Способы определения ставки дисконта

То, что риск является субъективной категорией, и оценка его разными инвесторами может быть разной, находит отражение в разных концепциях (видах, стандартах) стоимости. При определении рыночной стоимости необходимая норма прибыли и соответствующая ставка дисконта отображают оценки риска, свойства рынка капитала, т.е. отвечают запросам "среднего" инвестора.

Классические методы определения ставки дисконта:

1) метод суммирования премий за риск - моделирование поведения типичного (среднего) инвестора при формировании им своих требований к норме прибыли на инвестиции. Перед вкладом своих средств в объект инвестирования инвестор однозначно сравнивает прибыльность данной инвестиции с прибыльностью, на которую он может рассчитывать с нулевым риском вложений;

2) метод оценивания капитальных активов, основанный на теории равновесной зависимости между необходимой нормой прибыли на капитал, вложенный в любой актив, и риском, с которым связано получение этой прибыли;

3) метод дисконтирования дивиденда основывается на допущении, что стоимость простой акции равняется текущей стоимости будущих дивидендных выплат. Эта модель может быть также названа моделью бесконечного периода владения;

3) экстракция с данных о трансакциях на рынке – самый очевидный и очень надежный метод, суть которого состоит в измерении фактической прибыльности инвестиций в акции предприятия-аналога на краткосрочном интервале (например, год). Метод базируется на понятии "общая норма прибыли".

Эти методы применяются по причине, что при этом определяются альтернативные финансовые инструменты и ставки дисконта.

2.

В процессе выполнения процедур оценивания разнообразными методами получают разнообразные результаты (которые отличаются иногда в несколько раз). Задача оценщика - определить на их основе диапазон стоимости. Этот процесс называют сведением результатов.

При проведении оценивания разными методами оценщик практически всегда принимает ряд допущений и выбирает нужный ему результат.

Известны два подхода к решению этой проблемы: из полученных результатов выбирается один, который и принимается, как мнение о стоимости; между разнообразными вариантами находится средневзвешенное.

Первый подход приемлем, если допущения и неточности, принятые в одном из методов, несоизмеримо меньше, чем в других, а второй - когда величины допущений и неточностей методов соизмеримы.

По мнению большинства инвесторов стоимость объекта находится где-то между ее значениями по двум методам.

Отчет об экспертной денежной оценке должен содержать:

1) основания для проведения экспертной денежной оценки земельного участка;

2) цель оценки и дату ее проведения;

3) описание земельного участка;

4) план и характеристику земельного участка по физической и экономической особенностям, правовом режиме, особенностях его местонахождения, границах, целевом назначении, характере использования и состоянии застройки;

5) анализ эффективности использования земельного участка;

6) обоснование принятых методических подходов;

7) расчет оценочной стоимости земельного участка по принятым методическим подходам;

8) основные предпосылки проведения оценки;

9) вывод эксперта относительно оценочной стоимости земельного участка;

10) сертификат земельного участка.

К отчету добавляются ситуационный план и план земельного участка, другие материалы, использованные для оценки земель, а также копия договора на проведение этой оценки и копия квалификационного сертификата эксперта.

В случае применения методического подхода, который основывается на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, четко определяются факторы, по которым проводится сравнение и обоснование размеров поправок к цене продажи земельных участков, выбранных для сравнения с оцениваемым участком.

В случае применения метода подхода по капитализации чистого дохода от земельного участка делаются расчеты:

1) валового и чистого годового дохода от эффективного использования земельного участка с учетом отягощений и ограничений относительно его использования;

2) ставки капитализации относительно конкретного земельного участка с учетом безрисковых процентных ставок, риска по инвестировании и ликвидности земельного участка.

В случае применения методического подхода с учетом затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке в отчете отмечаются уровни цен продажи застроенных участков, которые сложились на рынке, и затраты, связанные с сооружением зданий и сооружений.

Материалы экспертной денежной оценки согласовываются с местным советом, местной государственной администрацией, Советом Министров Автономной Республики Крым, которые приняли решение о продаже земельных участков, и утверждаются соответствующим государственным органом земельных ресурсов.

Вывод эксперта об оценочной стоимости земельного участка несельскохозяйственного назначения оформляется отдельным документом, он подписывается экспертом и руководителем юридического лица и скрепляется печатью юридического лица, которое провело экспертную оценку.

После этого заполняется сертификат экспертной оценки земельного участка несельскохозяйственного назначения и подписывается экспертом и руководителем юридического лица с закреплением печатью.

Срок действия отчета составляет шесть месяцев с даты оценки.