов государственной политики в области использования и охраны земель;

3) утверждение общегосударственных программ по использованию и охране земель;

4) установление и изменение границ районов и городов;

5) согласование вопросов, связанных с изъятием (выкупом) особо ценных земель;

6) решение других вопросов в области земельных отношений в соответствии с Конституцией Украины.

Полномочия КМ Украины в области земельных ресурсов:

1) проведение государственной политики в области земельных отношений и обеспечение ее реализации;

2) координация работ по проведению земельной реформы;

3) разработка и реализация общегосударственных и региональных программ использования и охраны земель;

4) ведение ГЗК, в т.ч. государственной регистрации земельных участков;

5) государственная экспертиза программ и проектов по вопросам землеустройства, ГЗК, охраны земель, реформирования земельных отношений, а также технико-экономических обоснований этих программ и проектов;

6) разработка экономического и правового механизма регулирования земельных отношений;

7) участие в разработке и осуществлении мер по развитию рынка земель;

8) осуществление международного сотрудничества в области земельных отношений;

9) решение других вопросов в области земельных отношений в соответствии с законом.

Местные законодательные и исполнительные органы действуют в области земельного права в рамках полученных ими полномочий.

Нормативно-правовая база ГЗК Украины, т.е. земельные отношения, в основном формируются и обеспечиваются следующими документами:

1. Конституцией Украины;

2. Земельным кодексом Украины;

3. кодексами природных ресурсов (земельным, лесным, водным);

4. законами (о предприятии, о фермерском хозяйстве, о хозяйственном товариществе, о плате за землю, о госбюджете);

5. постановлениями ВР Украины (о земельной реформе, об ускорении земельной реформы и приватизации земли, о форме государственных актов);

6. указами Президента Украины (о неотложных мерах по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства, о приватизации и аренде земельных участков не сельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности);

7. декретами КМ (о реформе договора на право временного пользования землей, о порядке ведения ГЗК, о методике денежной оценки земель).

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется также многочисленными нормативно-методическими документами Государственного комитета Украины по земельным ресурсам (инструкциями, методическими указаниями, положениями).

2.

Все перечисленные выше нормативно-правовые документы государства направлены на обеспечение прав на землю субъекта всех уровней (граждан и юридических лиц – на земли частной собственности, территориальных громад – на земли коммунальной собственности, государственных органов – на земли государственной собственности), а также на рациональное использование и охрану земель.

Кратко рассмотрим особенности права собственности на землю на частном коммунальном и государственном уровнях