Тема 2. Время жизни и износ объектов недвижимости

Задача 2.1. Хронологический возраст оцениваемой машины составляет 7 лет. Нормальный срок ее службы - 10 лет. В результате инспектирования и обсуждения собственником определено, что остающийся срок службы машины составляет 5 лет. Каков эффективный возраст машины?

а) 3 года;

б) 5 лет;

в) 10 лет.

Задача 2.2. Здание с участком продано за 80 000 у. д. е. Исходя из анализа продаж земли участок имеет оценочную стоимость 20 000 у. д. е. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 75 000 у. д. е. Определить общий накопленный износ здания.

а) 10 тыс. у. д. е.;

б) 12 тыс. у. д. е.;

в) 15 тыс. у. д. е.

Задача 2.3. Здание с участком продано за 100 000 у. д. е. Исходя из анализа продаж земли участок имеет оценочную стоимость 40 000 у. д. е. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 80 000 у. д. е. Определить общий накопленный износ здания.

а) 10 тыс. у. д. е.;

б) 20 тыс. у. д. е.;

в) 30 тыс. у. д. е.

Задача 2.4. Определить износ здания, если стоимость его земельного участка 15 000 у. д. е., сметная стоимость строительства аналогичного здания равна 45 000 у. д. е., а оценочная стоимость всего объекта составляет 55 500 у. д. е.

а) 4500 у. д. е.;

б) 6000 у. д. е.;

в) 10000 у. д. е.

Задача 2.5. Определить физический износ, моральный износ первого рода и моральный износ второго рода объекта недвижимости балансовой стоимостью 100 тыс. у. д. е. с хронологическим возрастом 30 лет, если он приносит ежегодный доход 10 тыс. у. д. е. При расчете учесть, что нормативный срок эксплуатации объекта 50 лет, восстановительная стоимость объекта 40 тыс. у. д. е., а доходность новых объектов недвижимости аналогичной стоимости составляет 20 тыс. у. д. е.

Задача 2.6. Склад предприятия общей площадью 1000 кв.м. сдается в аренду и приносит ежемесячный доход 7 у. д. е. за кв. метр. Определить моральный износ склада, если известно, что новое сооружение аналогичного назначения площадью 2000 кв.м. приносит годовой доход 240 000 у. д. е.

а) 10%;

б) 20%;

в) 30%.

Задача 2.7. Сеть магазинов приобрело помещение по цене 150 тыс. у. д. е. Рассчитать ежегодные амортизационные отчисления, используя линейный способ списания стоимости ( срок службы здания принять равным 20 лет).

а) 5000 у.  д. е.;

б) 7500 у.  д. е.;

в) 10000 у.  д. е.

Задача 2.8. Сеть магазинов приобрело помещение по цене 150 тыс. у. д. е. Рассчитать амортизационные отчисления за первый год, используя способ списания стоимости по сумме числа лет срока полезного использования (срок полезного использования принять равным 20 годам).

а) 14825 у. д. е.;

б) 16272 у. д. е.;

в) 18300 у. д. е.

Задача 2.9. Производственно-торговое предприятие ввело в строй объект, стоимость которого составляет 250 тыс. руб. Предполагаемый объем выпуска продукции составляет 1 млн. руб. Рассчитайте сумму начисления амортизации за третий год, используя способ начисления амортизации пропорционально объему выпуска продукции или работ, если объем выпуска по годам составил 270 тыс. руб., 220 тыс. руб., 250 тыс. руб., 260 тыс. руб.

а) 62500 руб.;

б) 73000 руб.;

в) 82300 руб.

Задача 2.10. Торговое предприятие произвело реконструкцию склада на сумму 300 тыс. руб. Срок службы склада 20 лет. Рассчитать амортизационные отчисления за второй год, используя способ уменьшающегося остатка.

а) 11630 руб.;

б) 12700 руб;

в) 14250 руб.

Задача 2.11. Организация приобрела для отдыха сотрудников коттедж с земельным участком на сумму 100 тыс. у. д. е. Определить величину амортизационных отчислений, если участок 12,5 соток, а стоимость одной сотки 800 у. д. е., (срок службы здания принять равным 20 лет).

а) 3000 у. д. е.;

б) 4500 у. д. е.;

в) 6000 у. д. е.

Задача 2.12. Имеется земельный участок 100100 м. Схема зонирования позволяет использовать земельный участок одним из четырех способов:

1. строительство многоквартирного дома;

2. разбивка на участки под строительство коттеджей;

3. размещение на участке склада стройматериалов;

4. организация на участке уличной торговли.

Выберите вариант наилучшего использования земельного участка, исходя из имеющейся информации:

1) многоквартирный дом на 65 квартир 60 тыс. у. д. е. за квартиру – 2400 тыс. у. д. е. на строительство;

2) раздел на участки под жилищную застройку 25000 у. д. е. за участок при количестве возможных участков 25 – 125 000 у. д. е. в оплату юридических и инженерных услуг на разбивку участков;

3) склад 150 у. д. е. за кв. метр – чистый доход от продажи (площадь склада составит 9500 кв.м.) – 300 000 у. д. е. на инженерное оборудование;

4) организация розничной торговли 7000 у. д. е. за фронтальный метр.

а) 1-й вариант;

б) 2-й вариант;

в) 3-й вариант;

г) 4-й вариант.

Задача 2.13. Определить необратимый физический износ элементов с долгим сроком службы, если стоимость воспроизводства объекта 330000 у. д. е., полная стоимость элементов с коротким сроком службы 2100 у. д. е., фактический возраст объекта 30 лет, общая физическая жизнь 75 лет.

