§ 6. Доверительное управление ипотечными ценными бумагами

Доверительное управление ипотечными ценными бумагами является относительно новым явлением в нашей стране. Впервые ипотечные ценные бумаги появились в начале 70-х годов в США, когда был разработан механизм секьюритизации ипотечных кредитов. Под секьюритизацией понимается перевод долговых обязательств в ценные бумаги (от английского слова security - ценная бумага). Этим понятием охватывается широкий круг сделок, при которых нерыночные активы (в данном случае - права требования по ипотечным кредитам) переводятся в рыночные (в частности, в ценные бумаги). Таким образом, в данном случае под этим термином понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом ипотечных кредитов. В этот пакет обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования: периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости и т.д.

Банк, осуществляющий ипотечное кредитование, продает облигации, обязуясь выплачивать инвесторам платежи за счет погашения заемщиками банка суммы основного долга и процентов по кредиту. После этого инвесторы покупают такие облигации, и платежи по ним осуществляются банком за счет платежей заемщиков банка в счет основного долга и процентов по нему.

Примерно такая же схема применяется и в Российской Федерации, однако здесь есть ряд особенностей. По своей правовой природе ипотечные ценные бумаги в России являются финансовым инструментом, производным от другого вида ценных бумаг - закладных. Действующий в настоящее время порядок отчуждения закладных путем нанесения на них передаточной надписи и физическим перемещением закладных от одного владельца к другому эффективен только при сделках с единичными закладными, но становится существенным препятствием при продаже крупных "пулов" из тысяч и десятков тысяч закладных. Кроме того, в связи с физическим перемещением закладных возникают существенные транспортные расходы. В связи с перемещением закладных от одного лица к другому неминуемо увеличивается риск утраты или повреждения закладных, для устранения которого стороны сделки вынуждены нести дополнительные затраты.

В связи с этим возникает необходимость для выпуска (эмиссии) облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, который осуществляют специализированные ипотечные агенты (управляющие компании). Таким образом, ипотечные ценные бумаги относятся к числу производных ценных бумаг.

В России выпуск ипотечных ценных бумаг стал возможным после принятия 11 ноября 2003 г. Федерального закона N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Указанным Законом предусматривается возможность с помощью эмиссии облигаций с ипотечным покрытием и выдачи сертификатов участия рефинансировать одновременно большую совокупность ипотечных кредитов, в том числе удостоверенных закладными. Сферой регулирования данного Закона являются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам (ст. 1).

Согласно Закону (ст. 2) под ипотечными ценными бумагами понимаются облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигацию с ипотечным покрытием Закон (ст. 2) определяет как облигацию, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.

Ипотечный сертификат участия определен Законом (ст. 2) как именная ценная бумага, удостоверяющая: (1) долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, (2) право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, (3) право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные рассматриваемым Законом.

Таким образом, для эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (выдачи ипотечных сертификатов участия) должно быть осуществлено объединение множества ипотечных кредитов (закладных) в так называемое "ипотечное покрытие", которое, как правило, далее передается ипотечному агенту (управляющей компании).

Ипотечное покрытие - это новое понятие в российском законодательстве. В состав ипотечного покрытия могут входить только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество (ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").

В отличие от ипотечных облигаций ипотечный сертификат участия (ИСУ) не является эмиссионной ценной бумагой. Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости. Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

Выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ИСУ на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием. Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием (ст. 17 Закона).

Договор доверительного управления ипотечным покрытием является разновидностью договора доверительного управления в силу прямого указания закона. Доверительным управляющим ценными бумагами, находящимися в составе ипотечного покрытия (управляющим ипотечным покрытием), может быть только коммерческая организация, имеющая лицензию на право управления инвестиционными или пенсионными фондами (п. 1 ст. 17 Закона об ипотечных ценных бумагах).

Существенным условием данного договора помимо предусмотренных ст. 1016 ГК является указание на отсутствие у владельца ипотечных сертификатов участия права требовать от управляющего ипотечным покрытием прекращения договора доверительного управления ипотечным покрытием до истечения срока его действия иначе, чем в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Данный договор является договором присоединения и согласно п. 1 ст. 18 указанного Закона условия договора доверительного управления ипотечным покрытием определяются лицом, осуществляющим выдачу ипотечных сертификатов участия, в стандартных формах и могут быть приняты приобретателем ипотечных сертификатов участия - учредителем доверительного управления ипотечным покрытием, под которое выдаются ипотечные сертификаты участия, только путем присоединения к указанному договору в целом.

Присоединение к договору доверительного управления ипотечным покрытием осуществляется путем приобретения ипотечных сертификатов участия, выдаваемых управляющим ипотечным покрытием.

Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, являются общим имуществом владельцев ипотечных сертификатов участия и принадлежат им на праве общей долевой собственности. Однако это право подвергается целому ряду ограничений.

Раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре, как это предусмотрено ст. 252 ГК РФ, не допускаются. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Раздел имущества производится между всеми участниками общей собственности и означает ее прекращение. При выделе доли общая собственность сохраняется только в отношении остающихся участников.

Условием договора доверительного управления ипотечным покрытием является отказ физического или юридического лица от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество, составляющее ипотечное покрытие. При этом соответствующее право прекращается. Следует иметь в виду, что по общему правилу распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по согласию всех ее участников. При этом каждый участник общей долевой собственностью также может распорядиться своей долей и для этого согласия других сособственников не требуется. Однако при продаже доли постороннему лицу другие участники имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества - 10 дней. По истечении указанных сроков и если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу.

Постановлением Правительства РФ от 15 октября 2004 г. N 562 утверждены Типовые правила доверительного управления ипотечным покрытием. Согласно п. 14 указанных Правил учредитель доверительного управления ипотечным покрытием передает управляющему ипотечным покрытием обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами и настоящими Правилами в доверительное управление с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления ипотечным покрытием на определенный настоящими Правилами срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, а управляющий ипотечным покрытием обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления.

Присоединение к договору доверительного управления ипотечным покрытием осуществляется путем приобретения ипотечных сертификатов участия, выдаваемых управляющим ипотечным покрытием.

Этими Правилами установлены сроки действия договора доверительного управления ипотечным покрытием. Согласно п. 15 Правил срок действия договора не может быть менее 1 года и более 40 лет.