задачи оценка
.docсумма=8690687,5 фактор д1 =1/(1+0,18)^0,5 фд2=1/(1+0,18)^1,5
доходы |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Продано уч-в |
40*5000 |
50*80000 25*85000 |
30*90000 |
25*100000 |
15*115000 |
Всего доход |
200000 |
5700000 |
2700000 |
2500000 |
1725000 |
Первый год дисконтируем на конец, т.к продано на конец, а остальные на середину. т
№5 Оценить СС-ть гудвилла методом избыточных прибылей, исходя из след данных Бал Ст-ть Рын ст-ть
ден-ср-ва 500 500
деб зад 380 266= (380*(1-0,3))
запасы 400 360=(400*0,25*0,6+400*0,75)
недвиж 4200 4956=(4200*1,18)
оборуд 1800 1530=1800*(1-0,15)
долг обяз-ва 2900 2900
Согласно данным оценщика. ст-ть недвиж на 18% больше, 25% запасов устарело и м б продано за 60% бал ст-ти, оборуд стоит на 15%дешевле, 30% деб зад не будет собрано, ср дохож на СК по отрасли 14%, ЧПр п/п 750, Ккап 25%
РС=500+266+360+4956+1530-2900=4712 срПРотр=РС*срднаСК=4712*0,14=659,68
ИзбПр=ЧПр-срПротр=750-659,68=90,32 Vгудв=ИзбПр/Ккап=90,32/0,25=361,28
№6 Опр-ть ст-ть объекта недв
Элем сравн |
Об оценк |
Об №1 |
Об №2 |
Об №3 |
Об №4 |
Об №5 |
Цена прод |
|
36500000 |
25000000 |
32000000 |
20000000 |
40500000 |
Цена ед-цы руб |
|
81111 |
60241 |
53333 |
55556 |
86170 |
S кВ м |
504 |
450 |
415 |
600 |
360 |
470 |
Обрем догов ар |
нет |
нет |
есть |
нет |
есть |
Нет |
Дата прод мес наз |
|
9 |
3 |
6 |
2 |
<1 |
Усл по дог ар |
|
|
Срок: 4г Rар=19тр Rдис=26% Rарр=22тр |
|
Срок:16л Rпо дог ар=16 тр |
|
Цены по аналог объектам <в теч года ежемесячно на 1%.
Корректировки: 1)на передаваемые права: а)по 2 объекту: 19000-22000=-3000 потеря за кВ м 3000*((1-1/(1+0,26)^4)/0,26)=6961 60241+6961=67202
б)по 4 объекту 16000-22000=6000 за кВ м 6000*((1-1/(1+0,26)^6)/0,26)=14425
55556+14425=69981
2)на дату продажи: 1-й (1-0,01)^9*81111=73811 2-й (1-0,01)^3*67202=65186
3-й (1-0,01)^6*53333=50133 (не аналог) 4-й (1-0,01)^2*69981=68581
5-й 86170не аналог АНАЛОГИ: 1,2,4
№7 Опр-ть вариант наиболее эф исп-я. Уч-к пригоден по нормам зонирования для жил стр-ва, офис зд, торг зд. При стр-ве жил зд затр на стр-во 1,5млн, ЧОД 200т от всего об. При стр-ве оф: затр=1,2млн, ЧОД=160 т. При стр-ве торг: затр =1млн, ЧОД=130т.При стр-ве склада: затр=1,4млн, ЧОД=200. Ккап зд = 12%, Ккап з=10% для всех. Затр на стр-во,ст-ть зд опред затр подходом
торг:ЧОДзд=1000000*0,12=120000 ЧОДз=130-120=10000 Vз=10000/0,1=100000
жил: ЧОДзд=1500000*0,12=180000 ЧОДз=200-180=20000 Vз=20000/0,1=200000
оф: ЧОДзд=1200000*0,12=144000 ЧОДз=160-144=16000 Vз=16000/0,1=160000