а) 50276 у. д. е.;

б) 131160 у. д. е.

в) 706913 у. д. е.

Задача 2.14. Определить необратимый физический износ элементов с долгим сроком службы, если стоимость воспроизводства объекта 270000 у. д. е., полная стоимость элементов с коротким сроком службы 2700 у. д. е., фактический возраст объекта 20 лет, общая физическая жизнь 60 лет.

а) 50276 у. д. е.;

б) 706913 у. д. е.

в) 89099,9 у. д. е.

Задача 2.15. Определить сумму износа для элемента с коротким сроком службы: стоимость воспроизводства кровли - 2000 у. д. е., фактический возраст – 10 лет, физический - 15 лет.

а) 1333,3 у. д. е.;

б) 2500 у. д. е.;

в) 2000 у. д. е.

Задача 2.16. Определить сумму износа для элемента с коротким сроком службы: стоимость воспроизводства электроарматуры - 3500 у. д. е., фактический возраст - 5 лет, физический -10 лет.

а) 1750 у. д. е.;

б) 2500 у. д. е.;

в) 2000 у. д. е.;

Задача 2.17. Рассчитать восстановительную стоимость здания через определение стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях. Для расчета стоимости основных строительных материалов по зданию использовать таблицу.

Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию

п./п.	Наименование материалов	Единица измерения	Кол-во ед. измерения	Стоимость ед. изм-я, руб.	Общая стоимость тыс. руб.
1	2	3	4	5	6
1	Бетон	м3	9507	500
2	Сталь класса А	т	1446,19	1800
3	Сталь конструкция	т	180,77	1700
4	Цемент	т	3126,79	390
5	Лесопиломатериалы	м3	1408	550
6	Стекло оконное	м2	5435,04	24
7	Линолеум	м2	30311,9	40
8	Плитка	м2	6823	55
9	Керамическая плитка	м2	7390,6	75
10	Оконные блоки	м2	3796,95	300
11	Дверные блоки	м2	5919,26	400
12	Раковины	шт.	1294	350
13	Унитазы	шт.	647	500
14	Ванны	шт.	647	900
15	Итого затраты на основные строит. материалы
16	Прочие материалы
17	Итого затраты по  материалам

Заработная плата рабочих составляет 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25 % от той же базы. Накладные расходы составляют 10 % от суммы прямых    затрат.    Отопление,   вентиляция,  водопровод,  канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ – 2,5;  2,5;  3;  3;  2; 1 % соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30 % и считается от стоимости объекта. Расчет восстановительной стоимости здания свести в таблицу.

Расчет восстановительной стоимости здания

N п./п.	Наименование статей затрат	Стоимость,  тыс. руб.
1	2	3
1	Стоимость строительных материалов
2	Заработная плата рабочих
3	Эксплуатация машин и механизмов
4	Итого прямые затраты
5	Накладные расходы
6	Себестоимость
7	Сметная прибыль (18 % от п. 6)
8	Итого стоимость общестроительных работ
9	Отопление и вентиляция
10	Водопровод и канализация
11	Электросеть
12	Телефонизация
13	Итого стоимость объекта
14	Прочие работы и затраты
15	Итого восстановительная стоимость
	объекта, как нового

Задача 2.18. Восстановительная стоимость здания 350000 у. д. е. Определить стоимость здания, используя поэлементный способ расчета физического износа, если известна следующая информация о износе его элементов.

п./п.	Элементы здания	Удельный вес конструктивного элемента в процентах от общей стоимости, %	Износ фактический, %
1	2	3	4
1	Фундамент	12	13
2	Стены панельные	25	12
3	Перекрытия ж/б	14	12
4	Кровля рулонная	5	50
5	Перегородки гипсобетонные	4	26
6	Полы линолеум	6	25
7	Окна	3,5	56
8	Двери	3,5	56
9	Внутренняя отделка	5	40
10	Сантехнические и электротехнические устройства	7	40
11	Наружная отделка	5	47
12	Лестницы сб. ж/б	3	19
13	Внутренние сети	5	56
14	Прочие элементы	2	34
15	Всего по зданию	100

Задача 2.19. Определить стоимость здания, используя один из способов расчета физического износа, если известна следующая информация об износе его элементов.

п./п.	Элементы здания	Восстановительная стоимость элементов, у. д. е.	Износ фактический, %
1	2	3	4
1	Фундамент	60000	13
2	Стены панельные	125000	12
3	Перекрытия ж/б	70000	12
4	Кровля рулонная	25000	50
5	Перегородки гипсобет.	20000	26
6	Полы линолеум	30000	25
7	Окна	17500	56
8	Двери	17500	56
9	Внутренняя отделка	25000	40
10	Сантехнические и электротехнические устройства	35000	40
11	Наружная отделка	25000	47
12	Лестницы сб. ж/б	15000	19
13	Внутренние сети	25000	56
14	Прочие элементы	10000	34

Задача 2.20. Рассчитать процент физического износа. Площадь - 500 , стоимость воспроизводства 1 - 900 д.е. Износ конструктивных элементов: фундамента – 15000 д.е., стен – 8000 д.е., перекрытий - 5000 д.е., кровли - 25000 д.е.

Задача 2.21. Оценить величину общего накопленного износа здания. Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания – 450000 д.е. Оценщик располагает информацией по недавно проданным аналогичным объектам ,сопоставимым с оцениваемым по назначению, условиям финансирования, передаваемым правам.

Параметр	Аналог
	А	Б	В
Цена недвижимости ,д.е.	400000	480000	350000
Стоимость земельного участка, д.е.	55000	45000	30000
Полная восстановительная стоимость зданий, д.е.	630000	795000	550000