Глава 35, 36, параграф 1 главы 37.

03.10.12

Договор найма жилого помещения

Понятие и виды

Данный договор опосредует так называемые жилищные отношения. Относительно природы жилищного права бытуют разные мнение. Основная точка зрения: жилищное право - либо институт, либо подотрасль гражданского права. Учитывая характер предмет, нельзя исключать, что там присутствует метод властных предписаний. Дискуссии нет относительно природы жилищного договора найма жилого помещения – это договор исключительно гражданско-правовой.

Это отношения по временному пользованию жилым помещением. Данная договорная конструкция направлена на участие в нем гражданина. Помимо главы 35 ГК РФ мы ведем речь о Жилищном кодексе РФ. В рамках вертикальной иерархии – приоритеты расставлены в самой главе 35 ГК РФ.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда – обязуется передать другой стороне – гражданину-нанимателю – жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных жилищным законодательством.

Элементы договора социального найма жилого помещения

Стороны:

• Наймодатель – собственник жилого помещения фонда, от имени которого действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо иное, управомоченное ими лицо.

• Наниматель – это не любой гражданин. Жилые помещения по договору социального найма предоставляются, как правило, гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В исключительных случаях жилье предоставляется и иным категориям граждан. Стоять на учете в таком качестве имеет право гражданин, который признан нуждающимся. Если обратиться к ЖК РФ, то здесь можно увидеть несколько категорий таких граждан. Наряду с нанимателем право на пользование жилой площадью приобретают члены семьи. Здесь важно четко определиться с понятием члена семьи. Понятие члена семьи необходимо раскрывать через положен ЖК РФ. Членом семьи нанимателя жилого помещения являются проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В то же время, действующее законодательство позволяет признать в качестве членов семьи иных лиц, которые могут быть признаны членами семьи в исключительных случаях в судебном порядке. С позиции квалификации элементов договора имеет место сложность в определении того, куда относятся члены семьи: признак предмета или субъекты. Для вселения в жилое помещение детей, супруга или родителей наниматель должен получить письменное согласие членов своей семьи, а при вселении других граждан – согласие наймодателя. Вселение детей не предполагает чье-либо согласие, в данном случае нет необходимости проверять критерии наличия минимальной жилой площади на человека.

Предмет – жилое помещение – государственного жилищного фонда и муниципального жилищного фонда.

Группы муниципального жилищного фонда:

• Жилищный фонд социального использования – для малоимущих граждан.

• Имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда.

Срок – бессрочный.

Форма – простая письменная форма. Специфика в том, что у данного процесса заключения договора есть правовые основания. Договор заключается на основании решения о предоставлении жилищного фонда социального использования.

Сам процесс заключения сводится к типовому договору. Это договор присоединения.

Цена. В рамках данного договора выражается в плате за жилое помещение и коммунальные услуги. Данная плата – включает в себя 3 позиции: плата за пользование жилым помещением (плата за наем), плата за содержание и ремонт жилого помещения, плата за коммунальные услуги (сюда мы включаем плату за холодное и горячее водоснабжение и т. д.).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за тем, за который вносится плата.

Элементы договора коммерческого найма

Специфика.

Стороны. Наймодатель – собственник. Наниматель – любой гражданин – физическое лицо. Наниматели так же могут иметь членов семьи, которые будут проживать с ними.

Предмет.

Срок – краткосрочный наем.

Плата.

В отношении коммерческого жилья интерес вопрос разграничения временных жильцов и поднанимателей.

Временные жильцы – это те, кто имеет право на бесплатное проживание. Для вселения такого лица требуется только общее согласие лиц, которые проживают с лицом, а также требуется уведомление наймодателя.

Что касается договора поднайма, то договор является возмездным. С основаниями ничего сложного нет.

Но как выселить нанимателей? Как скоро, если они ведут себя недобросовестно? По ГК РФ скоротечности нет – действует судебный порядок. Суд имеет право дать льготный год на устранение всех нарушений жильцами. При последующих нарушениях наймодатель снова предъявляет повторное требование. Наниматель может попросить суд отсрочить исполнение решения.

Договор ссуды

Понятие договора ссуды

По договору ссуды одна сторона – ссудодатель передает или обязуется передать в безвозмездное временное пользование имущество другой стороне – ссудополучателю, а ссудополучатель обязуется вернуть это имущество в состоянии нормального износа или в состоянии, предусмотренном договором. Отношения специфичны тем, что данная договорная конструкция опосредует безвозмездное перемещение материального блага в пользование. Встречное обязательство есть, но предоставления нет. Обязательства будут являться взаимными, в то же время мы не можем говорить о том, что данные обязательства являются встречными, потому что обязательства передать вещь и вернуть вещь - разновременные. В данном случае речь идет лишь о пользовании, но не о владении. По договору ссуды причинителем вреда будет являться ссудодатель, а не ссудополучатель.

Элементы договора ссуды

Что касается сторон, то ограничения ссудодателя заключаются в том, что коммерческая организация не может дать ссуду своему учредителю, участнику, руководителю и т. д.

Предмет. Законодатель соотносится предмет ссуды и аренды, но между ними нельзя ставить знак равно. Характеристика непотребляемости в ссуде и в аренде – разная. Цель использования договора может определить режим потребляемых вещей в качестве непотребляемых. Экспонирование – выставки, здесь значение имеет представление для неопределенного круга лица достижений сельского хозяйства.

Форма. Реальная сделка – устная форма. Консенсуальная сделка – простая письменная форма. Возможность реализации устной сделки спорна. Участниками являются граждане.

Срок. Каждая из сторон бессрочного договора может отказаться от договора, уведомив другую сторону за 1 месяц. Что касается срочного договора, то ссудополучатель может предупредить за 1 месяц ссудодателя и прекратить исполнение договора.

В случае смерти или ликвидации ссудодателя – действует правопреемство. Основанием для прекращения договора является только смерть ссудополучателя.

Договор является безвозмездным.

Обязательства, направленные на выполнение работ

Договор подряда