- •Национальный аграрный университет
- •Оглавление
- •Часть 1
- •Тема 1. Общие сведения о земельном кадастре….... 13
- •Тема 2. Общая характеристика государственного земельного кадастра………………………............ 35
- •Тема 3. Земельные ресурсы как объект государственного земельного кадастра……………….… 59
- •Тема 4. Информационное обеспечение государственного земельного кадастра…………………. 77
- •Тема 5. Кадастровое зонирование…………………… .. 101
- •Тема10. Государственная регистрация земельных участков…………………………………………….. 207
- •Тема 11. Учет количества и качества земель...........215
- •Тема 12. Порядок ведения государственного
- •Тема 13. Автоматизация ведения государственно-
- •Введение
- •Часть 1
- •Тема 1. Общие сведения о земельном кадастре
- •Содержание миланского земельного кадастра:
- •Вопросы по теме 1 для самопроверки знаний
- •Тема 2. Общая характеристика государственного
- •Частная собственность на землю
- •Коммунальная собственность на землю
- •Государственная собственность на землю
- •Прекращение прав собственности на землю
- •Вопросы по теме 2 для самопроверки
- •Тема 3. Земельные ресурсы как объект
- •Вопросы по теме 3 для самопроверки знаний
- •Тема 4. Информационное обеспечение государственного земельного кадастра
- •Вопросы по теме 4 для самопроверки знаний
- •Тема 5. Кадастровое зонирование
- •Вопросы по теме 5 для самопроверки знаний
- •Тема 6. Кадастровые съемки и обследования
- •Вопросы по теме 6 для самопроверки знаний
- •Часть 2
- •Тема 7. Бонитировка почв
- •Вопросы по теме 7 для самопроверки знаний
- •Тема 8. Экономическая оценка земель
- •Шкала частичной оценки земель по агрогруппам почв по зерновым культурам
- •Шкала общей оценки земель по агрогруппам почв по пашне
- •Вопросы по теме 8 для самопроверки знаний
- •Тема 9. Денежная оценка земель
- •Денежная оценка земель промышленности
- •Денежная оценка земель лесного фонда
- •Денежная оценка земель водного фонда
- •Денежная оценка земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения
- •Спрос и предложение
- •Принцип наилучшего и самого выгодного варианта землепользования
- •Принцип дополнительной продуктивности
- •Принцип изменения и ожидания
- •Экспертная оценка
- •Метод сопоставления цен продажи подобных земельных участков
- •Метод соотношения (перенесения)
- •Метод учета затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке (метод остатка для земли)
- •Метод капитализации дохода (земельной ренты)
- •Способы определения ставки дисконта
- •Классические методы определения ставки дисконта:
- •Вопросы по теме 9 для самопроверки знаний
- •Тема 10. Государственная регистрация земельных участков
- •Вопросы по теме 10 для самопроверки знаний
- •Тема 11. Учет количества и качества земель
- •Вопросы по теме 11 для самопроверки знаний
- •Тема 12. Порядок ведения государственного земельного кадастра
- •Вопросы по теме 12 для самопроверки знаний
- •Тема 13. Автоматизация ведения государственного земельного кадастра
- •Вопросы по теме 13 для самопроверки знаний
- •Список использованной литературы
Метод капитализации дохода (земельной ренты)
Базовая концепция этого метода говорит, что ни один умно действующий на рынке инвестор не заплатит за объект сумму, значительно большую текущей стоимости доходов, ожидаемых от владения объектом (прибыльного его использования).
Методический подход, который базируется на капитализации чистого дохода, предусматривает эффективное использование земельного участка (фактическое или условное) с учетом ограничений и отягощений относительно его использования.
При прямой капитализации чистого дохода оценочная стоимость земельного участка определяется по формуле:
,
где: Цкп -оценочная стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации чистого дохода, грн.;
До - годовой чистый доход (фактический или ожидаемый), грн.;
Ск – коэффициент ставки капитализации.
