2. Практическая часть

2.1. Общий анализ состояния рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурге

Анализ стоимости квадратного метра, продаж и объема выручки в Санкт-Петербурге за последние 3 года

Таблица 1

Год поквартально	Средняя стоимость м2 (руб.)	Продажи, тыс м2	Объем выручки тыс.руб.
2010
1 кв	76 935	213 758	16437990
2 кв	76 836	166 581	12793421
3 кв	77 175	210 752	16227904
4 кв	75 403	223 590	16858686
Средняя стоимость м2 (руб.)	76587.25
Продажи за год тыс м2	814 681
Средний объем выручки за год (тыс.руб)	61915756
2011
1 кв	77 822	433 920	33845760
2 кв	77 907	326 623	25476594
3 кв	78 489	408 490	32066465
4 кв	78 377	211 359	16549490
Средняя стоимость м2 (руб.)	78148.75
Продажи за год тыс м2	138092
Средний объем выручки за год (тыс.руб)	107946654,4
2012 (прогноз)
1 кв	80 596	248 154	20001212
2 кв	80 113	183 922	14732152
3 кв	80 730	230 311	18655191
4 кв	81 540	239 001	19598082
Средняя стоимость м2 (руб.)	80744.75
Продажи за год тыс м2	901388
Средний объем выручки (тыс.руб)	73012428

Расчет индекса сезонности по вторичному рынку жилья в Санкт-Петербурге за последние 3 года

Таблица 2

Квартал	Выручка тыс.руб			Выручка в среднем за 3 года	Индекс сезонности
	2010	2011	2012
I	16437990	33845760	20001212	23428320,6	115,7
II	12793421	25476594	14732152	17667389	87,3
III	16227904	32066465	18655191	22316520	110,3
IV	16858686	16549490	19598082	17568752,6	86,8
Итого	61915756	107946654,4	73012428	80958279,5	-
В среднем	15478939	26986663,6	18253107	20239569,9	-

Рис.1. График сезонных колебаний по объему выручки в Санкт-Петербурге за последние 3 года.

Вывод: При расчете индекса сезонности, видно, что «пик» объема выручки, приходился всегда на I квартал. Во II квартале количество сделок падало, в III опять поднималось, но было уже значительно ниже, если сравнивать с I кварталом. В 2010 и 2012 спрос к IV кварталу подрастал, причем до уровня I квартала.

Самый отличительный год оказался 2011. Объем выручки возрос в 2 раза, это говорит о повышении спроса на жилье. Но к концу 2011 спрос упал, причем так же быстро, как и поднялся ровно в 2 раза. И связанно это с фактором цикличности рынка недвижимости.

Динамика средних цен по Санкт-Петербургу на рынке вторичного жилья за 5 лет

Таблица 3

Год	Средние цены (руб. / кв. м)	Абсолютный прирост		Темп роста, %
		Цепной	Базисный	Цепной	Базисный
2007	73638,0	-	-	-	-
2008	104817,5	31179,5	31179,5	142,34	142,34
2009	83900,6	-20916,9	10262,6	80,04	113,93
2010	81544,8	-2355,8	7906,8	97,19	110,74
2011	84719,2	3174,4	11081,2	103,89	115,05

Рис.2.График динамики средних цен на вторичном рынке жилья за последние 5 лет.

Вывод: Вывод: Из-за вступления в силу в середине 2007 года федерального закона о выражении цен на товары и услуги в рублях раскололо рынок недвижимости. Часть участников рынка перешла на рубли, часть – нет (особенно продавцы-частники). Это заметно спутало статистику динамики цен на квартиры в 2007 году. В связи с началом мирового финансового кризиса в 2008 году наблюдался резкий скачок цен на вторичном рынке жилья, а вслед этому в 2009 и 2010 годах наступила девальвация рубля, что привело к постепенному снижению цен на вторичном рынке жилья. Улучшение экономики наблюдается в 2011 году, вследствие чего цены на рынке вторичного жилья постепенно повышаются.

Динамика средних цен предложения по категориям квартир

Обзор первичного рынка жилья Санкт – Петербурга

Таблица 4

Средняя стоимость одного м2 жилья
Тип квартиры	01.01.2012	01.05.12	Изменения (руб)
1 кв.	90960	92070	+1110
2 кв.	88090	88970	+880
3 кв.	82950	82980	+30

Рис.2. График динамики средних цен м² на первичном рынке жилья по Санкт-Петербургу.

Вывод: За первое полугодие 2012 года стоимость одного квадратного метра значительно увеличилась на рынке однокомнатных квартир. Связанно это с большим спросом именно на эту категорию квартир.

Динамика средних цен предложения по категориям квартир

Обзор вторичного рынка жилья Санкт – Петербурга

Таблица 5

Тип квартиры	01.01.2012	01.05.12	Изменения (руб)
1 кв.	103310	104562	+1252
2 кв.	98230	98501	+271
3 кв.	94054	93775	- 279

Рис.3. График динамики средних цен за м² на вторичном рынке жилья по Санкт-Петербургу.

Вывод: За первое полугодие 2012 года, стоимость одного квадратного метра на рынке однокомнатных квартир увеличилось. Такая тенденция характерна для обоих рынков, что первичного, что вторичного жилья. Связанно это с тем, что предложение не успевает за спросом, и происходит небольшой дефицит на рынке однокомнатных квартир. Зато цены на трехкомнатные квартиры снижаются, так как они становятся все менее ликвидными.