Экспертная оценка
Экспертная оценка земель населенных пунктов исходит из принципа определения наиболее эффективного использования земельного участка - разумного и возможного ее использования, что должно приносить наивысшую совокупную чистую прибыль в конкретный период времени при существующих юридических, градостроительных, физических, финансовых и других ограничениях и общем характере потребительских преимуществ.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка выполняет две функции:
1) разрешает оценить современное использование земельного участка по его потенциальной прибыльности;
2) помогает определить оценочную стоимость земельного участка в сравнении.
Установление наиболее эффективного использования земельного участка является необходимым этапом при определении его рыночной стоимости.
Лекция 9.5
1. Методические подходы к экспертной денежной оценке земельных участков
2. Согласование результатов и составление отчета об экспертной денежной оценке
1.
Экспертная оценка земельного участка проводится в соответствии с такими методическими подходами:
1) сопоставление цен продажи подобных земельных участков;
2) метод соотношения;
3) учет затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке;
4) капитализация чистого дохода от использования земельного участка;
5) объединение нескольких методических подходов при условном распределении застроенного земельного участка на составные компоненты (участок, здания, сооружения).
При проведении экспертной оценки используют не менее трех методических подходов. Обязательным является применение методического подхода, который основывается на нормативной денежной оценке. Среди других подходов, которые могут быть применены, преимущество отдается тем, которые основываются на самых полных сведениях о земельном участке.
Вывод об оценочной стоимости земельного участка основывается на результатах сравнительного анализа его оценки по разными методическим подходам.
Результаты определения оценочной стоимости земельного участка пересчитываются на единицу сравнения в зависимости от типа и характеристик земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества.
Экспертная денежная оценка земельного участка проводится в такой последовательности:
1) сбор информации, необходимой для проведения оценки;
2) определение эффективности использования земельного участка;
3) выбор и обоснование методических подходов оценки;
4) определение вариантов значения оценочной стоимости земельного участка по избранными методическим подходам и принятие окончательного значения;
5) составление и утверждение отчета об экспертной денежной оценке;
6) представление отчета на экспертизу органу Госкомзема.
Метод сопоставления цен продажи подобных земельных участков
По базовой концепции метода ни один умно действующий на рынке инвестор не заплатит за объект сумму, существенно большую той, которая была оплачена за аналогичные объекты в аналогичные промежутки времени при аналогичных условиях продажи.
Метод основывается на анализе фактических цен, за которые земельные участки переходили от одного владельца к другому в условиях честных сделок.
Это самый принятный метод, если имеется достоверная информация о достаточном количестве сделок. В рамках этого метода существуют два принципиальных подхода к оцениванию земли - метод единиц сравнения и метод базового участка.
Методический подход, базирующийся на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, используется в условиях развитого рынка земли и недвижимого имущества.
По этому подходу оценочная стоимость земельного участка определяется на уровне цены продажи подобных земельных участков по формуле:
,
где: Цзу - оценочная стоимость земельного участка, определенная путем сопоставления цены продажи подобного земельного участка, грн.;
Ца - цена продажи подобного земельного участка, грн.;
m - количество факторов сравнения;
Цaj - разница (+ -) в цене продажи подобного земельного участка относительно участка, который оценивается, по j-му фактору сравнения, грн.
К факторам, которые влияют на стоимость земельного участка, принадлежат:
1) правовой режим земельного участка;
2) целевое назначение и функциональное использование земельного участка;
3) условия продажи (свободная продажа, вынужденная продажа);
4) дата продажи (разность во времени между операциями по продаже, связанная с изменением рыночных условий);
5) местонахождение (отличия в расположении земельных участков в разных природно-климатических условиях и т.д.);
6) физические характеристики (размер и конфигурация земельного участка и его инженерно-геологические параметры и т.д.;
7) использование прилежащей территории (функциональное использование, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды и т.п.).
Определение оценочной стоимости земельного участка этим методом предусматривает сравнение цен продаж нескольких подобных земельных участков, поэтому конечное значение оценочной стоимости определяется, как среднее для ранжированного ряда вариантов значений (без учета наибольшего и наименьшего), или наиболее распространенное значение среди полученных результатов.
В случае применения методического подхода, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, в отчете четко выделяются факторы, по которыми проводится сравнение и обоснование размеров поправок в цене продажи земельных участков, выбранных для сравнения с оцениваемым участком.
При недостаточной информации о ценах продажи подобных земельных участков в конкретной зоне (из-за их незначительного количества) допускается сравнение с подобными по целевому назначению земельными участками из других регионов.