склад: юридически неразрешен, не подходит. Значит выбираем стр-ва на жилье
№8 Зд зем уч-ка находится в частной собственности. S для сдачи в аренду 7000кв м. Прогнозируется ур-нь недогрузки помещений: 1г=50%,2-й-25%, в дальнейшем 6% недозагрузки. Общ расходы на стр-во на кВ м 1500$. Рын ар плата 400$ в год за кВ м, включая эксплуатац расх 70$. Оплата ежем. Общие расх на эксплуатацию зд в расчете на общ Sзд, в тч расходы на замещ, налог на им-во, ар плата за зем уч-к. Затр на страх-е и экспл рах 75$ в год. Индекс роста расх и ар платы 5% ежег. Ккап=12%, Rдис=14%. Планируется через 5 лет комплекс продать. Курс 30р за 1$. Найти ст-ть оф зд общей S 1000кв м, прогнозируемый период 5 лет
1)ПВД: 1-й=7000*400=2800000 2-й=2800000*1,05=2940000
3-й=2940000*1,05=3087000 4-й=3241350 5-й=3403418 п/п=3573588
2)ДВД: 1-й=2800000*(1-0,5)=1400000 2-й=2940000*(1-0,25)=2205000
3-й=3087000*(1-0,06)=2901780 4-й=3046869 5-й=3199213 п/п=3359173
3)ОР: 1-й=10000*75=750000 2-й=750000*1,05=787500 3-й=787500*1,05=826875
4-й=868219 5-й=911630 п/п=957211
4)ЧОД=ДВД-ОР: 1-й=1400-750=650000 2-й=2205000-787500=1417500
3-й=2901780-826219=2074905 4-й=2178650 5-й=2287582,9 п/п=2401962
№8 СК. Оценить ст-ть комп с пом метода ДДП на СК. Акции комп обращ на фонд рынке. Дох-ть гос обл США=3%, ß=0,8, Rm=18%,стран риск=5%, риск за низк ликв=3%, срок жизни ОС 10лет. Потребность в СОК 25% от В, темпы роста ДП в ост периоде 6%
показатель |
факт |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
Пост/пр |
выручка |
2800 |
3080 |
3400 |
3570 |
3750 |
3750 |
4013 |
ЧП |
340 |
370 |
410 |
420 |
450 |
450 |
480 |
Амсущ |
225 |
175 |
155 |
150 |
120 |
120 |
50 |
План кап влож |
|
180 |
180 |
100 |
100 |
80 |
114 |
Амсумм |
225 |
193 |
191 |
196 |
176 |
184 |
114 |
Прир долг зад |
|
300 |
100 |
50 |
|
|
|
Погаш долг зад |
|
|
|
150 |
150 |
150 |
|
Факт СОК |
720 |
|
|
|
|
|
|
Треб СОК |
700 |
770 |
850 |
892,5 |
937,5 |
937,5 |
1003,25 |
∆СОК |
|
-70 |
-80 |
-42,5 |
-45 |
0 |
-65,75 |
ДП |
|
613 |
441 |
373,5 |
331 |
404 |
414,25 |
Фактор дисконт |
|
1/1.2^0,5= 0,9129 |
1/1,2^1,5= 0,7607 |
0,6339 |
0,5283 |
0,4402 |
|
Тек ст-ть ДП |
|
560 |
335 |
237 |
175 |
178 |
|
Термин ст-ть ДП |
2959 |
||||||
Тек ст-ть терм ст-ть |
1189 |
||||||
тек активы в факт периоде 1700, текущ обяз-ва 980
Асум=Асущ+Апланир 1)Норма ам (n)=1/жизни=1/10=10%
|
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
п/п |
|
180*0,1=18 |
18 |
18 |
18 |
18 |
18 |
|
|
18 |
18 |
18 |
18 |
18 |
|
|
|
10 |
10 |
10 |
10 |
|
|
|
|
10 |
10 |
10 |
|
|
|
|
|
8 |
8 |
Амплан |
18 |
