- •1. Схема организации ипотечного кредитования. Субъекты ипотечного кредитного рынка.
- •6. Основные модели ипотечного кредитования: использования рынка закладных и контрактно-сберегательная. Сущность и различия этих моделей.
- •1.Усечено-открытая модель
- •2.Расширенная открытая модель ипотечного кредитования
- •3.Сбалансированная автономная модель ипотечного кредитования (немецкая – контрактно-сберегательная.)
- •3. Особенности предоставления ипотечного кредита заемщику.
- •4.Финансовые инструменты ипотечного кредитования.
- •5. Осн. Методы амортизации ипотечного кредита
- •6 Характерные особенности российского ипотечного рынка
- •8 Основные положения закладной при ипотеке
- •9. Характеристики рисков участников ипотечного кредитования
- •10 Характеристики банковского продукта - ипотечного кредита
5. Осн. Методы амортизации ипотечного кредита
Амортизация кредита - Постепенное уменьшение кредитной задолженности заемщика за счет регулярных платежей по погашению самого кредита и выплаты процентов. Платежи по ипотечному кредиту обычно совершаются ежемесячно. График платежей закрепляется в кредитном договоре между кредитором и заемщиком.
Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, и какая - на выплату основной суммы долга.
В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделены на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на ипотеку с <шаровым> платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами.
Постоянные (самоамортизирующиеся, аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты.
Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту.
<Шаровые> платежи - предусматривают крупный итоговый платеж по долгу.
Данный порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредита. Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истечении срока кредитования.
Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга. Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изменяются.
Нарастающие платежи. Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.
6 Характерные особенности российского ипотечного рынка
В России существует ряд факторов, которые служат тормозом в развитии ИК: 1. Отсутствие единой базы данных об участниках ипотечного рынка. 2.Относительная слабость отечественной банковской Sы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования. 3.Невысокий фин-й потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний. 4. Отсутствие необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением населению ИК. 5.Отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения. 6.Юридические (правовые) проблемы, охватывающие множество ?-ов создания жилищно-инвестиционного законодательства. Введены в действие два ключевых закона - "Закона об Ие" и "Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 7. Высокая стоимость ссуд (кредитов) при низкой платежеспособности населения. 8.Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную Sу. 9.Спад производстваà неопределенность перспектив развития многих предприятий. 10. Неустойчивость цен на различные по назначению объекты (земля, жилье, магазины, офисы, склады и т.п.). Принимая решение о выдаче ссуды, банк руководствуется критериями платёжеспособности, кредитоспособности и добропорядочности будущего заёмщика. Прежде чем получить кредит, клиент должен пройти в банке собеседование. Важную роль играет зарплата потенциального заёмщика, его профессия, квалификация, состояние здоровья, состав семьи, имеющийся бизнес. После собеседования служба безопасности банка проверяет док-ты и сведения, представленные заёмщиком, и лишь тогда кредитный комитет будет принимать решение. |
7. Правовые и финансовые факторы, учитываемые при оформлении договора о ипотечном кредите:
Доходы заемщика: Стабильность занятости, Семейное положение, Возраст, Наличие имущества, Кредитная история, Социальное положение, Наличие созаемщиков (поручителей) Обязательные реквизиты для договора ипотечного кредитования - стороны
-определения - предмет договора (сумма кредита, назначение кредита, адрес объекта недвижимости, основные характеристики объекта недвижимости, стоимость объекта недвижимости, чем обеспечивается исполнение обязательств, права кредитора. -Порядок предоставления кредита (в какой форме предоставляется (наличная, безналичная) комиссия за выдачу кредита, -Порядок пользования кредитом и его возврата (процентная ставка, начисление процентов, сроки погашения, размер ежемесячного платежа) -Права и обязанности сторон -Ответственность сторон -Прочие условия -Адреса и подписи сторон Расходы на оформление и регистрацию договора ипотеки и купли-продажи -комиссия за выдачу кредита -оплата нотариальных услуг (при нотариальном договоре купли-продажи) или оплата услуг по составлению проекта договора (если простая письменная форма) -расходы на страхование имущества -расходы на государственную регистрацию В случае невып-я заемщиком и залогодателем условий кредит. договора или договора об Ие кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. |