2. Социально-техническая система

Объект расположен в Октябрьском районе Центрального Административного округа города Омска на пересечении Улиц Б. Хмельницкого и 20 лет РККА. Рассматриваемая квартира расположена в 15-ти минутах ходьбы от центра города

Вблизи объекта имеются три школы, два детский сад, три крупнейших в городе спортивных центра, куда можно ходить для поддержания жизненного тонуса, а так же два продовольственные магазины. Рядом находится школа искусств № 6 одна из лучших в городе.

Для дальнейшего обучения рядом с домом находится филиал Московского Финансово- Экономического института, химико-механический техникум.

Дом, в котором расположена квартира, находится в пяти минутах ходьбы от остановки, где проходит достаточно большое количество транспорта в различные части города.

В целом социально-техническая система благоприятна для нормального проживания, а наличие культурных и общественных благ повышает ценность объекта.

3. Организационно-экономическая система

1. Определение физического износа

Физический износ- снижение полезности или привлекательности собственности из-за ухудшения ее физического состояния.

Процесс физического износа жилых зданий и его конструктивных элементов состоит в том, что конструкции, оборудование и здание в целом по мере функционирования утрачивают свои первоначальные свойства и качества.

Под утратой технических и эксплуатационных качеств понимается утрата конструкционными элементами здания прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих факторов старения, износ жилого здания и его конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдения требований по эксплуатации и содержанию здания, системы периодических операций по замене и ремонту различных элементов конструкций.

Существенное значение имеет вопрос о динамике физического износа, то есть характере его количественных изменений в зависимости от фактического срока эксплуатации.

Срок службы зданий в целом зависит от долговечности его конструкции. Элементы зданий по прочности неравнозначны, естественно и сроки службы у них разные.

Существует непосредственная взаимосвязь между величиной физического износа и временными факторами. Под временными факторами понимаются две характеристики – фактический возраст здания (срок эксплуатации) и его долговечность(предельный срок службы). В свою очередь, предельный срок службы определяется по продолжительности времени, в течение которого несущие конструктивные элементы жилого здания утрачивают свою прочность.

Определим физический износ с учетом пропорциональности возрасту и предельному сроку службы:

И=100Ф*(Ф+Д)/2,67Д²

- где И – износ здания

- Ф – фактический возраст здания, год

- Д – долговечность здания, год

И=100*16*(16+50)/2,67*50²=21,9%

В стоимостном варианте:

И_ст=И*Б

- где И – износ здания, %

- Б – первоначальная балансовая стоимость, тыс.руб.

И_ст=21,9%*66,9=14,65 тыс.руб.

Срок службы объекта всегда меньше чем срок полного исчерпания прочности несущими конструкциями, здания никогда не эксплуатируются до момента саморазрушения. Проведение мероприятий по простому воспроизводству(капитальному ремонту) существенно изменяет динамику физического износа. Можно выделить три основных фазы общего процесса физического износа зданий и строений:

- первая фаза характеризуется усиленным нарастанием износа вследствие дефектов, связанных с качеством материалов, изделий и конструкций, качеством самих строительно-монтажных работ при возведении объекта, а также в связи с самой эксплуатацией.

- во второй фазе процесс износа в целом замедляется в результате периодических капитальных ремонтов, замены и обновления конструктивных элементов.

- в третьей фазе конструктивные элементы подвержены усиленному разрушению. Процесс износа остановить практически невозможно.

2. Определение морального износа

Помимо физического износа, объект недвижимости подвергается моральному износу. Моральный износ может быть выявлен только в результате сравнения с другими объектами недвижимости. Как относительная, так и стоимостная оценки морального износа не могут быть полностью объективными, поскольку включают в себя допущения, предпочтения.

1. Первая форма морального износа

Первая форма морального износа связана со снижением стоимости возведения аналогичных жилых зданий.

Уменьшение стоимости объясняется сокращением затрат труда в результате применения более производительной техники, улучшения материалов и конструкций. Все это приводит к тому, что стоимость возводимых в настоящее время жилых домов становится ниже, чем в первые годы их появления. Разница в стоимости и представляет собой первую форму морального износа. Таким образом, первая форма морального износа жилых зданий – это относительное уменьшение величины первоначальной стоимости жилых зданий по сравнению с современной стоимостью их воспроизводства.

В стоимостном выражении моральный износ первой формы (М₁) определяется по формуле

М₁= = =С₀*Р_т,

где М₁ – часть стоимости жилого здания, утраченная в результате морального износа первой формы

С₀ – первоначальная стоимость жилого здания

Р_т – ежегодное снижение стоимости жилья (в долях единицы) или снижение стоимости жилого здания в результате действия и интенсифицирующих факторов строительного производства с учетом возраста жилого здания.

-восстановительная стоимость здания;

С₀=66,9 тыс. руб.

Р_т=0,05

М₁=66,9*0,05=3,35 тыс. руб

2. Вторая форма морального износа

Вторая форма морального износа (М₂) - определение устаревания здания или его элементов по отношению к современным архитектурным объемно-планировочным, конструктивно-технологическим, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. М₂ существующего жилищного фонда следует учитывать:

• По объемно-планировочным дефектам

• По отсутствию отделочных элементов благоустройства

• По конструктивным дефектам

М₂ в отличие от М₁ влияет на сроки службы жилых зданий и их конструктивных элементов, так как даже при сохранении эксплуатационных качеств они требуют замены в силу их несоответствия возросшему СПС.

Вторая форма морального износа количественно будет равна величине затрат на осуществления необходимых воспроизводственных мероприятий:

М₂= ,

где - стоимость i-го мероприятия (замена оборудования, перепланировка, устранения конструктивных дефектов, улучшения внешнего вида и так далее), n-общее число мероприятий (i=1,2,3…)

С₁ = 5,0 тыс. руб. (замена обоев и плинтусов)

С₂ =6,2 тыс. руб. (замена плитки ПВХ в ванной и туалете на керамическую)

С₃ = 1,5 тыс. руб. (покраска потолка и покраска и утепление окон)

=2,3 тыс. руб. (смена линолеума в жилых помещениях)

М₂ = 5,0+6,2+1,5+2,3=15,0тыс.руб.