36 |
46 |
56 |
64 |
64 |
2)фактСОК=тек акт-тек пассивы=1700-980=720; 3)треб СОК=0,25*В
4)∆СОК=тр СОКфакт-тр СОК2011 и тд
5)ДП2010=ЧП-ПлКапвл+Амсум+прир дол зад-∆СОК=370-180+193+300-70=613
6)по модели гордона план кап влож=Амсумм 7) R=0,03+0,8*(0,18-0,03)+0,05=0,2
8) Находим фактор дисконтирования = 1/(1+R)^(n-0,5), тк дох и расх в теч года
9)тек ст-тьДП=613*0,9129=560,
10)терм ст-ть по мод горд TV=ДПперв п/п/(R-g)=414,25/(0,2-0,06)=2959
11)PVtv=2959/(1+0,2)^5=1189 12) V=∑PVcf+PVtv =1485+1189=2674
Поправки: на СОК: V=2674+(720-700)=2694
№10 ИК Оцените объект недвиж методом ДДП на ИК. Срок жизни ОС 10лет, потребность в СОК 15% от В, g в ост пер=7%, Rдиск на ск=20%, нал на пр=20%
показатель |
значение |
|
||
Ст-ть ЗК (%кредит) |
10% |
|
||
Заемные ср-ва |
30% |
|
||
СК |
70% |
|
||
|
показатель |
значение |
||
|
Выручка |
1020 |
||
|
Текущ активы |
370 |
||
|
Текущ обяз-ва |
220 |
||
показатель |
факт |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
Пост/пр |
выручка |
1020 |
1045 |
1200 |
1250 |
1250 |
1380 |
1400 |
ЧП |
150 |
160 |
180 |
188 |
190 |
210 |
215 |
Амсущ |
125 |
100 |
85 |
70 |
60 |
50 |
50 |
План кап влож |
|
90 |
100 |
180 |
80 |
50 |
100 |
Амсумм |
|
109 |
104 |
107 |
105 |
100 |
100 |
Прир долг зад |
|
100 |
|
50 |
75 |
|
|
Погаш долг зад |
|
|
75 |
75 |
|
75 |
|
% по кредиту |
|
10 |
18 |
15 |
8 |
4 |
|
Факт СОК |
150 |
|
|
|
|
|
|
Треб СОК |
153 |
157 |
180 |
188 |
188 |
207 |
210 |
∆СОК |
|
-4 |
-23 |
-8 |
0 |
-19 |
-3 |
ДП |
|
185 |
179 |
122 |
223 |
244 |
212 |
Фактор дисконт |
|
1/1.164^0,5= 0,927 |
1/1,164^1,5= 0,796 |
0,684 |
0,588 |
0,505 |
|
Тек ст-ть ДП |
|
171 |
142,5 |
83 |
131 |
123 |
|
∑тек ст-ть ДП |
650,5 |
||||||
Термин ст-ть ДП |
2255 |
||||||
Тек ст-ть терм ст-ть |
1055 |
||||||
У компании имеется свободная земля ст-ю 1тыс
Асум=Асущ+Апланир 1)Норма ам (n)=1/жизни=1/10=10%
|
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
П/п |
|
90*0,1=9 |
9 |
9 |
9 |
9 |
9 |
|
|
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
|
|
|
18 |
18 |
18 |
18 |
|
|
|
|
8 |
8 |
8 |
|
|
|
|
|
5 |
5 |
Амплан |
9 |
19 |
37 |
45 |
50 |
50 |
2)фактСОК=тек акт-тек пассивы=370-220=150; 3)треб СОК=0,15*В
4)∆СОК=тр СОКфакт-тр СОК2005 и тд
5)ДП2005=ЧП-ПлКапвл+Амсум+%по кредитам-∆СОК 6) R=dзк*Rзк*(1-t)+dск*Rск=
=0,3*0,1*(1-0,2)+0,7*0,2=16,4 7) фак диск = 1/(1+R)^(n-0,5), тк дох и расх в теч года
8)тек ст-тьДП=ДП*фактор дисконт 9) TV=ДПперв п/п/(R-g)=212/(0,164-0,07)=2255
10)PVtv=2255/(1+0,164)^5=1055 12) V=∑PVcf+PVtv =652+1055+(370-220-153)+1=1705