При непрямой капитализации чистого дохода (дисконтировании денежных потоков) оценочная стоимость земельного участка определяется по формуле:
,
где: Цкн - оценочная стоимость земельного участка, определяемая путем косвенной капитализации чистого дохода, грн;
Доі - ожидаемый чистый доход за i-ый, год грн;
I - период, который учитывается при косвенной капитализации чистого дохода, лет.
Ставка капитализации чистого дохода определяется отношением чистого годового дохода к цене продажи подобного земельного участка, или кумулятивным способом, как сумма безрисковой процентной ставки, риска на инвестирование и ликвидность земельного участка.
При определении ставки капитализации чистого дохода, как соотношения между чистым годовым доходом и ценой продажи подобного земельного участка, используется формула:
Ск=До÷Цан,
где: До – чистый годовой доход, грн.;
Цан - цена продажи подобного земельного участка на рыночных условиях, грн.
При кумулятивном способе оопределения чистого годового дохода его капитализация определяется по формуле:
Ск = Бк + Ір + Лр,
где: Ск – ставка капитализации (коэффициент);
Бк - безрисковая процентная ставка (коэффициент);
Ір - риск на вложение инвестиций (коэффициент);
Лр - риск на ликвидность земельного участка (коэффициент).
Кроме этих, могут быть учтены также риски, связанные с управлением инвестициями, инфляционными ожиданиями, состоянием экономики в конкретной отрасли и др.
Чистый годовой доход от застроенного земельного участка приравнивается к валовому доходу за исключением затрат, связанных с удержанием и эксплуатацией застроенного участка, в том числе объектов недвижимого имущества, которые на ней расположены. В другом случае чистый годовой доход от застроенного земельного участка приравнивается к доходу от аренды участка в рыночных условиях.
Если использование земельного участка нерентабельно, за основу берется чистый доход от подобного по целевому назначению земельного участка, или ожидаемый доход при условии эффективного использования земельного участка.
В случае применения методического подхода, который основывается на капитализации чистого дохода от земельного участка, необходимо провести конкретные расчеты:
1) валового и чистого годового дохода от эффективного использования земельного участка с учетом ограничений и отягощений в его использовании;
2) ставки капитализации относительно конкретного земельного участка с учетом безрисковых процентных ставок, риска на инвестирование и ликвидность земельного участка.
Метод капитализации чистого дохода основывается на капитализации денежных потоков, получаемых владельцем земельного участка, в текущую стоимость.
Существует несколько способов капитализации:
1) прямая капитализация;
2) дисконтирование денежных потоков;
3) ипотечно - инвестиционная техника Елвуда;
4) модель Гордона и др.
Они учитывают характер и продолжительность потока прибылей от владения землей, предусматривают прибыль от следующей перепродажи, другие виды прибылей от отдачи части имущественных прав.
Метод, основанный на прибыльности, может применяться в разнообразных формах (путем выполнения нескольких разнообразных комплексов оценочных процедур), одним из вариантов является метод дисконтирования потоков денежной наличности – самый громоздкий, но вместе с тем и самый очевидный (дисконтирование - процедура приведения будущих потоков денежной наличности к текущей стоимости). Применение этого метода возможно в тех случаях, когда прибыль предприятия (объекта) имеет значительные колебания по периодам времени.
При относительно стабильном уровне прибыли и условно-бесконечном периоде эффективной эксплуатации оправданно применение метода прямой капитализации. Под условно-бесконечным периодом эффективной эксплуатации, в данном контексте, понимается период, который превышает 20 лет, так как ошибка ставки капитализации, которая чаще всего применялась в практике, при таком периоде настолько мала, что ею можно пренебречь.
Метод, ориентированный на доход, в случае невозможности применения метода сравнения аналогов продаж, является единым по - настоящему рыночным методом оценки участков, приобретенных с целью получения прибылей, и дает достаточно надежные результаты.
Коэффициент связи между будущей и текущей стоимостью денежных потоков называется ставкой дисконта. Она может быть определена или путем экстракции с информации о рыночной трансакции, или путем сравнения прибыльности объекта оценивания с прибыльностью альтернативных финансовых вложений(как правило, разнообразных финансовых инструментов) с учетом отличий свойственных им рисков и разной ликвидности.