3. Особенности предоставления ипотечного кредита заемщику.

         Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Расчет коэффициентов:

П/Д = Платёж/Доход (отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период);

О/Д = Обязательства/Доход (отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу);

К/З = Кредит/Залог (отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества);

К/Л = Кредит/Ликвидационная стоимость (отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества).

     Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться.

П/Д ≤ 40%

О/Д ≤ 60%

30% ≤ К/З ≤ 90%

     После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его получения.

Клиент предоставляет в банк след.док-ты: -баланс; -график поступления платежей лл-та; -расчет окупаемости кредита, уровень рентабельности кредита; -копии договоров, подтверждающих кредитуемую сделку; -сведения о кр. В др. банках; -заявление на выдачу кр; -копии учредительных док-тов; -образцы подписей и печатей Кл-та; -дог.залога имущества; -страх.полис, гарантии;-обязательство-поручение.

Поручительство, принимаемое в обеспечение ссуды должно быть заверено нотариально, оно прекращается вместе с исполнением обязательства по ссуде, а также если кредитор не предъявил к поручителю иск в теч-е 3 месяцев. Особой формой поручительства является выдача гарантий, предоставляемых в кредитующий банк вместе с извещением банка-гаранта о принятии гарантии.

Финансовый инструмент - любой контракт, результатом которого является появление определенной статьи в активах одной стороны контракта и статьи в пассивах другой стороны контракта.

закладная – финансовый инструмент, который позволяет продать или заложить ипотечный долг;

ипотечная облигация – финансовый инструмент, при помощи которого осуществляется внебалансовая секъюритизация в рамках двухуровневой системы ипот.кред.

1 полностью амортизируемая закладная – равные по величине платежи, в рамках которых кредитор, в первую очередь, учитывает платежи % за использование кредита

2 линейно амортизируемая накладная –ежемесячные равные платежи по погашению долга и % начисляется за невыплаченную часть долга.

3 закладная с прямыми платежами –заемщик вносит периодические платежи по %, а основной долг погашается по отдельному графику или в произвольном порядке

4 закладная с регулярной нормой – выплаты связаны с определенным диапазоном, возможно изменение % ставки. Диапазон устанавливается в договоре, на год, с последующим изменением. Возможность досрочного погашения без штрафов и иных санкций

5 закладная со ступенчатыми выплатами – размер ежемесячных выплат увеличивает с течение времени.

6 закладная с раздутым платежом – заемщик выплачивает только проценты, погашение кредита в конце срока, полностью

7 закладная с перезаключающейся нормой – ставка % изменяется с периодичностью установленной в договоре (3-5 лет). Размер ставки базируется на макроэкономических показателях, возможный диапазон оговорен в договоре.

8 закладная с участием в прибыли – ставка % существенно ниже рыночных, кредитор получает право участия в прибыли от использованием заемщиком кредитных средств. При реализации крупных объектов недвижимости.

Схемы ИК - механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Призваны: -обеспечить прибыльность ипотечной Д и возвратность средств кредитора, зашиты его средств от инфляции; -снижение рисков ипотечного кредитования; -создание условий для доступности кредита. 1.Стандартная, или типовая, форма ИК. Заемщик получает от кредитора некоторую ∑, задолженность по которой он погашает =ми, обычно ежемесячными взносами. К к.tа долг д.б. полностью оплачен. T Ии, как правило достаточно большой. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в к.каждого периода или в его начале. 2.Кредиты с переменными выплатами, предусматривают разную периодичность погашения основного долга и %в, а также др. дополн-е условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на: • кредиты с замораживанием %ных выплат до истечения tа кредита - погашение кредита и капитализированных %ов по нему производят в к.tа; • кредиты с выплатой т.%ов -  единовременная выплата итогового платежа основной ∑ в к.tа, а %ы выплачиваются регулярно в течение tа кредита; • кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом - допускают частичную амортизацию до к.tа кредита. 3.Пружинные кредиты предполагают регулярные =е выплаты в счет погашения основного долга. 4.Кредиты с участием применяют при финанс-ии доходной недвижимости. 5.Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом)à =переменные выплаты в течение всего tа и используются владельцами сдаваемой в аренду