4. Порядок разработки и заключения догорора подряда

Работа над контрактом состоит из следующих этапов:

1) выбор потенциальных претендентов (партнеров);

2) составление контрактной документации (не дольше 30 дней);

3) проведение переговоров;

4) разрешение споров;

5) подписание контракта;

6) контроль за ходом реализации;

7) претензионная работа (разрешение споров и применение санкций);

8) завершение работ;

9) закрытие контракта.

На протяжении всего периода работы над контрактом неизбежно воз­никают разногласия между заказчиком и исполнителем.

Совпадение же их интересов наиболее очевидно в сокращении сроков строительства. Для заказчика это приближение срока окупаемости ка­питаловложений, а для подрядчика — интенсификация финансовой дея­тельности, ускорение высвобождения ресурсов для строительства новых объектов. Заказчик готов вкладывать дополнительные средства в ускоре­ние строительства в ожидании ускорения получения прибыли. Однако, в отличие от заказчика, подрядчик ограничен оптимальными сроками по­ставок и технологических процессов, за пределами которых начинается удорожание строительства.

Интерес заказчика к снижению цены контракта на комплекс строи­тельно-монтажных работ не является преобладающим и оправдан только в том случае, если это снижение не противоречит итоговой цели заказчи­ка — повышению эффективности инвестиций, определяемому совокупно­стью технико-экономических показателей за весь период реализации про­екта. Действуя в рамках условий конкурсных торгов, каждый соискатель оставляет за собой право получения дополнительной прибыли в случае сокращения фактических затрат по любой из статей цены контракта. Та­ким образом, на момент торгов он оказывается перед выбором: предло­жить цену контракта на уровне ожидаемой среднерыночной и пойти на риск проигрыша торгов или, определив свои возможности по снижению себестоимости работ, выйти на торги с низкой ценой строительства, отка­завшись при этом от части дополнительной прибыли, но ожидая преиму­щественной позиции в торгах и в перспективе выигрыша подряда. Как это ни парадоксально, но вывод из сказанного заключается в том, что соиска­тель при разработке предложения вынужден искать пути снижения цены контракта до разумного оптимума, и в этом его позиция совпадает с по­зицией заказчика.

Особое место в отношениях заказчика и подрядчика занимает проек­тирование объекта строительства. Заказчик, передавая проектирование объекта подрядчику, вынужден ориентироваться на контрольную цену контракта на основании предварительных укрупненных расчетов или объ­ектов-аналогов. При этом подрядчик, действуя в рамках технического задания заказчика, получает возможность за счет квалифицированно вы­полненного проекта и применения прогрессивных технических решений существенно сократить капиталовложения в строительство, т. е. получить дополнительную прибыль. Именно поэтому сегодня заказчики ряда круп­нейших объектов оставляют за собой работы по подготовке проектной документации или поручают подрядчику только стадию разработки рабо­чих чертежей — детального проектирования на основе ранее принятых другими организациями по его заказу принципиальных технических ре­шений.

Принципиальное расхождение позиций заказчика и подрядчика прояв­ляется лишь в подходе к условиям финансирования строительства. Здесь заказчик, как правило, заинтересован максимально отодвинуть сроки ка­питаловложений, используя приемы минимизации авансовых сумм, опла­ты за законченный строительством объект и т. п. С позиции согласования условий финансирования он отдаст предпочтение тому соискателю, кото­рый предложит наиболее выгодные условия кредитования собственных затрат в процессе строительства. Эффективность подряда для строитель­но-монтажной организации основывается на противоположной позиции. В интересах подрядчика получение достаточной (или избыточной) суммы аванса, обеспечивающей финансирование поставок и затрат подготови­тельного периода, и немедленная (ежемесячная или ежеквартальная) оп­лата фактически выполненных строительно-монтажных работ.

Типовой договор подряда должен обязательно содержать следующие пункты:

1. Предмет договора — информация по поводу предмета, сроков, ка­чества (надежности) берется из тендерной документации.

2. Стоимость строительства (договорная цена), которая бывает* твердой (паушальной) и с возмещением издержек. Порядок расче­тов следующий: как правило, заказчик выделяет аванс и обеспечивает регулярную и непрерывную оплату выполненных работ. Последний рас­чет производится не позднее одного месяца после сдачи объекта.

3. Взаимные обязательства сторон. Контрактом закрепляются и уза­кониваются все обязательства, оговоренные в проекте контракта и в тече­ние переговоров. Пример: заказчик не выполняет обязательств по свое­временной поставке оборудования. Если задержка больше, чем на один месяц, то срок строительства сдвигается на срок задержки. Если после окончания строительства выявлены дефекты по вине подрядчика, то в течение 12 месяцев он обязан устранить их за свой счет.

4. Прочие условия и реквизиты. Особым пунктом стоит ответствен­ность сторон (имущественная ответственность): а) за невыполнение усло­вий договора — штраф; б) за несоблюдение сроков — пеня; в) за отклоне­ние от выполнения условий — неустойка.